Dividir una parcela en dos para construir una segunda casa, repartir una finca entre herederos o vender una parte del terreno: en todos los casos hace falta una licencia de segregación (o de parcelación) del ayuntamiento. Sin ella, el notario no puede autorizar la escritura ni el Registro inscribirla.
Preparamos el proyecto de segregación, lo tramitamos y, si hay construcciones que impiden la división, hacemos también el proyecto de demolición. Fran Cortés es arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico (COAATM n.º 105.287).
Qué dice la Ley del Suelo de Madrid
- Es parcelación cualquier acto que cambie la forma, la superficie o los linderos de una o varias fincas, sea cual sea su finalidad (artículo 143 de la Ley 9/2001).
- Toda parcelación necesita licencia urbanística previa, en cualquier clase de suelo, salvo que forme parte de un proyecto de reparcelación aprobado (artículo 152).
- No se puede autorizar ni inscribir una escritura de segregación sin esa licencia, y el notario tiene que incorporarla a la escritura (artículo 143).
- Es nula la parcelación urbanística contraria al planeamiento (artículo 145).
Cuándo una parcela no se puede dividir
El artículo 146 declara indivisibles, entre otros:
- las fincas que tienen la superficie mínima que fija el planeamiento o menos;
- las que no llegan al doble de esa superficie mínima, salvo que el exceso se agrupe en el mismo acto con un terreno vecino;
- las que ya han agotado toda su edificabilidad;
- las vinculadas legalmente a una construcción autorizada.
La superficie mínima no la fija la ley: la marca el plan general de cada municipio, y a menudo cambia según la zona dentro del mismo pueblo. Por eso lo primero es leer la ordenanza que afecta a tu parcela, junto con el frente mínimo, la edificabilidad y las construcciones que ya hay.
Fincas rústicas
En suelo no urbanizable de protección y en urbanizable no sectorizado sin plan de sectorización están prohibidas las parcelaciones urbanísticas. Las divisiones que se permitan tienen que respetar las dimensiones mínimas de la legislación agraria o forestal, y la licencia exige un informe previo de la consejería de agricultura que, si es desfavorable, obliga (artículo 144).
Segregar por herencia
Heredar una finca entre varios no obliga a dividirla, pero si los herederos quieren adjudicarse cada uno un trozo, eso es una segregación y necesita licencia como cualquier otra. Si la finca es indivisible, la alternativa suele ser mantenerla en proindiviso o que uno compre la parte de los demás.
Qué lleva el proyecto de segregación
- Levantamiento topográfico de la finca y de lo construido.
- Plano de la finca matriz y de las resultantes, con superficies, linderos y coordenadas.
- Justificación de que cada parcela resultante cumple la superficie y el frente mínimos y de cómo se reparte la edificabilidad.
- Si hay construcciones que impiden la división, el proyecto para demolerlas o la justificación de que pueden quedarse.
Cómo lo hacemos
- Estudiamos la parcela con el plan general del municipio y te decimos si se puede dividir y cómo.
- Hacemos el topográfico y el proyecto de segregación.
- Pedimos la licencia y, si hace falta, tramitamos antes la demolición.
- Te entregamos la documentación para el notario, el Registro y el Catastro.
Si quieres saber si tu parcela se puede dividir, cuéntanoslo en una consulta gratuita de 30 minutos o pídenos un estudio de viabilidad. Si la idea es dividir una casa en viviendas independientes, mira también la división horizontal.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos metros hacen falta para segregar una parcela urbana?
Los fija el plan general de cada municipio para cada zona. Además, la finca tiene que tener al menos el doble de esa superficie mínima para que las dos parcelas resultantes la cumplan, salvo que se agrupe con un terreno vecino.
¿Se puede segregar una parcela con una casa ya construida?
Sí, si la casa sigue cumpliendo la norma en su nueva parcela (retranqueos, ocupación, edificabilidad) y la parcela no ha agotado su edificabilidad. Si no, puede hacer falta demoler una parte.
¿Hace falta licencia para segregar por herencia?
Sí. La licencia se exige para cualquier acto de parcelación, sea cual sea su finalidad.
¿Qué pasa si se segrega sin licencia?
El notario no puede autorizar la escritura ni el Registro inscribirla, y una parcelación contraria al planeamiento es nula.
¿Cuánto cuesta segregar un terreno?
Depende de la parcela, del topográfico y de si hay que demoler algo. Se suman la tasa municipal de la licencia, la notaría y el Registro, y nuestros honorarios, que te damos cerrados después de estudiar la parcela.
Fuentes consultadas el 3 de noviembre de 2026: Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, título IV (artículos 143 a 146 y 152), texto consolidado.
