En Fran Cortés Arquitectos trabajamos cada día con personas que sueñan con construir una casa en Madrid, ya sea una vivienda unifamiliar aislada o una casa adosada, y sabemos que entender los requisitos legales es tan importante como diseñar bien. El proceso urbanístico en la capital tiene varias fases que conviene conocer antes de firmar cualquier contrato.
1. Comprobar que el terreno es edificable
Antes de pensar en planos o presupuestos, lo primero es confirmar que el solar permite construir una casa.
Analizamos:
- Clasificación del suelo (urbano, urbanizable, etc.).
- Uso permitido: vivienda.
- Condiciones urbanísticas: ocupación, edificabilidad, alturas, retranqueos.
Este estudio es clave para saber si se puede construir una vivienda unifamiliar y bajo qué límites. Sin esta comprobación inicial, cualquier proyecto corre el riesgo de ser inviable.
2. Encargar el proyecto de obra nueva
Una vez confirmado que el terreno es apto, se encarga el proyecto de obra nueva a un arquitecto de obra nueva. En esta fase se define:
- El diseño arquitectónico de la casa.
- La distribución y superficie.
- La estructura y las instalaciones.
- El cumplimiento del Código Técnico de la Edificación.
Este proyecto es obligatorio para cualquier casa unifamiliar en Madrid y será la base legal y técnica para solicitar la licencia de obra.
3. Solicitud de licencias para construir una casa en Madrid
La tramitación en el Ayuntamiento de Madrid se ha modernizado en los últimos años con la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, que incorpora la Licencia Básica (LB) en algunos casos para agilizar el proceso.
Principales licencias que necesitarás a la hora de construir una casa en Madrid:
- Licencia de obra nueva o licencia urbanística: es el permiso principal para empezar la construcción de viviendas unifamiliares. Sin esta licencia, ninguna obra puede comenzar.
- Declaración responsable urbanística: en algunos casos (según la obra y la normativa municipal) es suficiente para iniciar la obra cuando todo el proyecto cumple la normativa básica.
- Comunicación de inicio de obras: notificación al Ayuntamiento de que se va a comenzar la construcción.
- Tasa urbanística y Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): tasas obligatorias que pagan los promotores y propietarios para tramitar las licencias.
4. Pago de tasas y autorización de inicio de obra
Antes de comenzar la construcción de una casa en Madrid, hay que:
- Abonar las tasas municipales.
- Comunicar formalmente el inicio de obra.
- Designar la dirección facultativa.
Desde este momento, la obra puede comenzar legalmente.
5. Ejecución de la obra con dirección técnica
Durante la construcción de la vivienda, la legislación exige la presencia de un arquitecto director de obra y un arquitecto técnico (o aparejador) que supervisen la ejecución conforme al proyecto aprobado y firmen los certificaciones necesarias.
Este control es obligatorio y garantiza:
- Seguridad estructural.
- Cumplimiento normativo.
- Calidad constructiva.
6. Final de obra y legalización
Una vez finalizada la construcción de tu casa unifamiliar hay varios pasos administrativos obligatorios:
- Certificado final de obra: lo firma el equipo técnico y acredita que se ha ejecutado lo proyectado.
- Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad: emitida por el Ayuntamiento, certifica que la vivienda es habitable y cumple con normativa urbanística y de seguridad.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad y Catastro: una vez tengas la licencia de primera ocupación y el certificado final, puedes inscribir la vivienda y su valor catastral.
Construye tu casa en Madrid desde cero con nosotros
Como arquitectos en Madrid, nos especializamos en construcción de viviedas unifamiliares aisladas y adosadas. Trabajamos con proyectos llave en mano. Gestionamos todas las licencias y cumplimos con todos los requisitos necesarios hasta la entrega final de tu casa soñada.
Si quieres construir una casa en Madrid, contáctanos y cuéntanos sobre tu proyecto.
Preguntas frecuentes
1. ¿Necesito siempre una licencia para construir una casa?
Sí. Para una casa en Madrid —ya sea unifamiliar aislada, adosada o pareada— la licencia urbanística de obra nueva es obligatoria. Sin ella no puedes iniciar los trabajos, y no podrás registrar la vivienda una vez terminada.
2. ¿Qué pasa si tengo un proyecto sin licencia?
Comenzar la construcción sin los permisos pertinentes puede derivar en sanciones, paralizaciones de obra o incluso la obligación de demoler lo ya edificado.
3. ¿Cuánto tarda el proceso de licencias?
Con la actual Licencia Básica del Ayuntamiento de Madrid, desde la presentación completa al Consistorio el plazo para empezar la obra se ha reducido a aproximadamente un mes, aunque la tramitación completa de la licencia puede variar según la complejidad del proyecto y la carga administrativa.
4. ¿Quién firma el proyecto de obra nueva?
Un arquitecto colegiado firma el proyecto técnico de obra nueva, y es responsable de que el diseño cumpla la normativa urbana, técnica y de seguridad.
5. ¿Qué estudios son imprescindibles para construir una casa en Madrid?
Además del proyecto técnico, son esenciales el estudio geotécnico, el cálculo estructural, y en muchos casos evaluaciones medioambientales y de gestión de residuos, según el alcance de la vivienda unifamiliar a construir.
