En corto. Lo que se sigue llamando licencia de primera ocupación es hoy, en la Comunidad de Madrid, una declaración responsable. Lo cambió la Ley 1/2020, que dio nueva redacción al artículo 155.c de la Ley 9/2001 del Suelo. Habilita desde el mismo día en que se presenta, sin esperar resolución.
Y la cédula de habitabilidad no existe en Madrid desde 2018. Si te la piden, están aplicando normativa de otra comunidad.
Qué es y cómo se llama ahora
El artículo 155 de la Ley 9/2001 enumera lo que está sujeto a declaración responsable urbanística y su letra c dice: «La primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas, así como de los edificios e instalaciones en general». La redacción anterior, que la sujetaba a licencia, ya no está en vigor.
El nombre correcto hoy es declaración responsable urbanística de primera ocupación y funcionamiento. Los ayuntamientos la abrevian como DR POF o DRPO.
Un dato falso que circula. Varias fuentes afirman que el artículo 159 fija un plazo máximo de tres meses para el control posterior. No es cierto: el texto consolidado no contiene ningún plazo y lo remite a la ordenanza municipal. Conviene no planificar nada sobre esa cifra.
La cédula de habitabilidad no existe en Madrid
La suprimió el Decreto 111/2018, de 26 de junio, publicado en el BOCM del 28 de junio. Su artículo único es literal: se suprime a todos los efectos el trámite de concesión de la cédula de habitabilidad como documento necesario para reconocer la aptitud de un inmueble para ser destinado a vivienda.
El motivo que da el propio preámbulo es la duplicidad: ya existían tres títulos con la misma finalidad. Solo quedó viva para las solicitudes ya iniciadas en 2018.
Qué documentación hay que presentar
El contenido mínimo lo fija el artículo 156.2 de la Ley 9/2001, pero cada ayuntamiento lo desarrolla en su ordenanza. Este es el núcleo común en la zona oeste de Madrid:
- Certificado final de obra de la dirección facultativa, visado
- Liquidación final de obra con las modificaciones valoradas
- Certificado del técnico director acreditando los extremos del artículo 28.1 de la Ley de Suelo
- Libro del edificio completo, más el certificado de la dirección facultativa
- Certificado de eficiencia energética registrado en la Comunidad de Madrid
- Declaración catastral, modelo 900D
- Justificante de la tasa y declaración del coste real para liquidar el ICIO
- Impreso normalizado de declaración responsable firmado
Según el municipio pueden pedirse además fotografías de todas las fachadas, certificado de saneamiento del Canal de Isabel II, plano topográfico de lo construido, justificante de plusvalía o acreditación de cesión de viales.
Un límite que conviene conocer. El artículo 156.3 prohíbe a los ayuntamientos exigir datos y documentos que no estén previstos en la ley, que ya obren en poder de la Administración o que hayan sido elaborados por ella.
Quién firma qué
El promotor es quien declara y firma. El arquitecto y el aparejador firman los certificados técnicos que la sustentan. El técnico no «pide» la primera ocupación: la habilita documentalmente.
| Quién | Qué hace | Norma |
|---|---|---|
| Promotor | Firma la declaración responsable | Art. 9.2.c LOE; art. 157 Ley 9/2001 |
| Arquitecto | Suscribe el certificado final de obra y forma el libro del edificio | Arts. 7 y 12.3.e LOE |
| Aparejador | Suscribe el certificado final de obra y la liquidación final | Art. 13.2.e LOE |
| Ayuntamiento | Control posterior y acto de conformidad | Art. 159 Ley 9/2001 |
Plazos: aquí no hay silencio administrativo
El artículo 157.1 es claro: la declaración responsable «habilita al interesado para el ejercicio de la actuación pretendida desde el día de su presentación en el registro del ayuntamiento correspondiente». No hay que esperar resolución y no hay silencio administrativo, porque no hay procedimiento de autorización que resolver.
Lo que sí hay es un control posterior obligatorio (artículo 159). Si aparecen deficiencias formales, se requiere subsanación en diez días; si no se subsana, la declaración deviene ineficaz. Si hay incumplimientos no subsanables, se paraliza, cesan sus efectos y no se puede presentar otra con el mismo objeto durante un máximo de un año.
La diferencia con la licencia de obra. La licencia sí tiene plazo de resolución de tres meses y silencio negativo (artículos 154.4 y 154.7): si no resuelven, la solicitud se entiende denegada. Confundir los dos regímenes es el error más caro de esta materia.
