¿Cuánto cuesta construir una casa en Madrid?
La única calculadora que suma todas las partidas reales: obra, técnicos, impuestos del ayuntamiento concreto, gastos asociados y suelo.
Tu proyecto
| Partida | Calidad media | Calidad alta |
|---|
Cómo se calcula esto
Qué NO está incluido
Los intereses de la hipoteca autopromotor durante los meses de obra. Se paga por certificaciones, y esos intereses son reales.
El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de obra nueva y de la declaración de obra terminada.
La licencia de primera ocupación, que va de 32 € en Pozuelo de Alarcón a más de 1.500 € en Las Rozas para el mismo presupuesto. Sí, esa es la dispersión real entre dos municipios vecinos.
El sobrecoste de una parcela difícil: mucha pendiente, roca, nivel freático alto o muros de contención. Se ve en el estudio geotécnico, y por eso se hace antes de proyectar.
Te lo mandamos en PDF, con el desglose
Y si nos dejas la referencia catastral de tu parcela, te decimos cuántos metros puedes construir en ella y si hay algo que te vaya a dar problemas antes de gastarte un euro en un proyecto.
Por qué el presupuesto de obra nunca es el coste final
Cuando alguien pregunta cuánto cuesta construir una casa, casi siempre le contestan con el precio de la obra: 1.500 €/m² con calidades medias, 1.750 €/m² con calidades altas. Es un dato cierto y es la mitad de la respuesta.
La otra mitad son cinco bloques que no aparecen en esa cifra y que suman entre un 35 % y un 50 % por encima: el IVA, el equipo técnico, lo que se lleva el ayuntamiento, la urbanización exterior y la reserva para imprevistos. En una vivienda de 300 m² con calidades altas en Las Rozas, eso son 525.000 € de obra que acaban en unos 778.000 € con piscina y mobiliario. Nadie se lleva ese susto por gusto: se lo lleva porque nadie se lo contó al principio.
Lo que se lleva tu ayuntamiento no es lo mismo en cada municipio
Esta es la partida que más sorprende, porque cambia el doble entre dos pueblos que están a quince minutos. El ICIO —el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras— tiene un máximo legal del 4 %, pero cada ayuntamiento fija el suyo y muchos añaden encima una tasa de licencia.
| Municipio | ICIO | Tasa de licencia | Total sobre la obra |
|---|---|---|---|
| Galapagar | 3,5 % | 1,8 % | 5,3 % |
| Madrid capital | 3,75 % | — | 3,75 % |
| Las Rozas de Madrid | 4 % | 0,84 % | 4,84 % |
| Boadilla del Monte | 4 % | 1,5 % | 5,5 % |
| Alcobendas | 4 % | ≈1,5 % | ≈5,5 % |
| Pozuelo de Alarcón | 4 % | 2 % | 6 % |
| Majadahonda | 4 % | 3 % | 7 % |
Sobre un presupuesto de obra de 500.000 €, construir en Majadahonda en lugar de en Madrid capital son 16.250 € más solo en impuestos municipales. No es motivo para elegir dónde vives, pero sí para saberlo antes de cerrar números.
Un detalle técnico que casi ninguna calculadora del mercado aplica bien: la base del ICIO es el presupuesto de ejecución material y, por el artículo 102.1 de la Ley de Haciendas Locales, excluye el IVA, las tasas, los honorarios profesionales y el beneficio del contratista. Aplicarlo sobre el presupuesto con gastos generales lo infla un 19 %. Y el ICIO es un impuesto: no lleva IVA encima.
Los cinco errores que más caros salen
1 · Comprar los materiales por tu cuenta
La ejecución de obra de vivienda tributa al 10 % de IVA. Los materiales que compras tú, al 21 %. Con los materiales rondando la mitad del presupuesto, ahorrarte el margen del constructor comprando por tu cuenta te cuesta unos 11 puntos de IVA sobre esa mitad. En una obra de 500.000 € son unos 27.500 € tirados.
2 · No contar la urbanización exterior
Cerramientos, accesos, pavimentos, jardinería y muros de contención no están en el €/m² de la vivienda. En una parcela normal son entre 15.000 y 40.000 €; en una con pendiente, bastante más.
