Si tu casa, tu ampliación o tu cerramiento de terraza se hizo sin licencia en Málaga o en la Costa del Sol, hay tres salidas posibles y conviene saber cuál es la tuya antes de pagar nada. Puede legalizarse si encaja en el planeamiento. Si no encaja pero ha pasado el plazo, puede pedirse el AFO, que no es una legalización. Y hay casos en los que no cabe ninguna de las dos. Te explicamos cómo distinguirlos con la ley andaluza vigente, la Ley 7/2021 (LISTA).
Qué significa legalizar una vivienda en Andalucía
Legalizar es conseguir el título que faltó cuando se hizo la obra: una licencia o una declaración responsable. La LISTA lo dice así en su artículo 151.2: la legalización se hace «mediante la obtención del correspondiente título habilitante», con las autorizaciones e informes previos que exija cada caso. Solo es posible si lo construido cumple hoy el planeamiento del municipio: uso, edificabilidad, ocupación, alturas y retranqueos.
La legalización se puede pedir en cualquier momento, también cuando ya ha pasado el plazo para que el ayuntamiento actúe (artículo 152.8). Una vez legalizada, la vivienda es como cualquier otra con licencia.
Legalizar, AFO o nada: cómo saber en qué caso estás
Hacen falta dos datos: si la obra cumple el planeamiento y cuándo se terminó.
- Cumple el planeamiento: se legaliza con licencia o declaración responsable, aunque sea reciente.
- No cumple y han pasado más de seis años desde que se terminó: el ayuntamiento ya no puede ordenar el derribo (artículo 153.1) y se puede pedir la declaración de asimilado a fuera de ordenación. Lo explicamos en nuestra página sobre el AFO en Málaga y la Costa del Sol.
- No cumple y está en un caso sin plazo: ni legalización ni AFO. El ayuntamiento puede actuar en cualquier momento.
- Terminada antes de la Ley 19/1975, de 2 de mayo, en suelo no urbanizable: la ley la asimila a una edificación con licencia (disposición transitoria 5.ª de la LISTA). Las obras posteriores no se benefician de esa regla.
Los casos sin plazo están en el artículo 153.2: obras en dominio público y sus servidumbres de protección, en suelo rústico con riesgos ciertos de desprendimientos o inundaciones, en suelo rústico en zona de influencia del litoral, en bienes inscritos en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía, en zonas verdes y espacios libres, y las parcelaciones urbanísticas en suelo rústico, salvo las parcelas que ya tienen edificaciones. En la Costa del Sol conviene comprobar siempre los dos últimos y el del litoral.
Casa en terreno rústico: se puede legalizar
A veces sí, pero menos de lo que se lee en internet. En suelo rústico la ley solo admite la vivienda en supuestos concretos, así que una casa hecha sin licencia rara vez cumple el planeamiento y no se puede legalizar en sentido estricto. Lo habitual es que, si han pasado los seis años y no está en un caso sin plazo, la vía sea el AFO: la casa no se derriba, puede registrarse con nota marginal (artículo 174.6) y se le pueden autorizar obras de conservación y reforma que no aumenten ocupación ni volumen (artículo 174.7). Lo que no permite el AFO es ampliarla.
Si la parcela forma parte de una parcelación ilegal en rústico, el régimen se aplica a la parcela (artículo 174.2). Antes de comprar una casa así, pide que un técnico mire la clase de suelo, los riesgos y la fecha de terminación.
Inscribir por antigüedad no es legalizar
Muchas casas de la Costa del Sol figuran en el Registro como obra nueva «por antigüedad». Esa inscripción se apoya en el artículo 28.4 de la ley estatal de suelo (RDL 7/2015) y solo acredita que ya no cabe ordenar el derribo por el paso del tiempo. No cambia la situación urbanística: la casa sigue siendo irregular y no admite ampliaciones. Si quieres vender, hipotecar o hacer obras, lo que cuenta es si está legalizada o tiene el AFO.
Casos frecuentes en la Costa del Sol
Cerramiento de terraza
Cerrar una terraza con carpintería suele contar como superficie construida en el planeamiento. Si a tu parcela o a tu edificio no les queda edificabilidad, no se puede legalizar, y en un edificio de pisos además cambia la fachada. Hay que revisar las dos cosas antes de presentar nada.
Ampliación de un chalet
Una planta, un porche cerrado o un garaje convertido en estancia se legalizan si caben en la edificabilidad, la ocupación y los retranqueos del plan. Si no caben y tienen más de seis años, entran en el AFO, que no permite ampliar más.
