Qué es la declaración responsable urbanística
Es un documento en el que tú, como titular de la obra, declaras que la actuación cumple la normativa urbanística y sectorial y que tienes la documentación que lo acredita.
La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid la convirtió en 2020 en el medio general para obras y usos del suelo. La licencia queda para una lista cerrada de casos. En la ciudad de Madrid la regula la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, en vigor desde el 17 de junio de 2022.
Lo que cambia frente a la licencia es el orden:
- Con licencia, el Ayuntamiento revisa primero y después tú construyes.
- Con declaración responsable, empiezas desde la entrada en el registro y el Ayuntamiento comprueba después.
Esa rapidez tiene un precio. Si algo esencial falla, la obra se para aunque ya esté en marcha. Por eso conviene preparar bien la documentación antes de presentarla.
¿Declaración responsable o licencia? Tabla por tipo de obra
La regla es sencilla: lo que figura en el Anexo I de la Ordenanza 6/2022 necesita licencia. Todo lo demás que esté sujeto a control municipal va por declaración responsable. Y hay obras menores que no necesitan ninguna de las dos.
Un criterio práctico ayuda mucho. Si la obra exige proyecto de edificación según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), en Madrid va por licencia (Anexo I, apartado 1). La LOE pide proyecto para obra nueva, salvo construcciones sencillas de una planta sin uso residencial ni público, y para intervenciones que cambien la composición exterior, la volumetría, el conjunto de la estructura o el uso característico del edificio.
| Obra o actuación | Medio en Madrid capital | Base normativa |
|---|---|---|
| Cambiar acabados interiores (suelos, alicatados, pintura) de una vivienda o local sin protección | No necesita licencia ni declaración responsable | Ordenanza 6/2022, art. 6.b |
| Renovar instalaciones en las condiciones que fija la ordenanza | No necesita licencia ni declaración responsable | Ordenanza 6/2022, art. 6.d |
| Reforma interior de vivienda o local que no altera de forma esencial la estructura | Declaración responsable | Ley 9/2001, art. 155.b |
| Reforma o ampliación que altera el conjunto de la estructura, la volumetría o la composición exterior | Licencia (exige proyecto LOE) | Anexo I.1 y LOE, art. 2.2.b |
| Fachada: revestimientos, cubierta o carpinterías sin cambiar la composición exterior | Declaración responsable | Ley 9/2001, art. 155.b |
| Obras parciales en edificio catalogado que afectan a elementos protegidos | Licencia | Anexo I.3 |
| Bien de Interés Cultural, bien inventariado o catalogación de máxima protección | Licencia | Anexo I.2 |
| Cambio de uso que no afecta al uso característico del edificio | Declaración responsable | Ley 9/2001, art. 155.i |
| Cambio del uso característico del edificio | Licencia (exige proyecto LOE) | Anexo I.1 y LOE, art. 2.2.b |
| Obra nueva de vivienda o edificio | Licencia. Puede pedirse antes una licencia básica para empezar la estructura | Anexo I.1 y arts. 44 y siguientes |
| Construcción nueva de escasa entidad, una sola planta, sin uso residencial ni público | Declaración responsable | Ley 9/2001, art. 155.a |
| Primera ocupación y funcionamiento de un edificio terminado | Declaración responsable. Licencia solo para actividades del Anexo I o si lo exige la norma sectorial | Ley 9/2001, art. 155.c; Ordenanza 6/2022, arts. 51 y 53 |
| Demolición | Declaración responsable. Licencia si la construcción tiene protección | Ley 9/2001, art. 155.g; Anexo I.8 |
| Cerramiento de parcela o solar | Declaración responsable | Ley 9/2001, art. 155.f |
| Movimientos de tierra fuera de un proyecto autorizado | Licencia | Anexo I.5 |
| Tala o trasplante de árboles | Licencia | Anexo I.7 |
| Parcelación, segregación o división de terrenos | Licencia | Anexo I.4 |
| Casa prefabricada | Licencia | Anexo I.6 |
| Caseta prefabricada auxiliar o de menor entidad | Declaración responsable | Ley 9/2001, art. 155.k |
| Torre de ascensor exterior que ocupa vía pública o zona verde | Licencia | Anexo I.9 |
| Catas, sondeos o prospecciones previas | Declaración responsable | Ley 9/2001, art. 155.m |
| Actividad de hospedaje | Licencia | Anexo I.18 |
La tabla resume los supuestos más habituales en vivienda. El Anexo I incluye más casos, sobre todo de actividades (control ambiental, garajes de más de 6.000 m², almacenamiento de riesgo alto). Si tu caso está en el límite, el Ayuntamiento ofrece un informe de viabilidad urbanística voluntario (art. 12) que se emite en un mes.
Si quieres convertir un local en vivienda, el resultado depende del uso característico del edificio y de las condiciones del Plan General. Lo explicamos en nuestra guía de cambio de uso de local a vivienda en Madrid.