3 · Dar por hecho que las acometidas son gratis
Es la partida con más varianza de todo el presupuesto. Dos parcelas de la misma calle pueden llevarse diez veces más la una que la otra según la distancia a la red existente. Por eso en la calculadora la dejamos vacía: cualquier valor por defecto sería mentira.
4 · Reservar el 5 % mal calculado
Casi todo el mundo reserva un 5 %… de la construcción. Pero el presupuesto real incluye técnicos, impuestos y urbanización, y calculado así ese 5 % se queda en un 2 % del total: la mitad de lo que necesitas cuando aparece el imprevisto. La reserva razonable es un 10 % de la obra, que sobre el presupuesto completo es en torno a un 7 %.
5 · Comprar la parcela antes de saber qué se puede construir en ella
La edificabilidad, la ocupación máxima, los retranqueos y la altura de cornisa los fija el planeamiento del municipio, no el vendedor. Es el error más caro de la lista porque no tiene arreglo: si la parcela no da para lo que querías, ya la has comprado.
¿Y cuánto se tarda?
Es la segunda pregunta de todo el que se plantea construir, y la respuesta honesta incluye los meses que nadie cuenta:
- Anteproyecto y proyecto básico: 1 a 3 meses.
- Licencia de obra: de 3 a 8 meses según el ayuntamiento. Este es el tramo que descoloca a todo el mundo, y no depende del arquitecto.
- Proyecto de ejecución: se solapa con la licencia.
- Obra: 10 a 16 meses en una vivienda unifamiliar.
- Primera ocupación y suministros: 1 a 2 meses.
En total, de 18 a 27 meses desde que se encarga el proyecto hasta que se entra a vivir. Quien te prometa mucho menos, o no cuenta la licencia o no la ha pedido nunca.
Preguntas frecuentes
¿Sale más barato construir que comprar?
Depende casi por completo del suelo. Si ya tienes la parcela, construir suele salir mejor por m² y te llevas una casa hecha a tu medida. Si tienes que comprarla, el suelo puede ser el 30-50 % del total y la cuenta se aprieta mucho.
¿Es obligatorio el seguro decenal?
No, si eres autopromotor individual de una única vivienda para uso propio: así lo recoge la disposición adicional segunda de la Ley 38/1999. Pero si la vendes antes de diez años, tendrás que contratarlo con efecto retroactivo y el Registro de la Propiedad no inscribirá la venta sin él. Y contratarlo después, sin control técnico desde el inicio de la obra, es mucho más caro y a veces directamente inviable.
¿Cuánto pide el banco en una hipoteca autopromotor?
Los bancos financian sobre el presupuesto de ejecución material, no sobre el valor final de la casa, y liberan el dinero por certificaciones de obra. Eso significa que necesitas ahorro para el suelo y para las primeras fases. Es la diferencia principal con una hipoteca normal y conviene tenerla clara antes de firmar nada.
¿Qué es el presupuesto de ejecución material?
El coste de materiales y mano de obra, sin gastos generales, sin beneficio industrial y sin IVA. Es la cifra sobre la que se calculan el ICIO, las tasas y los honorarios técnicos, y es la que se usa en esta calculadora. No es lo mismo que un precio «llave en mano», que suele ser un 30-40 % superior porque incluye conceptos distintos.
Fuentes. Tipos de ICIO y tasas de licencia: ordenanzas fiscales municipales vigentes, verificadas una a una. Donde no ha sido posible verificar la tasa, la herramienta lo advierte y no la calcula. Base imponible del ICIO: art. 102.1 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, que excluye IVA, tasas, honorarios profesionales, gastos generales y beneficio del contratista. IVA: art. 91.Uno.3.1º de la Ley 37/1992 (10 % en ejecución de obra de vivienda; 21 % en servicios y en entrega de bienes). Seguro decenal: Ley 38/1999, D.A. 2ª — no exigible al autopromotor individual de una única vivienda para uso propio, salvo transmisión antes de diez años.
Última revisión: agosto de 2026. Los tipos municipales se revisan cada enero.