En corto. El ICIO es el impuesto que cobra tu ayuntamiento por construir, y va del 3 % al 4 % del presupuesto de ejecución material. Pero no viene solo: encima se paga una tasa de licencia que es otro gasto aparte, con su propia ordenanza, y que en algún municipio pesa casi tanto como el impuesto.
Sobre una vivienda de 300 m² con un presupuesto de ejecución material de 300.000 €, la diferencia entre el municipio más barato y el más caro de esta tabla es de 9.750 €. Por la misma casa. Cambiando de término municipal.
Qué es el ICIO y en qué se diferencia de la tasa
Son dos pagos distintos y hay que hacer los dos. Es la confusión más cara de una autopromoción, porque quien presupuesta solo el impuesto se deja fuera entre un 0,5 % y un 3 % del presupuesto de obra.
ICIO
Grava el valor de lo que construyes. Lo regula el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, que fija un tope del 4 %; cada ayuntamiento decide si llega a ese máximo o se queda por debajo.
Se calcula sobre el presupuesto de ejecución material: sin gastos generales, sin beneficio industrial y sin IVA.
Licencia urbanística
Retribuye el trabajo de tramitar tu expediente: revisar el proyecto, informarlo y resolver. No tiene tope legal porcentual, porque su límite es el coste del servicio.
Unos la cobran como porcentaje del presupuesto y otros como cuota fija por tramos. Madrid, Getafe, Alcalá, Alcobendas y Sevilla la Nueva usan cuota fija.
Cuánto se paga en cada municipio
Treinta municipios de la Comunidad de Madrid, verificados uno a uno contra la ordenanza fiscal publicada por el propio ayuntamiento o su anuncio en el BOCM. La última columna es la suma de impuesto y tasa sobre un caso concreto: vivienda unifamiliar de 300 m² con un presupuesto de ejecución material de 300.000 €. Se usa un caso y no un porcentaje porque, si no, las tasas de cuota fija no se pueden comparar con las porcentuales.
No incluye la licencia de primera ocupación, que es un tercer gasto y va aparte. En Torrelodones son otro 1,65 % del presupuesto final; en Las Rozas, un 0,53 %; en Boadilla, un 0,5 %; en Pozuelo, 32 € y ya está.
| Municipio | ICIO | Tasa de licencia de obra | ICIO + tasa sobre 300.000 € |
|---|---|---|---|
| Alcalá de Henares Base mínima por módulos de la Comunidad. | 4 % | Cuota fija por tramos: 3.600 € | 15.600 € |
| Alcobendas ⚠ Los tramos son bruscos: con 350.000 € de PEM la tasa salta a 8.054,80 €. | 4 % | Cuota fija por tramos: 4.698,55 € | 16.698 € |
| Alcorcón Tasa porcentual alta, aunque no la mayor: Móstoles cobra 2,68 % y Majadahonda, 3,00 %. | 4 % | 2,50 % | 19.500 € |
| Boadilla del Monte La primera ocupación añade otro 0,5 % del PEM. | 4 % | 1,50 % | 16.500 € |
| Brunete | 4 % | 2,00 % (mínimo 150 €) | 18.000 € |
| Collado Villalba Desde 120.200 € de PEM se aplica el 1,20 %. | 4 % | 1,00 % / 1,10 % / 1,20 % por tramos | 15.600 € |
| Colmenar Viejo Módulo mínimo de 602,60 €/m² en unifamiliar aislada. | 3,5 % | 0,47 % | 11.910 € |
| Galapagar | 3,5 % | 1,80 % (mínimo 150 €) | 15.900 € |
| Getafe La tasa más barata del conjunto en obra unifamiliar. | 4 % | Cuota fija: 411 € hasta 2 viviendas | 12.411 € |
| Guadarrama Uno de los tipos más bajos de la tabla, por detrás de Valdemorillo. Ojo: la obra menor paga 3,4 % de tasa. | 3,4 % | 0,71 % | 12.330 € |
| Las Rozas de Madrid El 0,84 % solo rige por encima de 240.000 € de PEM. | 4 % | Escala 1,05 % → 0,84 % según presupuesto | 14.520 € |