Cuánto cuesta: la tabla que nadie publica
Son tasas por el título de primera ocupación, distintas del ICIO, de la tasa de la licencia de obra y de la plusvalía. La dispersión entre municipios es enorme.
| Municipio | Cómo se calcula | Para una obra de 300.000 € |
|---|---|---|
| Las Rozas | 0,53 % a 0,73 % según tramo, mínimo 104,96 € | ≈ 1.590 € |
| Boadilla del Monte | 1 % sobre el 50 % de la base | ≈ 1.500 € |
| Majadahonda | 0,25 % del coste de ejecución material | ≈ 750 € |
| Villanueva de la Cañada | 0,2 % de la valoración final | ≈ 600 € |
| Galapagar | Cuota fija, chalet individual | 240,40 € |
| Pozuelo de Alarcón | Cuota fija por vivienda unifamiliar | 32 € |
Cómo leer esta tabla. Las cifras están tomadas de las ordenanzas fiscales vigentes consultadas en agosto de 2026, salvo la de Villanueva de la Cañada, que procede de la hoja oficial de instrucciones del ayuntamiento y no hemos podido contrastar con el texto de la ordenanza. Antes de presupuestar, conviene confirmarlo en la sede electrónica del municipio.
Para qué sirve en la práctica
Luz, agua y gas
El Decreto 111/2018 prohíbe a las suministradoras contratar sin acreditación del título habilitante municipal. Es lo primero que se bloquea.
Escritura de obra nueva
El artículo 28.1 de la Ley de Suelo la exige para escriturar la obra terminada. Conviene además pedir el acto de conformidad municipal del artículo 159.5.
Y el seguro decenal
Si eres autopromotor y vendes antes de diez años, tendrás que contratar el seguro decenal salvo que el comprador te exonere y acredites haber usado la vivienda. La primera ocupación es lo que acredita ese uso lícito.
Qué pasa si se ocupa sin ella
El artículo 157.6 lo califica sin rodeos: las actuaciones sujetas a declaración responsable que se realicen sin presentarla «se considerarán como actuaciones sin título habilitante a todos los efectos», con el régimen sancionador del Título V.
Las multas del artículo 207 van de 600 a 30.000 euros en las leves y de 30.001 a 600.000 en las graves. Una vivienda que cumple la normativa pero cuya declaración no se presentó encaja normalmente en el tipo leve; si además el uso es disconforme con el planeamiento, pasa a grave. Y encadenado: sin suministros contratables, sin escritura inscribible, sin hipoteca y sin venta ordenada.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia de primera ocupación en Madrid?
No exactamente. Desde la Ley 1/2020 no se pide una licencia: se presenta una declaración responsable urbanística de primera ocupación y funcionamiento, según el artículo 155.c de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid. El trámite sigue siendo obligatorio; lo que cambia es que habilita desde el mismo día de su presentación en el registro municipal.
¿Y la cédula de habitabilidad?
En la Comunidad de Madrid no existe. La suprimió el Decreto 111/2018, de 26 de junio. Ningún organismo la expide. Si alguien te la reclama, está aplicando normativa de otra comunidad autónoma o información desactualizada.
¿Puedo mudarme el día que presento la declaración responsable?
Jurídicamente sí: el artículo 157.1 dice que habilita para el ejercicio de la actuación desde el día de su presentación en el registro del ayuntamiento. Pero el ayuntamiento conserva un control posterior obligatorio que puede acabar en requerimiento de subsanación, paralización o cese de efectos si aparecen incumplimientos no subsanables.
¿Qué pasa si el ayuntamiento no contesta?
No hay nada que contestar: en la declaración responsable no existe silencio administrativo, porque no hay autorización que otorgar. Distinto es la licencia de obra, que sí tiene plazo de tres meses y silencio negativo: si no resuelven, la solicitud se entiende denegada.
¿Me darán luz y agua sin este trámite?
No deberían. El Decreto 111/2018 prohíbe a las suministradoras de agua, electricidad, gas y telefonía contratar sin acreditación del título habilitante municipal. En la práctica se acredita con la declaración responsable presentada y su justificante de registro.
¿Puedo escriturar la obra nueva solo con la declaración responsable?
El artículo 28.1.b del texto refundido de la Ley de Suelo admite que la declaración responsable sustituya a las autorizaciones. Aun así, la práctica registral es más exigente. Lo recomendable es obtener también el acto de conformidad municipal, que el artículo 159.5 de la Ley 9/2001 prevé literalmente a los efectos de ese artículo 28.1. Con los dos documentos no hay discusión.
¿Cuánto cuesta la tasa?
Depende muchísimo del municipio. Para una vivienda de 300.000 euros de presupuesto van desde 32 euros en Pozuelo de Alarcón hasta unos 1.590 en Las Rozas. Es una tasa aparte del ICIO, que se liquida definitivamente en este mismo momento sobre el coste real de la obra.
¿Puedo pedir la primera ocupación por fases?
En algunos municipios sí. Galapagar lo regula expresamente en el artículo 17 de su ordenanza de 2024, si la parte tiene uso autónomo, independiente y diferenciado. Las Rozas lo admite acreditando la independencia funcional. Hay que comprobarlo municipio por municipio.
Nosotros preparamos la documentación técnica
El certificado final de obra, la liquidación, el libro del edificio y los certificados que sustentan la declaración salen del estudio. Y conocemos las diferencias de procedimiento entre los ayuntamientos de la zona oeste, que son más de las que parece.