En corto. El equipo técnico completo de una vivienda unifamiliar en este estudio parte de 26.000 € más IVA. Incluye anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución, dirección de obra y dirección de la ejecución: del primer boceto al certificado final. El interiorismo va aparte, desde 40 €/m².
Facturamos por metro cuadrado de vivienda, con esos 26.000 € como suelo, y no por porcentaje del presupuesto de obra. Los visados colegiales van incluidos.
Lo publicamos por una razón práctica. Si esa cifra no encaja en tu presupuesto, es mejor que lo sepas ahora que después de dos reuniones. Y si encaja, ya sabes por dónde empezar la conversación.
Por qué casi nadie publica esto
Buscas «cuánto cobra un arquitecto» y encuentras porcentajes, horquillas y tablas por fases, pero rara vez una cifra de alguien que te vaya a hacer la casa. Hay dos motivos y solo uno es bueno.
El malo es comercial: enseñar el precio filtra visitas, y a mucha gente le da miedo filtrar. El bueno es real: el precio depende del encargo, y una cifra sin contexto engaña tanto como no darla.
Nuestra salida es dar el mínimo y explicar de qué depende el resto. Es la información que de verdad necesitas para decidir si seguir leyendo.
No existe una tarifa oficial, y esto conviene saberlo
Los honorarios de arquitectura están liberalizados en España desde 1997. La Ley 7/1997 retiró a los colegios profesionales la facultad de fijar tarifas, y el artículo 14 de la Ley 2/1974, en la redacción que le dio la Ley 25/2009, va más lejos: les prohíbe incluso publicar baremos orientativos, salvo a efectos de tasación de costas judiciales.
Consecuencia práctica: si alguien te enseña «la tarifa del colegio» como argumento, te está enseñando algo que legalmente no puede existir. Y el famoso «10 % del presupuesto de obra» tampoco es una norma: es una costumbre heredada de las tarifas derogadas hace casi treinta años.
Qué incluye y qué no
| Incluido en los 26.000 € | Va aparte | |
|---|---|---|
| Anteproyecto | Sí | |
| Proyecto básico para la licencia | Sí | |
| Proyecto de ejecución | Sí | |
| Dirección de obra | Sí | |
| Dirección de la ejecución de obra | Sí | |
| Certificado final de obra | Sí | |
| Interiorismo | Desde 40 €/m² | |
| Estudio geotécnico | Lo contrata el promotor · 800–1.400 € | |
| Estudio topográfico | Lo contrata el promotor · desde 500 € | |
| Visados colegiales | Sí | |
| ICIO y tasa de licencia | Del 3 % al 7 % según el municipio | |
| Seguro decenal y avales | Solo si aplican a tu caso |
De qué depende que sean 26.000 y no más
Lo primero, y es lo que más pesa: facturamos por metro cuadrado de vivienda. Los 26.000 € son el suelo, no la tarifa. Una casa de 400 m² cuesta más de proyectar y de dirigir que una de 180, y eso se refleja en la factura.
Sobre esa base, estas cinco cosas mueven el precio, y ninguna es arbitraria:
- La parcela. Pendiente fuerte, terreno con antecedentes, roca cerca de la superficie, afecciones o servidumbres. Todo eso multiplica el trabajo de estructura y contención antes de dibujar la casa.
- El planeamiento. Hay ayuntamientos cuya tramitación exige el doble de documentación que otros. En la guía del ICIO se ve lo distintos que son entre sí.
- El programa. No es lo mismo cuatro dormitorios que una casa con sótano, piscina, casa de invitados y garaje para cuatro coches.
- El nivel de definición. Un proyecto de ejecución muy detallado cuesta más de redactar y ahorra mucho más en obra. Es la partida donde recortar sale caro.
- El alcance. Si además se contrata interiorismo, gestión integral o seguimiento de compras, el encargo es otro.
Qué significa esto en la práctica: dos casas de los mismos metros pueden costar distinto si una está en una parcela con pendiente y la otra en llano. Pero entre una casa pequeña y una grande, la grande siempre cuesta más. Lo que no cambia nuestra factura es lo que acabes gastando en construirla.
Cómo cobramos cambia de qué lado estamos
Esta es la parte que casi nadie explica, y es la que más dinero te puede ahorrar. No va de cuánto cobra un arquitecto, va de sobre qué lo cobra.
Un porcentaje del presupuesto de obra
Si el arquitecto cobra, por ejemplo, un 8 % del presupuesto de ejecución, su factura sube cada vez que la obra se encarece.
Una partida extra, un modificado, un precio más alto del constructor: todo eso aumenta el presupuesto y, con él, sus honorarios. No hace falta mala fe para que el incentivo esté torcido; basta con que exista.
Por metro cuadrado, con un mínimo de 26.000 €
Cobramos por la casa que proyectamos y dirigimos, no por lo que acabas gastando en construirla.
Si el constructor sube un precio, nosotros no ganamos nada. Si conseguimos que baje, tampoco perdemos nada. Por eso podemos discutir cada certificación sin que nos cueste dinero: nuestro interés y el tuyo apuntan al mismo sitio.
