En Fran Cortés Arquitectos llevamos años acompañando a familias que quieren dar el paso de construir su propia vivienda. Y si hay una pregunta que recibimos constantemente, es esta: ¿cuánto cuesta construir una casa en España?
La realidad es que no existe una cifra única, pero sí podemos darte rangos fiables, explicarte en qué se va el presupuesto y ayudarte a entender qué precio puede tener tu proyecto según el tipo de vivienda y los metros cuadrados.
Construir una casa unifamiliar, ya sea tradicional o prefabricada de hormigón, es una decisión emocionante, y como estudio de arquitectura especializado en diseño de viviendas unifamiliares, queremos orientarte desde el minuto uno.
Precio estimado de construir una casa en España: costes generales
Cuando alguien pregunta cuánto cuesta construir una casa, la respuesta honesta es que el precio no es uno solo: es la suma de varias partidas que conviene entender por separado. A continuación te las desglosamos.
1. La compra del terreno y sus gastos asociados
El terreno es, por lo general, la primera gran inversión y también la más variable. No solo importa el precio de compra: hay que sumar los gastos que conlleva adquirirlo.
Precio de compra orientativo:
- Zonas rurales o municipios pequeños: 25.000 – 60.000 €
- Áreas periurbanas o segunda corona de grandes ciudades: 60.000 – 150.000 €
- Zonas prime o proximidad a Madrid, Málaga, Alicante o Baleares: 150.000 – 500.000 € o más
Gastos asociados a la compra del terreno que no debes olvidar:
- ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): si el terreno es de segunda mano, oscila entre el 6% y el 10% del valor declarado, según la comunidad autónoma
- IVA (21%): si lo vendes un promotor o empresa, tributa al tipo general
- Notaría y Registro de la Propiedad: aproximadamente entre 800 € y 2.000 € según el valor de compra
- Honorarios de gestoría: entre 300 € y 800 €
Además, antes de comprar conviene encargar un estudio topográfico y un estudio geotécnico, y verificar las condiciones urbanísticas del terreno (edificabilidad, retranqueos, altura máxima). El coste de estos estudios previos suele moverse entre 1.200 € y 2.500 €, pero pueden salvarte de una mala inversión.
Consejo de estudio: Antes de cerrar la compra de cualquier terreno, consúltanos. En Fran Cortés Arquitectos analizamos la viabilidad del solar sin compromiso.
2. Honorarios técnicos: Arquitecto y Aparejador
El equipo técnico, arquitecto de obra nueva y aparejador o arquitecto técnico, es imprescindible para construir legalmente cualquier vivienda unifamiliar en España. Sus honorarios suelen representar entre el 8% y el 15% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM), e incluyen el proyecto básico, el proyecto de ejecución, la dirección de obra, la dirección de ejecución y la coordinación de seguridad y salud.
Si quieres entender en detalle qué hace cada profesional, cuándo se les paga y cómo se estructura el presupuesto, te lo contamos todo en nuestro artículo: ¿Cuánto cobra un arquitecto por hacer una casa?
3. Licencias municipales e impuestos (ICIO): Lo que se le paga al Ayuntamiento
Para poder empezar a construir legalmente, el Ayuntamiento debe concederte la licencia de obra mayor. Este trámite implica varios pagos que muchos promotores particulares infravaloran al hacer sus cálculos iniciales.
Las partidas principales que pagas al Ayuntamiento son:
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): Es el más significativo. Lo fija cada municipio, pero en la mayoría de ayuntamientos se sitúa entre el 3,5% y el 4% del PEM declarado en el proyecto. En grandes ciudades como Madrid puede alcanzar el 4%.
- Tasa de licencia urbanística: Es el coste de tramitación administrativa. Varía enormemente de un municipio a otro, pero suele moverse entre el 0,5% y el 2% del PEM.
- Tasas de gestión de residuos de obra (RCD): Pueden suponer entre 300 € y 1.500 €, según el volumen de obra.