| Leganés | 4 % | 1,00 % | 15.000 € |
| Madrid capital Por debajo del 4 % desde 2024, aunque hay municipios de la sierra con tipos menores. | 3,75 % | Cuota fija: 1.011,70 € hasta 500 m² | 12.261 € |
| Majadahonda ⚠ La carga municipal más alta de la Comunidad: un 7 % del PEM. | 4 % | 3,00 % | 21.000 € |
| Móstoles | 3,7 % | 2,68 % (mínimo 51,04 €) | 19.140 € |
| Navalcarnero Módulo mínimo de 677,31 €/m² en unifamiliar aislada. | 4 % | 1,70 % (mínimo 29,77 €) | 17.100 € |
| Pozuelo de Alarcón La primera ocupación son solo 32 € por vivienda. | 4 % | 2,00 % | 18.000 € |
| Rivas-Vaciamadrid Módulos de la Comunidad ponderados por 1,15. | 4 % | 1,40 % (mínimo 30 €) | 16.200 € |
| San Lorenzo de El Escorial | 4 % | 60,49 € + 2 % sobre el exceso | 18.048 € |
| San Sebastián de los Reyes La tasa cambió en 2026: antes era cuota fija por tramos. | 4 % | 1,85 % (mínimo 250 €) | 17.550 € |
| Sevilla la Nueva Los tramos del texto tienen solapes; conviene confirmar. | 4 % | Cuota fija por tramos: 1.593,88 € | 13.593 € |
| Torrelodones ⚠ Módulo de 1.100 €/m². Con 300 m² el ICIO se liquida sobre 330.000 €. | 4 % | 1,90 % (mínimo 300 €) | 18.900 € |
| Tres Cantos | 4 % | 0,60 % | 13.800 € |
| Valdemorillo ⚠ El PDF que sigue colgado en su web dice 4 % y 1 %: está derogado desde 2020. | 3 % | 0,75 % | 11.250 € |
| Villanueva de la Cañada | 4 % | 0,60 % | 13.800 € |
| Villanueva del Pardillo Primera ocupación aparte, al 0,75 %. | 4 % | 1,50 % (mínimo 60 €) | 16.500 € |
| Villaviciosa de Odón La tasa se calcula sobre módulos, no sobre el PEM del proyecto. | 4 % | 1,75 % | 17.250 € |
El más barato es Valdemorillo con 11.250 € y el más caro Majadahonda con 21.000 €. Son 9.750 € de diferencia sobre la misma obra, y es dinero que no aparece en ningún presupuesto de constructora porque no lo cobra la constructora.
Tres municipios que no hemos podido confirmar
Preferimos una casilla vacía declarada a un número que no podemos sostener. En estos tres, la cifra existe en una ordenanza del propio ayuntamiento pero no hemos podido comprobar que siga vigente en 2026, casi siempre porque su sede electrónica no responde. Antes de presupuestar en ellos, llama al ayuntamiento.
| Municipio | ICIO | Tasa de licencia | Por qué no lo damos por bueno |
|---|---|---|---|
| Arganda del Rey | 4,00 % | 1,337 % | Las cifras están en ordenanzas del propio ayuntamiento (ICIO de 2017, tasa de 2009) y su registro de datos abiertos las sigue listando como vigentes, pero su sede electrónica rechazó todas las conexiones y no se pudo descartar una modificación posterior. |
| Hoyo de Manzanares | 4,00 % | 1,30 % (+0,50 % si se presenta proyecto básico) | Textos de 2001-2008 alojados en el servidor municipal. Su sede declara 40 ordenanzas fiscales pero el listado no llegó a cargar. |
| Moralzarzal | no verificado | 1,50 % (última redacción publicada, de 2012) | Su portal de transparencia tiene la sección de ordenanzas fiscales vacía y la sede electrónica devuelve error de servidor. La ficha del trámite vigente sigue remitiendo al mismo artículo, pero eso no acredita el importe. |
Qué NO entra en la base: la lista que ahorra dinero
El artículo 102.1 dice que la base es el «coste real y efectivo» de la obra y que de él no forman parte el IVA, las tasas, los honorarios de profesionales, el beneficio empresarial del contratista «ni cualquier otro concepto que no integre, estrictamente, el coste de ejecución material».
