En corto. La declaración de obra nueva es la escritura por la que haces constar que sobre tu finca hay una casa. Hasta que no se otorga y se inscribe, para el Registro de la Propiedad sigues teniendo un solar: no se puede hipotecar la vivienda ni venderla con seguridad jurídica.
Lo regula el artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015. En la Comunidad de Madrid el impuesto es del 0,75 % y se calcula sobre el coste de la obra, no sobre el valor de la casa ni sobre el suelo.
Tres modalidades, no una
En construcción
Se declara la obra proyectada, aún no ejecutada. Exige licencia y certificado técnico de ajuste al proyecto.
Es la vía habitual cuando hay hipoteca de autopromotor: el banco quiere la edificación futura ya vinculada a la finca.
Terminada
Exige además certificado final de obra, acreditación de los requisitos de entrega a los usuarios, el título habilitante de ocupación y la eficiencia energética.
Si la obra nueva en construcción ya estaba inscrita, la terminación se hace constar después.
Por antigüedad
Vía excepcional del artículo 28.4 cuando ya no cabe restablecer la legalidad por prescripción. No exige licencia ni certificado final.
En Madrid: seis años con carácter general, quince en suelo no urbanizable de protección.
Qué exige el notario y qué el registrador
Lo mismo. El artículo 28.1 lo impone a los notarios y el 28.2 se lo impone a los registradores antes de inscribir. Para una obra nueva terminada:
| Documento | Norma |
|---|---|
| Licencia de obras | Art. 152.b Ley 9/2001 (Madrid) |
| Certificado final de obra de técnico competente | Art. 28.1 TRLSRU; art. 12.3.e LOE |
| Declaración responsable de primera ocupación (en Madrid ya no es licencia) | Art. 155.c Ley 9/2001; art. 28.1.b TRLSRU |
| Libro del edificio, para su archivo registral | Art. 202 LH |
| Seguro decenal o exoneración por autopromoción | Arts. 19.1.c y 20.1 LOE; DA 2ª |
| Certificado de eficiencia energética de obra terminada | Art. 28.1.b TRLSRU; RD 390/2021 |
| Coordenadas georreferenciadas de la superficie ocupada | Art. 202 LH |
Las coordenadas sorprenden a mucha gente. Desde la reforma de 2015, la porción de suelo ocupada por la edificación tiene que estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica. No es un trámite del notario: sale del trabajo técnico y conviene tenerlo previsto.
El seguro decenal y la trampa de los diez años
La disposición adicional segunda de la LOE exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Hasta aquí, la buena noticia. La letra pequeña dice que si se produce la transmisión entre vivos dentro del plazo de diez años, el autopromotor «salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía por el tiempo que reste».
Y el cierre es contundente: «no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente».
- La exención vale mientras la casa sea para uso propio
- El plazo son diez años desde la recepción de la obra
- No basta con decir que has vivido allí: hay que acreditarlo
- La exoneración tiene que ser expresa del comprador
- También se aplica a la dación en pago
- La transmisión por herencia no está incluida: la norma habla de entre vivos
Cuánto cuesta
El impuesto: actos jurídicos documentados
| Concepto | En la Comunidad de Madrid |
|---|---|
| Tipo | 0,75 % |
| Base imponible | El valor real de coste de la obra nueva que se declare. No el valor de mercado. No incluye el suelo |
| Plazo de presentación | 30 días hábiles desde el otorgamiento, modelo 600 |
| Ejemplo | Coste declarado de 300.000 € → 2.250 € |
Notaría y registro
Los aranceles son de 1989 y están fijados en escalas por tramos, con una rebaja general del 5 %. Para un valor declarado de 300.000 euros, el arancel base ronda los 388 euros de notaría y los 205 de registro, antes de folios, copias, suplidos e IVA. La factura final es sensiblemente mayor y depende de la extensión de la escritura.
Por qué no damos una horquilla cerrada. Hemos verificado las escalas arancelarias y la rebaja, pero no una horquilla total de factura con fuente fiable. Preferimos decirlo a inventar un número que luego no cuadre.
En qué orden va todo
Certificado final de obra
Firmado por arquitecto y aparejador, y visado.
Certificado de eficiencia energética
De obra terminada, registrado en la Comunidad de Madrid.
Libro del edificio
Entregado por el director de obra y depositado en el ayuntamiento, que en Madrid condiciona la primera ocupación.
Declaración responsable de primera ocupación
Ante el ayuntamiento. Conviene pedir además el acto de conformidad.
Escritura de obra nueva terminada
Ante notario, con toda la documentación anterior.
Impuesto
Modelo 600 en 30 días hábiles.
Inscripción registral
Sin plazo legal, pero el asiento de presentación dura 60 días hábiles.
Catastro y suministros
Modelo 900D y contratación definitiva.
Qué pasa si no se declara
| Efecto | Por qué |
|---|---|
| La casa no consta en el Registro: la finca sigue siendo un solar | Art. 202 LH |
| No se puede hipotecar la vivienda ni venderla con garantías | El banco exige finca inscrita con la edificación |
| Discordancia con el Catastro, con posible expediente | Texto refundido de la Ley del Catastro |
| Sin protección registral frente a terceros ni frente a embargos inscritos | Arts. 32 y 34 LH |
| El impuesto no prescribe: se devenga al otorgar la escritura, no al construir | Art. 31.2 del texto refundido del impuesto |
Y conviene no confundir prescripción urbanística con legalización: que hayan pasado los plazos impide la demolición, pero la obra queda fuera de ordenación, con nota marginal en el Registro.
Preguntas frecuentes
¿Necesito seguro decenal si construyo mi casa?
No, si eres autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio: te exime la disposición adicional segunda de la LOE. Pero si la vendes antes de diez años tendrás que contratarlo por el tiempo que reste, salvo que el comprador te exonere expresamente y tú acredites haber utilizado la vivienda.
¿Sobre qué valor pago el impuesto?
Sobre el coste real de ejecución de la obra que se declare, no sobre el valor de mercado y sin incluir el suelo. Lo dice el artículo 70.1 del Reglamento del impuesto. En la Comunidad de Madrid el tipo de actos jurídicos documentados es del 0,75 %.
¿Puedo escriturar sin la primera ocupación?
En Madrid sí, presentando la declaración responsable y acreditando que ha transcurrido el plazo sin resolución obstativa, según el artículo 28.1.b de la Ley de Suelo. Aun así conviene obtener también el acto de conformidad municipal, porque la práctica registral es exigente.
¿Es obligatorio el libro del edificio para inscribir?
Sí. El artículo 202 de la Ley Hipotecaria obliga a aportarlo para su archivo registral desde noviembre de 2015, y la Dirección General ha resuelto que también en vivienda unifamiliar y también en autopromoción.
Construí hace años sin licencia. ¿Puedo inscribirlo?
Puede que sí, por la vía del artículo 28.4 de la Ley de Suelo, si ya no cabe restablecer la legalidad urbanística. En la Comunidad de Madrid el plazo es de seis años con carácter general y quince en suelo no urbanizable de protección. Hace falta acreditar la fecha de terminación y que no hay anotación de disciplina urbanística.
¿Hago una escritura o dos?
Depende de la financiación. Si hay hipoteca de autopromotor, el banco suele exigir la obra nueva en construcción inscrita antes de liberar fondos, y después se hace constar la terminación. Si no hay hipoteca, se otorga directamente la de obra nueva terminada.
Preparamos toda la documentación técnica de la escritura
Certificado final de obra, eficiencia energética, libro del edificio y coordenadas georreferenciadas. Coordinado con la primera ocupación, que es lo que suele retrasar la firma en notaría.