Documentos que prepara el técnico
La ordenanza exige tres bloques para que la declaración surta efecto desde su entrada en el registro (art. 28):
- El impreso de declaración responsable con el contenido del Anexo II.B: datos del titular, dirección y referencia catastral, mención de que el inmueble no es BIC ni está catalogado con máxima protección, descripción de la obra y plazo previsto.
- La documentación técnica del Anexo II, con el presupuesto de las obras e instalaciones fijas a precios actuales de mercado.
- Los justificantes de pago de la tasa por servicios urbanísticos y, si hay obras, la autoliquidación del ICIO.
Según la obra, la documentación técnica puede ser una memoria descriptiva con planos o un proyecto completo. Las obras de mantenimiento y conservación no necesitan proyecto (art. 24.2). Si la obra lleva dirección facultativa, también se aportan las hojas de encargo.
Hay papeles que no se entregan al presentar, pero debes tener a mano por si te los piden (Anexo II.C). Y otros que se aportan al acabar la obra (Anexo II.D), como el certificado final de obra firmado por la dirección facultativa.
Ojo con las autorizaciones previas. Si la obra necesita ocupar la acera con andamios o contenedores, o requiere un informe de otra administración, tienes que tenerlos antes de presentar (art. 23.5). La declaración no los sustituye.
Cómo se presenta y qué pasa después
Presentación
En Madrid se tramita en línea, en la sede electrónica del Ayuntamiento, con identificación y firma electrónica del titular o de su representante. Puedes hacerlo ante el propio Ayuntamiento o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU). La ECU es voluntaria y cobra su propio precio.
Plazos para ejecutar la obra
Si la declaración no indica otros plazos, tienes seis meses para empezar y un año para terminar desde su presentación completa (art. 9). Se pueden prorrogar una vez, si lo pides antes de que venzan.
Fin de obra
Al terminar, debes comunicarlo al Ayuntamiento en un plazo máximo de 15 días (art. 29.3). Si pasa un año desde la presentación sin esa comunicación, el Ayuntamiento puede declarar extinguida la eficacia de la declaración (art. 29.4).
Comprobación
- Los servicios técnicos tienen un máximo de tres meses para comprobar que lo construido se ajusta a lo declarado (art. 29.5).
- En obras residenciales sin elementos protegidos, la comprobación puede ser limitada (art. 29.6).
- Si encuentran deficiencias no esenciales, te requieren para corregirlas en un plazo máximo de tres meses (art. 29.8.b).
- El Ayuntamiento conserva siempre sus facultades de inspección.
Si hay un incumplimiento esencial
Una inexactitud o falsedad esencial, o que la obra no se ajuste a la normativa, impide empezar o seguir (art. 29.2). El Ayuntamiento dicta la ineficacia, ordena parar y, si procede, reponer el estado anterior. Además puede impedir presentar otra declaración con el mismo objeto durante un periodo de tres meses a un año (art. 30).
Pozuelo de Alarcón, Las Rozas y Majadahonda
Cada ayuntamiento aplica la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid con su propia ordenanza o sus propios impresos. Lo que vale en Madrid capital no se traslada tal cual.
Pozuelo de Alarcón
- Ordenanza de licencias y declaraciones responsables urbanísticas, aprobada el 20 de junio de 2024 (BOCM n.º 159, de 5 de julio de 2024).
- Su Anexo II cita como declaración responsable, entre otras, las piscinas en vivienda unifamiliar, las pérgolas de cubierta permeable, las placas solares, los cerramientos de parcela y el inicio de obras con licencia ya concedida.
- La declaración habilita desde su presentación (art. 21.2). Plazos de seis meses para empezar y un año para terminar (art. 37.3), y 15 días para comunicar el final (art. 24.3).
- Admite entidades privadas colaboradoras, salvo en licencias provisionales, edificios fuera de ordenación y dominio público.
Las Rozas de Madrid
- Ordenanza de Tramitación de Licencias y Declaraciones Responsables de Actuaciones Urbanísticas, aprobada el 31 de julio de 2023 (BOCM n.º 190, de 11 de agosto de 2023).
- La comprobación se hace en un máximo de tres meses desde la terminación (art. 37.4). Algunos casos, como obras residenciales sin intensificación de uso, se verifican solo con documentos.
- Hay una suspensión de licencias y declaraciones responsables en los ámbitos afectados por la revisión del Plan General. Se prorrogó en marzo de 2026 (BOCM n.º 80, de 6 de abril de 2026) y su límite es el 9 de diciembre de 2026, salvo aprobación provisional anterior del Plan. Antes de presentar, comprueba si tu parcela está dentro.
Majadahonda
- Tramita con impresos normalizados propios, como el DR 02 para obras en edificios existentes (revisión de enero de 2024) y el DR 05 para iniciar obras con licencia (revisión de julio de 2025).