Piscina, casetas y muros
También necesitan título. En suelo urbano suelen legalizarse sin problema si respetan distancias a linderos; en rústico hay que estudiarlas junto con la vivienda.
Cómo lo hacemos
- Diagnóstico: consultamos la clase de suelo y la ordenanza de tu parcela, la fecha de terminación que se puede acreditar y si hay algún caso sin plazo. Te decimos qué vía tienes antes de que gastes en proyecto.
- Levantamiento: medimos lo construido y lo comparamos con lo que permite el plan.
- Documentación técnica: proyecto o documentación de legalización si cabe; certificado técnico para el AFO si es esa la vía.
- Presentación y seguimiento: lo presentamos en el ayuntamiento y contestamos sus requerimientos.
Firma Fran Cortés, arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico, con estudio en Fuengirola y Marbella. Te contestamos en 24-48 horas y la primera propuesta llega en 10-15 días.
Qué documentos suele pedir el ayuntamiento
Cada ayuntamiento lo concreta en su ordenanza y en su sede electrónica, así que revisamos la del tuyo. Lo habitual es:
- Solicitud con los datos del titular y la referencia catastral.
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Documentación técnica firmada por arquitecto: planos del estado actual, memoria y justificación del planeamiento.
- Prueba de la fecha de terminación: certificado técnico, ortofotos, catastro, escrituras o recibos.
- Informes sectoriales si hay costas, cauces, carreteras o patrimonio.
- Justificante del pago de la tasa y del ICIO.
Plazos
El plazo de la licencia de legalización depende del ayuntamiento y de los informes que pida, así que no podemos prometerte una fecha. Para el AFO la ley fija seis meses para resolver; si el ayuntamiento no contesta, la solicitud se entiende desestimada (artículo 173.2). Hasta la resolución no se puede hacer obra ni conectar servicios, salvo lo que ordene el ayuntamiento por seguridad.
Errores frecuentes
- Confiar en que «la casa tiene más de seis años y ya está legal». No lo está: como mucho, puede pedir el AFO.
- Pedir licencia de legalización para algo que no cumple el plan. Se deniega y has pagado tasas y proyecto para nada.
- No comprobar si la parcela está en zona de influencia del litoral o en zona verde, donde no hay plazo.
- Ampliar una casa con AFO. Las obras nuevas que aumentan volumen no están permitidas.
- Comprar sin saber qué tiene la casa. Pide una revisión técnica antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Se puede legalizar una casa en terreno rústico en Andalucía?
Solo si cumple el planeamiento, cosa poco frecuente en rústico. Si no lo cumple y han pasado seis años desde su terminación, puede pedirse el AFO, salvo en los casos sin plazo del artículo 153.2 de la LISTA.
¿Cuántos años tienen que pasar para que no puedan derribar mi casa?
Seis años desde su completa terminación, según el artículo 153.1 de la LISTA. No hay plazo en dominio público, zonas verdes, zona de influencia del litoral en rústico, suelo rústico con riesgos ciertos, bienes catalogados y parcelaciones en rústico sin edificar.
¿El AFO legaliza la vivienda?
No. El artículo 174.1 de la LISTA dice que la declaración de AFO «no supone su legalización». Permite registrarla, conectar servicios y hacer obras de conservación y reforma sin aumentar volumen.
¿Se puede legalizar un cerramiento de terraza en Marbella o Torremolinos?
Si el plan del municipio deja edificabilidad para esa superficie y la comunidad lo autoriza cuando afecta a la fachada, sí. Si no, la única salida para un cerramiento antiguo es el AFO.
¿Qué diferencia hay entre legalizar e inscribir por antigüedad?
La inscripción por antigüedad deja constancia en el Registro de que la obra ya no puede derribarse por el paso del tiempo. No la convierte en legal ni permite ampliarla.
¿Quién firma la legalización?
Un técnico competente. Para una vivienda, un arquitecto. Fran firma como arquitecto y arquitecto técnico.
Revisamos tu caso
Cuéntanos qué tienes y dónde está y te decimos qué vía te corresponde. Puedes pedir presupuesto o reservar una consulta de 30 minutos con el arquitecto. Si la casa está en la Comunidad de Madrid, mira cómo legalizar una vivienda en Madrid. Trabajamos en Málaga, Marbella y toda la Costa del Sol.
Normativa consultada el 9-11-2026: Ley 7/2021 LISTA, texto consolidado del BOE (arts. 151, 152, 153, 173, 174 y DT 5.ª); RDL 7/2015, art. 28.4. Esta página es informativa; cada caso necesita revisar el planeamiento del municipio.