- Aval municipal: Algunos ayuntamientos exigen un aval del 5% al 8% del PEM como garantía de gestión de residuos. Es recuperable al finalizar la obra si se justifica correctamente.
En conjunto, el coste de licencias e impuestos municipales suele representar entre el 4% y el 7% del PEM total. Para una vivienda de presupuesto de ejecución de 250.000 €, esto equivale a entre 10.000 € y 17.500 €.
Para profundizar en este punto, te recomendamos nuestro artículo: Requisitos y licencias para construir una casa en Madrid
4. Presupuesto de Ejecución Material (PEM): El coste de la constructora
El PEM es el núcleo del presupuesto: es lo que cobra la constructora por ejecutar la obra. Representa, habitualmente, entre el 65% y el 75% del coste total del proyecto.
Dentro del PEM se incluyen todas las partidas de obra:
| Partida | Descripción |
|---|---|
| Movimiento de tierras y cimentación | Excavación, zapatas, losa o pilotaje según el terreno |
| Estructura | Pilares, forjados, vigas (hormigón armado, acero…) |
| Cerramientos y fachadas | Albañilería exterior, aislamiento, revestimientos |
| Cubiertas | Plana, inclinada, transitable |
| Particiones interiores | Tabiquería, falsos techos |
| Instalaciones | Electricidad, fontanería, saneamiento, climatización |
| Acabados | Solados, alicatados, pintura, carpintería interior |
| Carpintería exterior | Ventanas y puertas de acceso |
¿Cuánto representa el PEM en euros?
Para una vivienda unifamiliar de calidad media construida en España en 2026, los rangos orientativos del PEM (solo ejecución, sin técnicos ni tasas) se sitúan en:
- Calidades básicas: 900 – 1.100 €/m²
- Calidades medias: 1.100 – 1.500 €/m²
- Calidades medias-altas: 1.500 – 2.000 €/m²
Es decir, para una casa de 150 m² de calidad media, el PEM rondaría los 165.000 – 225.000 €, al que habrá que sumar honorarios técnicos, licencias y gastos de terreno para obtener el coste total real.
En líneas generales, en España, el coste de construir una vivienda unifamiliar moderna suele situarse entre 1.200 y 1.900 €/m² para calidades medias y proyecto completo (arquitectura + obra + dirección + tasas).
Cuánto cuesta construir una casa según los metros cuadrados
A continuación te damos estimaciones reales de cuánto cuesta construir una casa.
Construir una casa de 40 m²
Ideal para casas pequeñas, estudios o segundas residencias.
- Coste estimado: entre 48.000 y 70.000 €
- Suelen ser casas compactas, fáciles de ejecutar y muy eficientes.
Construir una casa de 70 m²
Perfecta para parejas o viviendas de uso vacacional.
- Coste estimado: entre 84.000 y 133.000 €
- Con buen diseño, se puede lograr una vivienda funcional y moderna.
Construir una casa de 100 m²
Es la superficie más demandada en viviendas unifamiliares.
- Coste estimado: entre 120.000 y 190.000 €
- Permite distribución de 3 habitaciones, 2 baños y zonas abiertas.
Construir una casa de 200 m²
Viviendas amplias y de alto nivel, habituales en obra nueva con diseño personalizado.
- Coste estimado: entre 240.000 y 380.000 €
- Aquí el diseño arquitectónico tiene un gran peso en el precio.
¿Es más caro construir un chalet aislado que una vivienda adosada?
Esta es una de las preguntas que más nos hacen en el estudio, y tiene mucha lógica: chalet, casa unifamiliar, vivienda unifamiliar aislada, los términos se mezclan y generan confusión. Vamos a aclararlo.
A efectos de permisos y licencias, todos son lo mismo. Tanto si llamas a tu proyecto «chalet», «casa» o «vivienda unifamiliar», el procedimiento administrativo es idéntico: necesitas proyecto de arquitecto, licencia de obra mayor del Ayuntamiento y dirección facultativa. No hay diferencias legales entre construir un chalet aislado o una vivienda adosada en cuanto a tramitación.
