En corto. El libro del edificio es la documentación de la obra ejecutada que el arquitecto director entrega al promotor al terminar: el proyecto con las modificaciones, el acta de recepción, los agentes que han intervenido y las instrucciones de uso y mantenimiento. Lo regula el artículo 7 de la Ley 38/1999.
En la Comunidad de Madrid hay tres normas autonómicas propias que lo hacen más exigente que en el resto de España, y que casi ninguna página explica. Sin depositarlo en el ayuntamiento no hay primera ocupación, y sin aportarlo al Registro no se inscribe la obra nueva.
Qué es y qué dice la ley
La LOE no lo llama así en su articulado: habla de «documentación de la obra ejecutada» y solo al final del artículo 7 dice que ese conjunto «constituirá el libro del edificio» y «será entregada a los usuarios finales del edificio».
El Código Técnico de la Edificación lo completa en su artículo 8.1: al contenido de la LOE se añade la documentación de recepción de productos, equipos y sistemas del artículo 7.2 —marcado CE, garantías de fabricante, ensayos, distintivos de calidad— y las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado.
Qué tiene que contener
Mínimo estatal
- El proyecto de ejecución con las modificaciones aprobadas, es decir, lo realmente construido
- El acta de recepción de la obra
- La relación identificativa de todos los agentes que han intervenido
- Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones
- La documentación de productos, equipos y sistemas: marcado CE, garantías del fabricante, ensayos y distintivos de calidad
Y en la Comunidad de Madrid, además
El artículo 13 de la Ley 2/1999 de Medidas para la Calidad de la Edificación obliga a la dirección facultativa a incorporar también:
- Las anotaciones significativas del libro de órdenes, asistencias e incidencias
- Los planos y documentos de lo realmente ejecutado, el listado de empresas y profesionales intervinientes y las pruebas de calidad exigidas
- Las normas de uso, conservación y mantenimiento, completadas por la dirección facultativa y por los proveedores
- Las calidades de los materiales y las garantías de constructores y suministradores
- Las normas de actuación en caso de siniestro o emergencia
El Decreto 349/1999 fija además su estructura: dos volúmenes mínimo y cuatro partes —características del edificio, normas de uso y mantenimiento, actuación ante siniestros y registro de documentos—. Y la Orden de 17 de mayo de 2000 llega a normalizar el formato físico: A4 vertical, encuadernación de apertura a 180 grados, papel estucado mate de al menos 170 gramos y tipografía de diez puntos como mínimo.
Por qué esto importa. Un libro del edificio redactado con el mínimo estatal está incompleto en Madrid. Y el artículo 27.c de la Ley 2/1999 tipifica como infracción grave «la formación del libro del edificio sin ajustarse al contenido prescrito en la presente Ley».
Quién lo hace y a quién se entrega
| Quién | Qué le corresponde | Norma |
|---|---|---|
| Arquitecto director de obra | Elaborar y suscribir la documentación de la obra ejecutada, con los visados preceptivos | Art. 12.3.f LOE |
| Aparejador (director de la ejecución) | Colaborar aportando los resultados del control realizado | Art. 13.3.f LOE |
| Dirección facultativa | En Madrid, formarlo en conjunto y depositarlo en el ayuntamiento bajo responsabilidad del director facultativo | Arts. 13 y 14.1 Ley 2/1999 |
| Promotor | Entregarlo al adquirente, si lo hay | Art. 9.2.e LOE |
| Propietario | Recibirlo, conservarlo, actualizarlo y transmitirlo | Art. 16.1 LOE |
Los dos muros que levanta si falta
No hay primera ocupación
El artículo 14.4 de la Ley 2/1999 es literal: «No se otorgarán licencias de primera ocupación o cualquier otro documento que con ese fin prescriban las normas vigentes, si no consta que el Libro del Edificio se ha depositado en el Ayuntamiento correspondiente».
Sin primera ocupación no hay suministros definitivos ni ocupación legal.
No se inscribe la obra nueva
El artículo 202 de la Ley Hipotecaria, desde el 1 de noviembre de 2015, obliga a aportarlo «para su archivo registral».
La Dirección General ha resuelto tres veces que también en vivienda unifamiliar y también en autopromoción: no cabe excepcionar el depósito. Sin inscripción no hay hipoteca ni venta ordenada.
