Una casa de los años sesenta o un edificio de principios del siglo pasado pueden durar otros cien años si se rehabilitan con cabeza. El problema es que en una construcción antigua casi nada está en los planos. Hay forjados de madera que nadie ha visto en décadas, muros de carga que alguien abrió en una reforma anterior y bajantes de fibrocemento escondidas en un patinillo. Por eso una rehabilitación empieza por averiguar en qué estado está cada parte de la casa, antes de dibujar nada.
En el estudio rehabilitamos chalets, villas y edificios completos en Madrid y en su comunidad. Las reformas de pisos sueltos las lleva Monfrank Deco, la empresa de interiorismo y reformas del grupo.
Qué cambia cuando la casa tiene muchos años
En una reforma normal se cambia lo que se ve: suelos, cocina, baños, instalaciones. En una rehabilitación hay que decidir, además, qué parte del edificio se conserva y en qué estado está. Los problemas que más encontramos son estos:
- Estructura: vigas de madera con pudrición en los apoyos, viguetas metálicas oxidadas o forjados que flectan porque se cargaron con tabiques que no estaban previstos.
- Humedad: muros sin barrera contra la humedad del terreno y cubiertas que llevan años filtrando agua.
- Materiales retirados hoy: placas, bajantes o depósitos de fibrocemento con amianto, que no se pueden quitar de cualquier manera.
- Instalaciones: electricidad sin toma de tierra, tuberías de plomo o de hierro y calderas que ya no cumplen.
- Energía: fachadas sin aislamiento y ventanas de vidrio simple, que hacen que la casa gaste mucho y sea incómoda en invierno y en verano.
Antes del proyecto: inspección y diagnóstico
El primer trabajo es una visita detenida a la casa. Medimos, fotografiamos y, si hace falta, abrimos catas: se levanta un trozo de suelo, se pica un revestimiento o se descubre una cabeza de viga para ver cómo está. Con eso redactamos un informe de estado que dice qué se puede aprovechar, qué hay que reforzar y qué conviene sustituir.
Ese informe sirve para dos cosas. Te da una idea real del alcance de la obra antes de gastar en un proyecto completo. Y evita la sorpresa más cara de una rehabilitación: descubrir con la obra empezada que la estructura necesita un refuerzo que nadie había previsto.
Si el edificio tiene que pasar la inspección técnica, conviene hacer las dos cosas a la vez. Lo explicamos en la página de la ITE y el IEE en Madrid, que redactamos y firmamos en el estudio.
Licencia o declaración responsable en Madrid
En la ciudad de Madrid lo decide la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas. Si la obra necesita proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación, necesita licencia (artículo 34 y anexo I.1 de la ordenanza). La ley pide proyecto cuando la intervención cambia de forma esencial la composición exterior, el volumen, el conjunto de la estructura o el uso del edificio (artículo 2.2 de la LOE). Un refuerzo general de forjados o una redistribución completa con cambios en muros de carga suelen entrar ahí.
También necesita licencia cualquier obra que altere elementos protegidos de un edificio catalogado (anexo I.3). Muchas casas y edificios de los barrios históricos tienen algún grado de protección, así que conviene mirarlo en el plan general antes de diseñar nada.
El resto de obras va por declaración responsable (artículo 26 y anexo II). En los demás municipios de la Comunidad cada ayuntamiento tiene su ordenanza, pero la lógica es parecida. Te decimos cuál toca antes de empezar.
Amianto y residuos
Si hay fibrocemento, su retirada la tiene que hacer una empresa inscrita en el registro de empresas con riesgo de amianto, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de tocarlo (Real Decreto 396/2006, artículos 11 y 17). Además, toda obra con proyecto lleva un estudio de gestión de residuos (Real Decreto 105/2008, artículo 4).
Ayudas a la rehabilitación: qué hay en noviembre de 2026
Las ayudas cambian cada año, y conviene mirarlas antes de cerrar el proyecto, porque algunas piden la solicitud antes de empezar la obra. Esto es lo que hay publicado a fecha de esta guía:
- Plan Rehabilita Madrid 2026 (Ayuntamiento de Madrid). Lo pueden pedir comunidades de propietarios y también propietarios de viviendas unifamiliares. Sus líneas son accesibilidad, conservación, eficiencia energética, salubridad y seguridad, con 50 millones de euros. El plazo de solicitud terminó el 30 de septiembre de 2026 (extracto en el BOCM n.º 129, de 2 de junio de 2026). Habrá que esperar a la convocatoria de 2027.