- Pide, según la obra, documentación descriptiva y presupuesto, memoria técnica o proyecto. En fachadas añade fotografías del estado actual y un estudio de composición.
- Exige justificantes de la tasa urbanística y del ICIO, y fianza de gestión de residuos si la obra los genera.
- Si la obra necesita también licencia de tala u ocupación de vía pública, no puedes empezar hasta tenerlas.
Qué hacemos en Fran Cortés Arquitectos
Fran Cortés es arquitecto colegiado en el COAM (n.º 21.503) y arquitecto técnico en el COAATM (n.º 105.287). Trabajamos desde Pozuelo de Alarcón en Madrid capital y en los municipios del oeste y noroeste.
- Revisamos tu obra y te decimos si va por declaración responsable, por licencia o si no necesita trámite.
- Si el caso es dudoso, valoramos pedir antes un informe de viabilidad o una consulta urbanística.
- Redactamos la documentación técnica: memoria, planos, presupuesto o proyecto, según lo que pida la norma.
- Presentamos la declaración como representantes y atendemos los requerimientos del Ayuntamiento.
- Si la obra lo requiere, llevamos la dirección de obra, firmamos el certificado final y preparamos la declaración de primera ocupación.
Cuéntanos qué quieres hacer y dónde. Te respondemos con el trámite que corresponde y lo que necesitas. Pide presupuesto aquí.
Si vas a abrir un negocio en un local, la declaración responsable también cubre la actividad: lo explicamos en licencia de actividad en Madrid.
Qué obras la necesitan, qué documentación hay que presentar y cuánto tarda: lo explicamos en licencia de obra mayor en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un arquitecto para presentar una declaración responsable?
Depende de la obra. El impreso lo firma el titular, pero casi siempre hay que acompañar documentación técnica firmada por técnico competente: una memoria con planos o un proyecto. Las obras de mantenimiento y conservación no necesitan proyecto (art. 24.2 de la Ordenanza 6/2022). Si la obra exige proyecto de edificación según la LOE, en Madrid ya no va por declaración responsable, sino por licencia.
¿Cuánto tarda una declaración responsable?
No hay espera de resolución: habilita desde que entra en el registro con la documentación completa. El tiempo real depende de preparar los documentos técnicos y de tener las autorizaciones previas que pida tu caso. Después, el Ayuntamiento tiene hasta tres meses para comprobar lo construido desde que comunicas el final de la obra.
¿Puedo empezar la obra al día siguiente de presentarla?
Sí, si la declaración está completa, has pagado la tasa y el ICIO y tienes las autorizaciones que tu obra necesite antes de empezar, como la ocupación de vía pública o una licencia de tala. Tienes seis meses para empezar y un año para terminar, salvo que declares otros plazos.
¿Qué pasa si presento una declaración responsable y la obra necesitaba licencia?
El Ayuntamiento dicta la ineficacia de la declaración y la obra debe pararse hasta que obtengas la licencia (arts. 29 y 30 de la Ordenanza 6/2022). Según la ordenanza fiscal, puede haber devolución total o parcial de la tasa ya pagada. Para evitarlo, revisa antes el Anexo I o pide un informe de viabilidad.
¿Cuánto cuesta en tasas e impuestos?
En Madrid pagas dos tributos municipales. El ICIO se autoliquida al 3,75 % del presupuesto de ejecución material y se regulariza después con el coste real. La tasa por prestación de servicios urbanísticos depende del tipo de actuación y se regula en la Ordenanza Fiscal 10/2023. Si ocupas la vía pública, hay una tasa aparte. Los honorarios técnicos y, en su caso, el precio de una ECU van por separado.
¿La primera ocupación también va por declaración responsable?
Sí, con carácter general. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid somete a declaración responsable la primera ocupación y funcionamiento de las edificaciones (art. 155.c). En Madrid capital solo se mantiene la licencia para actividades del Anexo I de la ordenanza o cuando lo exige la normativa sectorial. Se aporta, entre otros documentos, el certificado final de obra.
Fuentes consultadas el 2 de noviembre de 2026: Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de Madrid (BOCM n.º 116, 17-5-2022) · Sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid: declaración responsable urbanística e ICIO · Ley 1/2020, que modifica la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (BOE) · Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, art. 2.2 (BOE) · Agencia Tributaria Madrid, consulta C.ATM.4.2024 · Ordenanza de licencias y declaraciones responsables de Pozuelo de Alarcón (BOCM, 5-7-2024) · Ordenanza de licencias y declaraciones responsables de Las Rozas (BOCM, 11-8-2023) · Las Rozas, prórroga de la suspensión de licencias (BOCM, 6-4-2026) · Majadahonda, impreso DR 02 · Majadahonda, impreso DR 05. La tabla resume la Ordenanza 6/2022; en cada encargo comprobamos el texto oficial vigente.