Traducido a partidas del presupuesto que te va a pasar la constructora, y con la jurisprudencia que lo respalda:
| Partida | ¿Entra en la base? | Respaldo |
|---|---|---|
| Gastos generales | No | Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de marzo de 2004, recurso 9549/1998 |
| Beneficio industrial del contratista | No | La misma, y la del Supremo de 1 de diciembre de 2011, recurso 95/2010 |
| Honorarios de arquitecto y de arquitecto técnico | No | Artículo 102.1 y la sentencia de 5 de marzo de 2004 |
| Estudio de seguridad y salud | No | Sentencias del Supremo de 5 de marzo de 2004 y de 17 de noviembre de 2005, recurso 685/1999 |
| Control de calidad y ensayos | No | Criterio reiterado del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sentencia 198/2006 y posteriores. No hay sentencia del Supremo sobre esto |
| IVA | No | Artículo 102.1, texto expreso |
| Maquinaria y equipos fabricados fuera de obra | No, pero sí su instalación | Sentencia del Supremo de 2 de junio de 2001, recurso 1778/1996 |
| Gestión de residuos | Sí, en Madrid | Ver el aviso de abajo: aquí el criterio va justo al revés de lo que se suele decir |
| Ascensores y aparatos elevadores | Sí | Sentencia del Supremo de 5 de octubre de 2004, recurso 6112/1999 |
| Electricidad, fontanería, calefacción empotradas | Sí | Sentencia del Supremo de 16 de diciembre de 2003, recurso 4558/1998 |
Ojo con la gestión de residuos, que casi todo el mundo cuenta al revés. Circula que se excluye. En la Comunidad de Madrid no: el Tribunal Superior de Justicia de Madrid la ha incluido tres veces —sentencias 95/2019, 600/2020 y 603/2022, todas de la misma sección— por la «naturaleza inseparable y necesaria de todo proceso constructivo de la actividad destinada a eliminar y dar el destino adecuado a los residuos producidos en ella».
El matiz que sí sirve: distinguen entre el estudio de gestión de residuos, que es un documento técnico y por tanto honorarios, y la gestión —transporte, retirada y canon de vertedero—, que es ejecución material. Si quieres descontar el estudio, tiene que ir desglosado y cuantificado por separado en la certificación: la sentencia 600/2020 rechazó la exclusión precisamente porque el importe no estaba separado.
Y esto es lo que decide un recurso: la certificación final de obra visada, con el desglose capítulo por capítulo. No es un formalismo. Sin desglose no puedes acreditar qué parte hay que descontar, y el ayuntamiento liquida sobre el total.
Provisional y definitiva: lo que casi nadie sabe
Cuando pides la licencia, el ayuntamiento gira una liquidación provisional. Puede calcularla con tu presupuesto visado o con sus propios módulos, y el Tribunal Supremo confirmó en su sentencia 261/2021 que no hay orden de preferencia: puede usar el módulo aunque tú hayas presentado presupuesto.
Al terminar la obra llega la liquidación definitiva, y ahí cambia todo. La sentencia 273/2021 del Supremo, de 25 de febrero, lo dice sin rodeos: la base es «el coste real y efectivo, que no el coste presupuestado ni tampoco el coste estimado». Liquidar definitivamente sobre un módulo superior al coste real sería «gravar por una capacidad económica diferente de la legalmente prevista».
- El módulo es un anticipo, no la base. En la definitiva tiene que ceder ante el coste acreditado.
- Si la obra costó menos de lo presupuestado, te devuelven. Y la baja de adjudicación se descuenta: sentencia del Supremo 736/2020.
- El ayuntamiento no puede aprovechar la definitiva para meter partidas nuevas que no valoró en la provisional.
- La definitiva exige procedimiento con audiencia. Sentencia 168/2021 del Supremo: un ajuste hecho sin dártela es anulable solo por eso.
La trampa de los módulos mínimos
Esta es la parte que casi nadie explica y la que más disgustos da. Muchos ayuntamientos no liquidan sobre el presupuesto de tu proyecto: liquidan sobre el mayor de dos cifras, tu presupuesto visado o una base mínima calculada con módulos de coste por metro cuadrado.
Es decir: ajustar el presupuesto no baja el impuesto por debajo de ese suelo.
- Torrelodones — 1.100 €/m² construido sobre rasante en vivienda unifamiliar. En una casa de 300 m², la base son 330.000 € aunque tu proyecto diga 300.000: el ICIO pasa de 12.000 a 13.200 €. La tasa, en cambio, sí usa el presupuesto del proyecto.
- Colmenar Viejo — 602,60 €/m² en unifamiliar aislada y 569,25 € en adosada o pareada.
- Navalcarnero — 677,31 €/m² en aislada, 625,02 € en pareada.
- Rivas-Vaciamadrid — módulos de la Comunidad ponderados por un coeficiente de 1,15.
- Villaviciosa de Odón, Villanueva de la Cañada, Alcalá de Henares y Valdemorillo — usan los costes de referencia de la Comunidad de Madrid como base mínima.
Las bonificaciones que casi nadie pide
El ICIO admite bonificaciones potestativas y la mayoría de los autopromotores no las solicita, simplemente porque no sabe que existen.
Son rogadas y tienen plazo. Hay que solicitarlas expresamente, y en varios municipios se pierden si las pides después de que te hayan concedido la licencia. Es dinero que se cae por no firmar un papel a tiempo.
