En corto. El acta de replanteo, o de comienzo de obra, documenta que el constructor ha replanteado el perímetro de la edificación sobre el solar, que la dirección facultativa lo ha comprobado y verificado, y que todo está listo para empezar. La firman arquitecto, aparejador y constructor.
Aquí hay que ser preciso, porque casi nadie lo es: la LOE obliga a firmarla, pero ninguna norma regula su contenido, plazo ni forma. El Código Técnico no la exige, no se visa, y desde junio de 2022 el Ayuntamiento de Madrid ya no la pide.
Un solo documento con dos nombres
La propia LOE los une con una disyuntiva. El artículo 11.2.f obliga al constructor a «firmar el acta de replanteo o de comienzo». Los artículos 12.3.e y 13.2.e imponen lo mismo al director de obra y al director de la ejecución. El impreso oficial del COAM se llama Acta de Replanteo y de Comienzo de Obra y es único.
Si en un contrato de obra aparecen dos actas separadas —una de replanteo geométrico y otra de inicio del plazo contractual—, eso es un pacto privado entre promotor y constructor, perfectamente válido, pero no una figura legal.
Qué obliga la ley y qué no
Firmarla
LOE artículos 11.2.f, 12.3.e y 13.2.e: es obligación de firma del constructor, del director de obra y del director de la ejecución.
Y el deber material de replantear: verificar el replanteo y su adecuación al terreno (12.3.b) y comprobar los replanteos (13.2.c).
Su contenido y su forma
Ninguna norma regula qué debe decir, en qué plazo se firma, cuántas copias se hacen ni dónde se registra. El Código Técnico no la incluye en su anejo II.1 de documentación obligatoria de seguimiento.
El visado
El Real Decreto 1000/2010 limita el visado obligatorio al proyecto de ejecución y al certificado final de obra. El acta se sella, no se visa.
Madrid dejó de pedirla en 2022, y medio sector no se ha enterado. La antigua ordenanza municipal de 2004 sí la exigía en su artículo 21.3 junto a la notificación de inicio en obras de nueva edificación. Esa ordenanza está derogada por la Ordenanza 6/2022. En la documentación de inicio actual la palabra «replanteo» no aparece. Muchas páginas siguen citando el artículo de una ordenanza muerta.
Quién firma
| Quién | Base | Naturaleza |
|---|---|---|
| Arquitecto director de obra | LOE art. 12.3.e | Obligación legal |
| Aparejador, director de la ejecución | LOE art. 13.2.e | Obligación legal |
| Constructor | LOE art. 11.2.f | Obligación legal |
| Coordinador de seguridad y salud | Casilla del modelo COAM | Práctica colegial |
| Promotor | Diligencia al pie del modelo COAM | Práctica colegial |
La LOE no obliga al promotor a firmar el acta. Su artículo 9.2.c solo le impone suscribir el acta de recepción. En el modelo del COAM el promotor no firma el acta: firma una diligencia aparte que dice que «queda enterado del contenido de la presente Acta y da su conformidad al inicio de las obras». Es un detalle pequeño y revela quién se ha leído el impreso.
Qué hay que tener cerrado ese día
Esto es lo verdaderamente útil del acta: es la foto de que todo está en su sitio. Lo que sí es obligatorio por norma:
- Licencia urbanística concedida
- Proyecto de ejecución visado (RD 1000/2010, art. 2.a)
- Estudio o estudio básico de seguridad y salud
- Plan de seguridad aprobado antes del inicio por el coordinador (RD 1627/1997, art. 7.2)
- Comunicación de apertura del centro de trabajo, previa, por el contratista
- Contratista inscrito en el REA (Ley 32/2006)
- Libro de órdenes y asistencias diligenciado por el Colegio
- Libro de incidencias y libro de subcontratación
El aviso previo ya no existe. El artículo 18 del Real Decreto 1627/1997 fue derogado el 24 de marzo de 2010 por el Real Decreto 337/2010, y sus datos se integraron en la comunicación de apertura del centro de trabajo. Sigue apareciendo como trámite vigente en muchísimas guías. No lo es.