- Ayudas de rehabilitación del Plan de Recuperación (Comunidad de Madrid). El programa de rehabilitación de edificios cerró la presentación de solicitudes el 31 de diciembre de 2023, y el de mejora de la eficiencia energética en viviendas se dio por finalizado por una orden de 14 de julio de 2026 (BOCM de 28 de julio de 2026).
- Deducciones en el IRPF por obras que mejoran la eficiencia energética. Siguen en vigor en 2026 y piden certificados energéticos de antes y de después de la obra (lo vemos en el certificado energético en Madrid).
Cuando salga una convocatoria nueva, revisamos si tu obra encaja y preparamos la documentación técnica que pida: memoria o proyecto, presupuesto desglosado y certificados energéticos de antes y de después.
Cómo llevamos una rehabilitación en el estudio
- Visita, catas e informe de estado. Lo que se conserva, lo que se refuerza y lo que se cambia.
- Proyecto. Estructura, distribución, instalaciones, envolvente y eficiencia energética, con mediciones que permitan pedir precios comparables.
- Licencia o declaración responsable en el ayuntamiento.
- Presupuestos comparados. Nunca elegimos la constructora por ti. Te ayudamos a buscarla, comparamos las ofertas partida a partida, te acompañamos a las reuniones y te decimos qué vemos. Si quieres, te presentamos constructoras serias con las que ya hemos trabajado. La decisión es tuya.
- Dirección de obra y dirección de ejecución. Fran Cortés es arquitecto y arquitecto técnico, así que puede firmar las dos. La obra la hace la constructora y nosotros la dirigimos con independencia, de parte tuya.
- Entrega de llaves con la documentación final, el certificado de fin de obra y el libro del edificio. Si prefieres un solo interlocutor de principio a fin, lo explicamos en la reforma llave en mano.
Cuánto cuesta
Depende sobre todo de lo que aparezca en el diagnóstico. Como orientación, una reforma integral de una casa está entre 1.000 y 2.000 € por metro cuadrado de coste de obra, y una rehabilitación con refuerzo estructural suele quedar en la parte alta. Se valora en cada caso, y el presupuesto real sale de comparar ofertas de constructoras sobre el mismo proyecto.
Si la obra empieza por un derribo, lee el proyecto de demolición. Y si quieres mejorar la eficiencia, la guía de rehabilitación energética explica las ayudas y deducciones.
Preguntas frecuentes
¿Se puede rehabilitar una casa antigua sin tirarla?
Casi siempre. Lo que decide es el estado de la estructura y de la cimentación. Si están sanas o se pueden reforzar, rehabilitar suele salir más barato y rápido que demoler y construir de nuevo, y además conserva derechos que una casa nueva a veces ya no tendría con el planeamiento actual, como la altura o la ocupación.
¿Hace falta proyecto para rehabilitar?
Si se toca la estructura, el volumen, la fachada de forma esencial o el uso, sí: lo exige la Ley de Ordenación de la Edificación y, en Madrid, la obra irá por licencia. Para obras menores basta una memoria técnica con la declaración responsable.
¿Qué pasa si aparece amianto?
No se toca hasta tener el plan de trabajo aprobado. Lo retira una empresa inscrita en el registro oficial y la obra sigue después. Lo tenemos en cuenta desde el diagnóstico para que no pare la obra a mitad.
¿Trabajáis en pisos?
No. En el estudio llevamos chalets, villas y edificios completos. Los pisos los lleva Monfrank Deco.
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Normativa consultada el 9 de noviembre de 2026: Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (BOCM n.º 116, de 17-05-2022), arts. 26 y 34 y anexos I y II; Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, art. 2.2; Real Decreto 396/2006, arts. 11 y 17; Real Decreto 105/2008, art. 4; extracto de la convocatoria del Plan Rehabilita Madrid 2026 (BOCM n.º 129, de 02-06-2026); página de ayudas a la rehabilitación energética del Plan de Recuperación de la Comunidad de Madrid (consultada el 09-11-2026).