Además, casi nunca son acumulables: se aplica la más favorable y las demás decaen. Y ojo con la solar: en Guadarrama y en varios municipios más no se bonifica la parte que ya te obliga a instalar el CTE, solo lo que pongas por encima del mínimo.
Un ejemplo con números
Vivienda unifamiliar aislada de 300 m² construidos, presupuesto de ejecución material de 300.000 €. Mismo proyecto, mismo constructor, dos municipios que están a veinte minutos en coche:
| Concepto | Valdemorillo | Majadahonda |
|---|---|---|
| ICIO | 3 % → 9.000 € | 4 % → 12.000 € |
| Tasa de licencia | 0,75 % → 2.250 € | 3 % → 9.000 € |
| Total al ayuntamiento | 11.250 € | 21.000 € |
| Sobre el presupuesto de obra | 3,75 % | 7,00 % |
9.750 € de diferencia por la misma casa. No es una partida que puedas negociar con nadie: la fija el pleno del ayuntamiento y se paga.
Cómo saber lo tuyo sin hacer cuentas
La calculadora de coste de construcción lleva estos tipos cargados y te suma el ICIO y la tasa de tu municipio junto con el resto de partidas: la obra, el equipo técnico, la urbanización y la reserva para imprevistos. Sin registro.
Y si lo que tienes entre manos es una autopromoción completa, en las guías está el resto de trámites: el libro del edificio, la licencia de primera ocupación, la hipoteca de autopromotor y la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente el ICIO?
El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. Lo cobra el ayuntamiento por cualquier obra que necesite licencia o declaración responsable, y se calcula como un porcentaje del presupuesto de ejecución material. El tope legal es el 4 %, según el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales, y cada ayuntamiento decide si aplica ese máximo o baja.
¿El ICIO y la tasa de licencia son lo mismo?
No, y esta es la confusión más cara. Son dos pagos distintos, con dos ordenanzas distintas, y se pagan los dos. El ICIO es un impuesto sobre el valor de lo que construyes; la tasa retribuye el trabajo de tramitar tu expediente. En Majadahonda la tasa es del 3 %, casi tanto como el impuesto.
¿Sobre qué presupuesto se calcula?
Sobre el presupuesto de ejecución material, sin beneficio industrial, sin gastos generales y sin IVA. Pero atención: muchos ayuntamientos fijan un mínimo por módulos de coste por metro cuadrado y liquidan sobre el mayor de los dos. Si tu proyecto va por debajo del módulo, pagas por el módulo.
¿Cuándo se paga?
Al solicitar la licencia se practica una liquidación provisional. Cuando la obra termina, el ayuntamiento comprueba el coste real y efectivo y gira una liquidación definitiva, que puede ser a pagar o a devolver. La obra final casi siempre cuesta más que el proyecto, así que conviene contar con ese ajuste.
¿Quién paga el ICIO, el dueño o el constructor?
El sujeto pasivo es quien es dueño de la construcción, es decir, el promotor: en una autopromoción, tú. Si la licencia la pide el constructor, es sustituto del contribuyente y puede repercutírtelo. En la práctica lo pagas tú en los dos casos.
¿Hay bonificaciones?
Sí, y casi nadie las pide. La más potente para una vivienda nueva es la de energía solar para autoconsumo: el 95 % del ICIO en Madrid capital, Getafe, San Sebastián de los Reyes, Sevilla la Nueva y, en uso residencial, Alcorcón. Son rogadas: hay que solicitarlas, y en varios municipios se pierden si las pides después de que te concedan la licencia.
¿El 4 % que dicen por ahí vale para todo Madrid?
No. Es el máximo legal, no el tipo general. De los veintisiete municipios verificados aquí, seis están por debajo: Valdemorillo al 3 %, Guadarrama al 3,4 %, Colmenar Viejo y Galapagar al 3,5 %, Móstoles al 3,7 % y la propia capital al 3,75 %.
¿Cada cuánto cambian estas cifras?
Las ordenanzas fiscales se aprueban en pleno normalmente en el último trimestre y entran en vigor el 1 de enero. Revisamos esta tabla cada enero. Aun así, antes de firmar nada, confirma el dato con el ayuntamiento: aquí te decimos de qué artículo sale para que puedas comprobarlo.
¿Vas a construir y no sabes qué te va a cobrar tu ayuntamiento?
Dinos dónde está la parcela y qué tienes pensado construir. Te decimos el ICIO, la tasa, los módulos mínimos si los hay y las bonificaciones que puedes pedir, que suele ser la parte que más se olvida.