Y el acta de la obra pública, que es otra cosa
Si buscas «acta de replanteo» en Google, la mayoría de resultados hablan del acta de comprobación del replanteo de la contratación pública. Es una figura distinta, con plazo tasado y consecuencias económicas.
| Obra pública | Obra privada | |
|---|---|---|
| Norma | Ley 9/2017, arts. 236 y 237 | LOE, arts. 11.2.f, 12.3.e y 13.2.e |
| Naturaleza | Trámite reglado; forma parte del contrato | Documento privado; obligación de firma |
| Plazo | Máximo un mes desde la formalización | Sin plazo legal |
| Quién firma | Administración y contratista | Dirección facultativa y constructor |
| Efecto sobre el plazo | El plazo de ejecución empieza al día siguiente | Solo si el contrato privado lo pacta |
| Si se incumple | Resolución del contrato e indemnización del 2 % | Sin sanción específica por el acta en sí |
Qué pasa si se empieza sin ella
No hay una multa por el acta. Pero se pierden tres cosas que importan.
La prueba de la fecha de inicio. El plazo de la licencia corre desde su otorgamiento; el acta es lo que acredita cuándo se empezó de verdad si llega un expediente de caducidad.
El reparto de responsabilidad en el replanteo. La LOE lo distribuye entre tres agentes. Sin acta que fije quién replanteó y qué se comprobó, individualizar la responsabilidad se complica y se tiende a la solidaria.
Y lo que el acta certifica. Si falta el plan de seguridad aprobado, el coordinador designado o la apertura del centro de trabajo, eso sí está tipificado: infracción grave, con multas de 2.451 a 49.180 euros.
Y el riesgo que no es jurídico. Un replanteo mal hecho es la única patología cuyo coste de corrección crece exponencialmente con cada día de obra. Retranqueos incumplidos, invasión de lindero o una cota mal fijada son errores baratos de corregir el primer día e irreversibles una vez hormigonada la cimentación.
Preguntas frecuentes
¿El acta de replanteo y el acta de inicio de obra son dos documentos?
No. La LOE los cita como una sola figura: «el acta de replanteo o de comienzo de obra». El impreso del COAM se llama Acta de Replanteo y de Comienzo de Obra y es un único documento. Si en un contrato aparecen separadas, es un pacto privado, no una exigencia legal.
¿Es obligatoria por ley en obra privada?
Conviene precisarlo. La LOE obliga a firmarla al arquitecto director, al aparejador y al constructor. Pero ninguna norma regula su contenido, plazo ni forma, el Código Técnico no la incluye entre la documentación obligatoria de seguimiento de obra y no está sujeta a visado. El modelo, el sellado y las cuatro copias son práctica del COAM.
¿El promotor tiene que firmarla?
Legalmente no. La LOE solo le obliga a suscribir el acta de recepción. En el modelo del COAM el promotor firma una diligencia al pie haciendo constar que queda enterado y da su conformidad al inicio. Es práctica colegial, y muy recomendable en autopromoción.
¿El Ayuntamiento de Madrid me la va a pedir?
Hoy no. La antigua ordenanza de 2004 sí la exigía junto a la notificación de inicio, pero está derogada por la Ordenanza 6/2022. La documentación de inicio actual pide hojas de encargo de la dirección facultativa y del coordinador de seguridad, declaración de depósito de garantía y certificación del autor del estudio de seguridad. El acta no figura. Otros municipios pueden seguir pidiéndola.
¿Se visa en el COAM?
No. El visado obligatorio en edificación se limita al proyecto de ejecución y al certificado final de obra. El acta se sella o se registra: la propia ficha del COAM indica que es un documento que se sella.
¿Sigo teniendo que presentar el aviso previo?
No. El aviso previo está derogado desde el 24 de marzo de 2010 por el Real Decreto 337/2010. Sus datos se integraron en la comunicación de apertura del centro de trabajo, que presenta el contratista antes del comienzo de los trabajos.
He leído que hay que firmarla en el plazo de un mes. ¿Es cierto?
Eso es obra pública, no privada. El plazo máximo de un mes desde la formalización del contrato es el del acta de comprobación del replanteo del artículo 237 de la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público. En obra privada no hay plazo legal.
¿Y si empezamos la obra sin firmarla?
No hay una multa por el acta en sí, pero se pierde la prueba de la fecha de inicio y del reparto de responsabilidad en el replanteo. Y si además falta lo que el acta certifica —plan de seguridad aprobado, coordinador designado, apertura del centro de trabajo—, eso sí es infracción grave con multas de 2.451 a 49.180 euros.
El día que se replantea estamos en la parcela
Verificamos el replanteo sobre el terreno, comprobamos retranqueos y cota, y no firmamos el inicio hasta que licencia, visado, plan de seguridad y apertura del centro de trabajo están cerrados. Es el día más barato para encontrar un error.