Entonces, ¿por qué suelen costar más los chalets aislados?
La diferencia está en la geometría y en lo que rodea a la vivienda, no en el tipo de licencia:
- Mayor perímetro de fachada: Un chalet de obra nueva tiene las cuatro caras expuestas al exterior. Un adosado comparte dos medianeras con los vecinos, lo que reduce la superficie de fachada a ejecutar y, por tanto, el coste en cerramiento, aislamiento y revestimiento.
- Cubierta más compleja: Al no tener apoyos en medianeras, los chalets tienden a tener cubiertas de mayor superficie o mayor vuelo.
- Vallado y urbanización perimetral: Un chalet normalmente requiere vallado en todo su perímetro, acceso rodado propio, jardinería y, en muchos casos, piscina. Estas partidas pueden sumar fácilmente entre 20.000 € y 60.000 € adicionales.
- Coste de las acometidas: Al estar independiente de cualquier edificación colindante, el chalet aislado asume el 100% del coste de acometidas de agua, luz y saneamiento hasta el límite de parcela.
¿Cuánto puede suponer esta diferencia en el precio por m²?
En la práctica, un chalet aislado de igual superficie construida puede costar entre un 10% y un 20% más que una vivienda adosada equivalente, dependiendo de la complejidad del vallado, la urbanización y el diseño de fachadas.
| Chalet aislado | Vivienda adosada | |
|---|---|---|
| Fachadas expuestas | 4 | 2 |
| Necesita vallado propio | Sí | Generalmente no |
| Acometidas | 100% a su cargo | Parcialmente compartidas |
| Urbanización exterior | Mayor coste | Menor coste |
| Coste por m² orientativo | +10% a +20% | Base de referencia |
| Trámites y licencias | Idénticos | Idénticos |
En Fran Cortés Arquitectos diseñamos tanto chalets aislados como casas pareadas. Si tienes un solar y quieres saber qué tipología te conviene más según tu presupuesto, cuéntanos tu proyecto y te orientamos sin compromiso.
en Fran Cortés Arquitectos te ayudamos a construir la casa de tus sueños
Como estudio especializado en obra nueva, viviendas unifamiliares tradicionales y casas prefabricadas de hormigón, ofrecemos un acompañamiento completo:
- Diseño arquitectónico a medida.
- Presupuestos detallados.
- Dirección y supervisión de la obra.
- Gestión de licencias.
Nuestro objetivo es ayudarte a construir la casa que imaginas, con un proceso claro, seguro y sin sorpresas. Contáctanos y cuéntanos sobre tu casa soñada.
Preguntas frecuentes
1. ¿Se puede construir una casa por menos de 100.000 €?
Sí, especialmente si hablamos de superficies pequeñas (40–70 m²) y calidades básicas, o viviendas prefabricadas muy optimizadas.
2. ¿Es más barato construir o comprar una casa?
Construir suele ser entre un 15% y un 30% más económico, y además obtienes un diseño totalmente adaptado a ti. En este artículo, te explicamos en detalle: Construir una casa desde cero o comprar una vivienda lista: ¿Qué opción es mejor?
3. ¿Cuánto tarda la construcción de una vivienda unifamiliar?
Entre 9 y 14 meses, dependiendo del sistema constructivo y la complejidad del proyecto.
4. ¿Qué es mejor: obra tradicional o casas prefabricadas de hormigón?
Depende de tus prioridades.
Si buscas rapidez y control de costes: prefabricadas de hormigón.
Si buscas una arquitectura totalmente artesanal y personalizada: obra tradicional.
En este artículo ¿Casa unifamiliar prefabricada o casa unifamiliar tradicional? Cuál elegir y por qué te lo explicamos mejor.
5. ¿Puedo ver ejemplos o proyectos terminados?
Por supuesto. En Fran Cortés Arquitectos contamos con proyectos de viviendas unifamiliares en distintas regiones de España.
