Para construir una casa, ampliarla o hacer una obra que toque su estructura en la Comunidad de Madrid hace falta una licencia de obra mayor. La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid somete a licencia los actos de edificación que necesitan proyecto, y una vivienda lo necesita siempre (artículo 152). Las obras pequeñas, en cambio, suelen ir por declaración responsable.
Fran Cortés es arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico (COAATM n.º 105.287). Redactamos el proyecto, preparamos la solicitud y seguimos el expediente hasta que llega la licencia. El proyecto básico para pedirla está listo en 6 a 8 semanas.
Qué obras necesitan licencia de obra mayor
- Una vivienda unifamiliar de nueva planta, aislada, pareada o adosada.
- Una ampliación que añade superficie o volumen.
- Las obras que afectan a la estructura o cambian el uso.
- La demolición de una construcción.
- Las obras en edificios protegidos.
Si además quieres dividir la parcela, la segregación lleva su propia licencia: lo explicamos en segregación de parcelas.
Qué documentación hay que presentar
- El proyecto firmado por el arquitecto: como mínimo el básico, que define la casa y justifica que cumple el planeamiento. El proyecto de ejecución, que es el que se construye, tiene que ir visado por el colegio (Real Decreto 1000/2010).
- El estudio de seguridad y salud, o el básico según el tamaño de la obra (Real Decreto 1627/1997).
- El estudio de gestión de residuos de la obra (Real Decreto 105/2008).
- Los datos de la parcela, la referencia catastral y la acreditación de quien solicita.
- Las autoliquidaciones de la tasa de licencia y, en muchos municipios, del ICIO.
- Los informes de otras administraciones si la parcela está en un parque regional, junto a una carretera o un cauce, o tiene árboles protegidos.
Cuánto tarda y qué pasa si no contestan
La ley fija un plazo máximo de tres meses para resolver desde que la solicitud entra en el registro del ayuntamiento (artículo 154). Si pasa el plazo sin respuesta, la licencia se entiende denegada: en una casa no vale el silencio positivo, así que no se puede empezar sin la licencia en la mano. En la práctica, cada ayuntamiento lleva su ritmo, y un proyecto completo y bien justificado es lo que más acorta los requerimientos.
En la ciudad de Madrid
La capital tiene su propia Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM). Permite pedir antes un informe de viabilidad urbanística, que el Ayuntamiento emite en un mes y que le vincula, y prevé una licencia básica que deja empezar las obras de nueva planta cuando se han comprobado los parámetros esenciales del proyecto. Las solicitudes se pueden presentar también con una entidad colaboradora urbanística (ECU).
Cuánto cuesta
Al ayuntamiento se pagan la tasa de la licencia y el ICIO, que dependen del presupuesto de la obra y cambian mucho de un municipio a otro. Tienes los tipos de cada municipio en la guía del ICIO y un ejemplo de lo que supone en cuánto cuesta una licencia de obra. Si quieres el cálculo completo de la casa, usa la calculadora del coste de construir.
Y cuando acaba la obra
Con la obra terminada, el arquitecto firma el certificado final y se pide la licencia o la declaración responsable de primera ocupación. Lo contamos en la guía de la licencia de primera ocupación.
Cómo lo hacemos
- Estudiamos la parcela con el plan general del municipio: qué se puede construir y qué informes harán falta.
- Diseñamos la casa contigo y redactamos el proyecto básico.
- Preparamos la solicitud con toda la documentación y la presentamos.
- Contestamos los requerimientos del ayuntamiento hasta que se concede.
- Mientras tanto terminamos el proyecto de ejecución, para empezar la obra en cuanto llegue la licencia.
Si tienes una parcela en Madrid, cuéntanosla en una consulta gratuita de 30 minutos o pide presupuesto.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre licencia de obra mayor y declaración responsable?
La licencia es una autorización previa: no se puede empezar hasta que el ayuntamiento la concede. La declaración responsable permite empezar en cuanto se presenta con su documentación, y el ayuntamiento comprueba después. Una casa nueva o una ampliación necesitan licencia.
¿Cuánto tarda la licencia para construir una casa en Madrid?
La ley da a los ayuntamientos un máximo de tres meses para resolver. Si no contestan en ese plazo, la licencia se entiende denegada, no concedida.
¿Basta con el proyecto básico para pedir la licencia?
Sí, en general la licencia se pide con el proyecto básico. Para empezar a construir hace falta además el proyecto de ejecución visado.
¿Qué es la licencia básica de Madrid?
Es una figura de la ordenanza de la ciudad de Madrid que permite empezar las obras de nueva planta cuando el Ayuntamiento ha comprobado los parámetros esenciales del proyecto, sin esperar a revisar todo lo demás.
¿Quién pide la licencia?
La solicita el propietario o promotor, normalmente con el arquitecto como representante, que es quien prepara la documentación y contesta al ayuntamiento.
Fuentes consultadas el 3 de noviembre de 2026: Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, título IV (artículos 152 y 154), texto consolidado · Nota de Pérez-Llorca sobre la OLDRUAM (2022) · Reales Decretos 1000/2010 (visado), 1627/1997 (seguridad y salud) y 105/2008 (residuos).