Dónde se nota: en las certificaciones
Durante la obra, el constructor emite una certificación al mes: lo que dice haber ejecutado y lo que cobra por ello. Revisar esa certificación —medirla contra lo realmente construido y contra los precios del contrato— es parte de la dirección de obra, y es el trabajo técnico donde más dinero se defiende.
Un arquitecto que cobra un porcentaje del presupuesto tiene, ahí, el incentivo justo al revés. Nosotros no.
Un caso real, contado por Fran: en una obra, revisar las certificaciones y controlar al constructor le ahorró al cliente más de 100.000 €. No es lo que ocurre en todas las obras y no lo prometemos como resultado; es lo que puede llegar a estar en juego cuando alguien mira las cuentas con criterio técnico y sin nada que ganar si suben.
Cómo se paga
Por hitos, nunca por adelantado
El pago va ligado a las entregas: anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución y después mensualidades durante la dirección de obra.
Cada hito tiene un entregable que puedes ver y valorar antes de pagar el siguiente.
El presupuesto se cierra por escrito antes de empezar
Con el alcance detallado: qué entra, qué no y qué pasa si el encargo cambia por el camino. Los cambios de alcance se presupuestan aparte, no aparecen en una factura sorpresa.
Y lo que cuesta la casa, no el arquitecto
Los honorarios son una parte pequeña del total: en una vivienda media rondan el 5 % del coste completo. Lo que de verdad decide tu presupuesto es la obra, los impuestos municipales, la urbanización y la reserva para imprevistos.
La calculadora de coste de construcción lo suma todo con tus metros y tu municipio, y ya lleva estos honorarios cargados. Sin registro.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra un arquitecto por una vivienda unifamiliar?
En este estudio, desde 26.000 € más IVA por el equipo técnico completo. Facturamos por metro cuadrado de vivienda, con ese mínimo como suelo: más casa, más honorarios. A partir de ahí influyen el alcance que se contrate y la dificultad de la parcela. No hay tarifa oficial en España desde 1997, así que cualquier porcentaje que leas por ahí es una costumbre del sector, no una norma.
¿Por qué no hay una tarifa oficial?
Porque los honorarios se liberalizaron. Desde la Ley 7/1997 los colegios profesionales no pueden fijar tarifas, y el artículo 14 de la Ley 2/1974, en la redacción que le dio la Ley 25/2009, les prohíbe incluso publicar baremos orientativos. Solo se admiten a efectos de tasación de costas judiciales. Quien te enseñe una «tarifa del colegio» te está enseñando algo que no existe.
¿El 10 % del presupuesto de obra es lo normal?
Es la cifra que más circula y conviene desconfiar de ella, no solo por el importe. Cobrar un porcentaje del presupuesto de obra significa que los honorarios del arquitecto suben cada vez que la obra se encarece: cada partida extra, cada modificado, cada precio más alto del constructor. Nosotros no facturamos así, y en esta página explicamos por qué importa.
¿Cobráis por metros o por porcentaje?
Por metro cuadrado de vivienda, con un mínimo de 26.000 € más IVA. Cuanta más casa proyectamos y dirigimos, más cobramos; pero lo que tú gastes en construirla no cambia nuestra factura. Es una diferencia pequeña sobre el papel y grande en obra.
¿Revisáis lo que factura el constructor?
Sí, forma parte de la dirección de obra: cada certificación mensual se comprueba contra lo ejecutado de verdad y contra los precios contratados. Es el trabajo donde más dinero se defiende, y donde un arquitecto que cobrase un porcentaje del presupuesto tendría el incentivo justo al revés.
¿Qué incluye ese importe?
Anteproyecto, proyecto básico para la licencia, proyecto de ejecución, dirección de obra y dirección de la ejecución de obra. Es decir, desde el primer boceto hasta el certificado final firmado. Lo que no incluye está en la tabla de esta página.
¿Y el interiorismo?
Va aparte, desde 40 €/m². Es un encargo distinto: proyecto de interiores, selección de materiales, mobiliario y seguimiento de la ejecución de los acabados.
¿Se puede contratar solo el proyecto, sin dirección de obra?
Técnicamente sí, pero desaconsejamos hacerlo y conviene saber por qué. Un proyecto sin quien lo defienda en obra acaba construido a criterio del constructor. Además la ley exige director de obra y director de la ejecución en toda vivienda, así que igualmente tendrás que contratarlos: la pregunta no es si los pagas, es si los pagas a quien ha proyectado la casa o a un tercero que la ve por primera vez.
¿Cuándo se paga?
Por hitos, ligados a las entregas: anteproyecto, proyecto básico, proyecto de ejecución y después mensualidades durante la dirección de obra. Nunca todo por adelantado.
¿Es negociable?
El alcance sí, el mínimo no. Se puede ajustar qué entra y qué no —por ejemplo dejar fuera el interiorismo o reducir el nivel de definición del proyecto de ejecución—, pero por debajo de 26.000 € no aceptamos encargos de vivienda unifamiliar. Preferimos decirlo aquí antes de que nadie pierda una reunión.
¿Encaja en lo que tenías pensado?
Si la cifra te cuadra, cuéntanos dónde está la parcela y qué vivienda tienes en mente y te preparamos un presupuesto cerrado con el alcance detallado.
Y si no te cuadra, tampoco pasa nada: preferimos decírtelo aquí antes de que inviertas tiempo en una reunión.