Cómo Ser Autopromotor de Tu Propia Vivienda

Cómo Ser Autopromotor de Tu Propia Vivienda

Convertirse en autopromotor puede parecer una tarea monumental, pero con la información y el equipo adecuados, es una aventura emocionante y gratificante. Aquí en Fran Cortés Arquitectos, te guiamos a través de cada paso necesario para construir tu propia vivienda.

1. Tú, el Autopromotor

Como autopromotor, eres el motor de todo el proyecto. La diferencia entre un promotor y un autopromotor radica en que tú construyes para uso personal y no para vender con fines de lucro. Esto afecta positivamente los impuestos, ya que solo pagarás un IVA del 10% en lugar del 21%.

Ejemplo Práctico: Imagina que has decidido construir una casa de dos plantas en un terreno que has adquirido. Como autopromotor, debes gestionar todos los aspectos del proyecto, desde la planificación inicial hasta la finalización de la construcción. Esto te permite tener un control total sobre el diseño y los costos, pero también implica una mayor responsabilidad en la coordinación de todos los profesionales involucrados.

2. El Arquitecto

El arquitecto es tu mano derecha durante todo el proceso. Se encarga del diseño, los estudios previos, la elaboración del proyecto básico y de ejecución, y la dirección de la obra. Un buen arquitecto no solo se asegura de que tu visión se haga realidad, sino que también optimiza los costos y la eficiencia a largo plazo. Los honorarios del arquitecto suelen ser entre el 6% y el 11% del presupuesto de ejecución material (PEM).

Ejemplo Práctico: Supongamos que deseas una casa moderna con grandes ventanales y espacios abiertos. El arquitecto trabajará contigo para convertir estas ideas en un diseño concreto, asegurándose de que cumpla con todas las normativas locales. Además, te asesorará sobre materiales y técnicas constructivas que puedan ahorrar costos sin comprometer la calidad.

3. El Aparejador

El aparejador o arquitecto técnico supervisa la correcta ejecución de la obra, asegurando que todo se construya según lo proyectado. Sus tareas incluyen la dirección de ejecución de la obra y la coordinación de seguridad y salud. Los honorarios del aparejador suelen ser entre el 2% y el 4% del PEM.

Ejemplo Práctico: Durante la construcción de tu casa, el aparejador se encargará de supervisar a los trabajadores, asegurándose de que sigan los planos y especificaciones del arquitecto. También controlará la calidad de los materiales utilizados y garantizará que se cumplan todas las normativas de seguridad.

4. El Constructor

El constructor es el encargado de llevar a cabo la construcción de acuerdo con los planos y especificaciones del arquitecto. Elegir al constructor adecuado es crucial, ya que gestionarás gran parte de tu presupuesto con él. Aproximadamente un 80% del presupuesto se destina al constructor, así que es fundamental seleccionar uno con una buena reputación y experiencia.

Ejemplo Práctico: Supongamos que has recibido varias ofertas de constructores. Junto con el arquitecto y el aparejador, evaluas cada propuesta en términos de costos, tiempos y calidad. Finalmente, seleccionas al constructor que ofrece la mejor relación calidad-precio y coordinarás con él todo el proceso de construcción.

5. Equipo Topográfico y Equipo Geotécnico

Antes de iniciar la construcción, necesitarás un plano topográfico de tu parcela y un estudio geotécnico del terreno. Estos documentos son esenciales para el diseño arquitectónico y la seguridad estructural. Los costos suelen ser de 200-300 € para el topógrafo y 800-1,600 € para el estudio geotécnico.

Ejemplo Práctico: El topógrafo crea un mapa detallado de tu terreno, mostrando elevaciones y características importantes. El geotécnico realiza pruebas para determinar la capacidad del suelo para soportar la estructura. Estos estudios informan al arquitecto y al aparejador sobre cualquier ajuste necesario en el diseño o la construcción.

6. El Ayuntamiento

El ayuntamiento juega un papel importante al otorgar la licencia de obras y otros permisos necesarios. Deberás pagar varias tasas, que pueden sumar aproximadamente 14,000 € en total, dependiendo de las tasas de licencia, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), y otras fianzas.

Ejemplo Práctico: Antes de comenzar la construcción, presentas el Proyecto Básico y los documentos requeridos al ayuntamiento para obtener la licencia de obra. Esto incluye el pago de varias tasas administrativas y el ICIO. Una vez aprobada, puedes iniciar la construcción con todas las garantías legales.

7. Notario y Registrador de la Propiedad

Para declarar la obra nueva y registrar la propiedad, necesitarás los servicios de un notario y un registrador de la propiedad. Estos costos suelen ser alrededor del 1-1.5% del PEM.

Ejemplo Práctico: Al finalizar la construcción, visitas al notario para declarar la obra nueva y luego registras la propiedad en el registro de la propiedad. Esto asegura que tu casa esté legalmente reconocida y protegida.

8. Entidad Financiera: El Banco

Si necesitas financiamiento, considera los costos adicionales de la hipoteca, como notaría, registro, tasación, gestoría, intereses bancarios y otras comisiones. Estos gastos pueden ser significativos, así que es importante tenerlos en cuenta en tu presupuesto total.

Ejemplo Práctico: Solicitas un préstamo hipotecario para cubrir parte del costo de construcción. El banco evalúa tu proyecto y te ofrece un financiamiento que incluye todos los gastos adicionales. Asegúrate de entender todas las condiciones y costos asociados antes de firmar el contrato de préstamo.

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