Y las sanciones, en Madrid
| Conducta | Calificación | Multa |
|---|---|---|
| No elaborar el libro del edificio | Muy grave (art. 26.d) | 60.101 – 150.253 € |
| Formarlo sin ajustarse al contenido prescrito | Grave (art. 27.c) | 30.051 – 60.101 € |
| No depositarlo conforme al artículo 14 | Grave (art. 27.d) | 30.051 – 60.101 € |
| No actualizarlo, sin perjuicio para terceros | Leve (art. 28.b) | 6.010 – 30.051 € |
Un matiz de honestidad. Las cuantías proceden de la conversión a euros del texto original de la Ley 2/1999, que se publicó en pesetas, y el texto consolidado no registra modificaciones posteriores. Los tipos infractores sí están verificados artículo por artículo. Antes de usar estas cifras en una discusión concreta, conviene comprobar la vigencia.
No confundir con el libro del edificio existente
| Libro del edificio | Libro del edificio existente | |
|---|---|---|
| Norma | Art. 7 LOE + CTE + normativa de Madrid | Real Decreto 853/2021 |
| Qué es | Obligación legal del proceso de obra | Requisito para pedir una ayuda de rehabilitación |
| A qué edificios | Obra nueva | Residenciales terminados antes del año 2000 |
| Qué contiene | La documentación de lo construido | Diagnóstico del estado, potencial de mejora y plan de actuaciones |
Si construyes ahora, el que te corresponde es el primero. El segundo no te aplica.
Cuándo hay que hablar de esto
Al firmar la hoja de encargo, no al terminar la obra. El libro del edificio es una obligación del director de obra por el artículo 12.3.f de la LOE, y conviene que aparezca desglosado en el encargo desde el principio. Aparecer como partida nueva el último mes es la forma más habitual de que acabe en discusión.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el libro del edificio en una vivienda unifamiliar?
Sí. El artículo 7 de la LOE no distingue por tipo de promotor ni por destino, y en la Comunidad de Madrid la Ley 2/1999 se aplica a todos los edificios de titularidad pública y privada, sin excepción por autopromoción.
Construyo para mí y no voy a vender. ¿También?
También. Lo que cambia es a quién se entrega, no la obligación. En Madrid el depósito en el ayuntamiento es «en todo caso» (artículo 14.1 de la Ley 2/1999) y condiciona la primera ocupación. Y la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha rechazado expresamente que la autopromoción exima del depósito registral.
¿Quién lo hace y quién lo firma?
Lo elabora y suscribe el director de obra, es decir el arquitecto (artículo 12.3.f de la LOE). El director de la ejecución colabora aportando los resultados del control de materiales y ejecución (artículo 13.3.f). En Madrid la Ley 2/1999 lo atribuye a la dirección facultativa en su conjunto.
¿Qué pasa si no lo hago?
Tres cosas encadenadas. No se otorga la primera ocupación, porque el artículo 14.4 de la Ley 2/1999 lo prohíbe expresamente. No se inscribe la obra nueva terminada, porque el artículo 202 de la Ley Hipotecaria exige aportarlo para su archivo registral. Y en Madrid no elaborarlo está tipificado como infracción muy grave.
¿Cuánto cuesta?
No hay un precio de mercado publicado y fiable, y los colegios profesionales tienen prohibido dar baremos orientativos desde la Ley 7/1997. Lo importante no es la cifra: es que esté incluido y desglosado en la hoja de encargo de dirección de obra desde el principio. Facturarlo aparte al final es fuente habitual de conflicto.
¿Es lo mismo que el libro del edificio existente?
No. El libro del edificio existente lo regula el Real Decreto 853/2021 y es un requisito para acceder a una ayuda de rehabilitación, no una obligación general. Se aplica a edificios residenciales terminados antes del año 2000. Si construyes ahora, el que te corresponde es el del artículo 7 de la LOE.
¿Hay que actualizarlo si hago una reforma?
Sí. El artículo 14.3 de la Ley 2/1999 obliga a actualizar los dos ejemplares —el del ayuntamiento y el del propietario— con las obras posteriores de ampliación, reforma, rehabilitación o intervención en elementos comunes.
¿Y si compro una casa y el vendedor no lo tiene?
El propietario tiene obligación de recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada (artículo 16.1 de la LOE), y en Madrid la escritura debe hacer constar que se ha puesto a disposición del adquirente (artículo 19 de la Ley 2/1999). Sin él pierdes las instrucciones de mantenimiento, las garantías de los fabricantes y los planos de lo realmente ejecutado.
Lo entregamos completo y con la norma de Madrid
Formamos el libro del edificio conforme a la Ley 2/1999, al Decreto 349/1999 y a la Orden de 2000, lo depositamos en el ayuntamiento y lo dejamos listo para el archivo registral. Y va desglosado en la hoja de encargo desde el primer día.