Requisitos y licencias para la construcción de casas prefabricadas de hormigón

En Fran Cortés Arquitectos trabajamos cada día en el diseño y la construcción de casas prefabricadas de hormigón en España, y una de las dudas más comunes que atendemos es qué permisos se necesitan para levantar una casa unifamiliar, incluso cuando se trata de sistemas industrializados.

La realidad es que las casas prefabricadas unifamiliares deben cumplir prácticamente los mismos requisitos que cualquier proyecto de obra nueva, y hoy te contamos todo lo que debes saber.

¿Necesito permisos para una casa prefabricada de hormigón?

Sí. Sea cual sea el sistema constructivo —tradicional o industrializado—, la Administración exige los mismos trámites para la construcción de viviendas unifamiliares. Esto incluye estudio urbanístico, proyecto técnico, dirección de obra y permisos municipales.

Al final, una casa prefabricada de hormigón es una vivienda permanente, y por tanto requiere licencia de obras, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) y todos los controles de calidad habituales.

antes de empezar: Consulta urbanística

Antes de hablar de licencias, el primer paso es hacer una consulta urbanística especial, comprobar que la parcela permite la construcción de viviendas unifamiliares modernas y, en concreto, casas prefabricadas unifamiliares de hormigón.

Para ello revisamos el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y solicitamos el certificado o ficha urbanística del terreno, donde se definen uso del suelo, edificabilidad, altura máxima y retranqueos.

También verificamos que el suelo sea urbano o que, si es urbanizable, haya cumplido los trámites necesarios para poder construir legalmente una casa unifamiliar.

Requisitos para construir una casa prefabricada de hormigón

A continuación te explicamos los pasos esenciales que gestionamos desde nuestro estudio de arquitectura para que el proceso sea claro, seguro y sin sobresaltos.

1. Comprobación urbanística del terreno

Antes de empezar cualquier diseño de casas:

• Clasificación y calificación del suelo.
• Ocupación máxima y edificabilidad.
• Alturas permitidas.
• Retranqueos obligatorios.

Esta fase determina si es viable construir la vivienda deseada y bajo qué condiciones.

2. Proyecto de obra nueva

Toda casa prefabricada unifamiliar necesita un proyecto de obra nueva completo, redactado por arquitecto y visado en el Colegio Oficial correspondiente.

Incluye:

• Proyecto básico.
• Proyecto de ejecución.
• Cálculo estructural.
• Cumplimiento del CTE.
• Memorias, planos, mediciones y presupuesto.

En el caso de las casas prefabricadas llave en mano, en Fran Cortés Arquitectos coordinamos también el proyecto industrial de fábrica para que todo encaje a nivel técnico y normativo.

3. Solicitud de licencia de obra

Es el permiso fundamental. Según el Ayuntamiento puede llamarse:

• Licencia urbanística.
• Licencia de obra mayor.
• Licencia de edificación.

Incluye tasas e impuestos como:

• Tasa urbanística.
• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras).

Sin esta licencia no se puede iniciar ningún trabajo en el terreno.

4. Dirección facultativa

Durante toda la construcción —en fábrica y en parcela— intervienen:

• Arquitecto director de obra.
• Arquitecto técnico o aparejador director de ejecución.

Nos encargamos de verificar que todo se ajusta al proyecto aprobado.

5. Certificado final de obra

Al terminar la vivienda expedimos el certificado final de obra, documento imprescindible para continuar con los trámites posteriores.

6. Licencia de primera ocupación

El Ayuntamiento revisa que la vivienda cumpla normativa y autoriza su uso. Sin esta licencia no se puede contratar suministros definitivos ni habitar la casa.

7. Inscripción en el Registro de la Propiedad

Tras obtener la licencia de primera ocupación, se procede a la inscripción de la vivienda, obteniendo su referencia catastral definitiva.

Fiscalidad y responsabilidades del autopromotor

En proyectos de casas prefabricadas unifamiliares, el autopromotor suele asumir determinados impuestos y tasas vinculadas a la obra. Habitualmente hay que abonar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), además de tasas municipales ligadas a la licencia de obra y el IVA de los trabajos de construcción de viviendas unifamiliares.

En nuestro estudio de arquitectura planificamos estos costes desde el inicio del diseño de casas para que el cliente tenga una visión realista del presupuesto total de su vivienda prefabricada en España.

¿Las casas prefabricadas de hormigón tienen ventajas en el proceso administrativo?

La parte administrativa es prácticamente la misma que cualquier vivienda tradicional.
Sin embargo, el proceso de construcción de casas prefabricadas suele ser más rápido y más preciso, ya que gran parte del trabajo se realiza en fábrica.

Esto se traduce en:

• Menos imprevistos.
• Mejor control de calidad.
• Plazos más cortos.
• Presupuestos más estables.

Por eso cada vez más clientes apuestan por viviendas unifamiliares modernas y prefabricadas como opción eficiente y segura.

En Fran Cortés nos encargamos de todos los trámites

En Fran Cortés Arquitectos asumimos la gestión integral de la construcción de tu casa prefabricada. Verificamos la parcela, hacemos la consulta urbanística especial de actividades y la declaración responsable para el inicio de obras, redactamos el diseño, tramitamos la licencia de obra, coordinamos la construcción de casas prefabricadas de hormigón y gestionamos la documentación final hasta la licencia de primera ocupación.

Contamos con un equipo integral conformado por aparejadores, ingenieros arquitectónicos, directores de obra, interioristas y decoradores, gestores y supervisores de proyecto, listo para ejecutar tu proyecto de obra nueva de principio a fin.

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