La división horizontal es el documento que convierte un edificio en un conjunto de pisos, locales o viviendas independientes, cada uno con su propia finca registral. Sin ella, no puedes vender, hipotecar o heredar por separado cada parte de un inmueble.
En esta guía te explicamos qué es, cuándo la necesitas, qué autorizaciones exige la ley y cómo se hace paso a paso.
Qué es la división horizontal
La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), regula la forma especial de propiedad del artículo 396 del Código Civil (art. 1 LPH). En ella, cada propietario tiene:
- Un derecho exclusivo sobre su piso o local, es decir, un espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.
- Una copropiedad sobre los elementos comunes del edificio: suelo, estructura, fachada, cubierta, instalaciones generales…
- Una cuota de participación que fija su parte en esos elementos comunes (art. 3 LPH).
«Hacer la división horizontal» es, en la práctica, otorgar el título constitutivo que describe el edificio y cada una de sus partes, y llevarlo al Registro de la Propiedad.
El título constitutivo y las cuotas de participación
Según el art. 5 LPH, el título constitutivo describe el inmueble en su conjunto y cada piso o local, con un número correlativo, su extensión, linderos, planta y los anejos que tenga (garaje, trastero…).
También fija la cuota de participación de cada elemento. Para calcularla se toma como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a hacer de los servicios y elementos comunes (art. 5 LPH). La cuota se expresa en centésimas del valor total (art. 3 LPH) y sirve para repartir gastos y para calcular las mayorías en la junta.
El título puede incluir además estatutos: reglas sobre el uso o destino de los pisos y locales, gastos, administración, conservación… Esos estatutos no perjudican a terceros si no están inscritos en el Registro (art. 5 LPH).
Un apunte: el antiguo art. 8 LPH, que regulaba la división y agregación de pisos, está derogado desde la Ley 8/2013. Hoy esa materia está en el art. 10.3 LPH.
Cuándo hace falta una división horizontal
- Edificio nuevo con varias viviendas. El promotor otorga la escritura de obra nueva y la división horizontal para poder vender cada vivienda por separado.
- Casa con dos viviendas (por ejemplo, una en cada planta) que hoy figura como una sola finca y se quiere separar para venderlas o repartirlas entre herederos.
- Dividir un piso o un local en dos o más unidades independientes.
- Separar un local de la vivienda o reorganizar los anejos.
- Varias viviendas unifamiliares en una misma parcela con zonas comunes (piscina, jardín, accesos). Es lo que se conoce como división horizontal «tumbada» o complejo inmobiliario.
No hay que confundirla con la segregación de fincas. Segregar es dividir el terreno en parcelas distintas. Es un acto de parcelación que en la Comunidad de Madrid está sujeto a licencia (art. 152.d de la Ley 9/2001, del Suelo), y cada parcela resultante debe cumplir lo que exija la ordenación urbanística (art. 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, RDL 7/2015). La división horizontal, en cambio, mantiene un solo solar en común.
¿Necesita licencia o autorización administrativa?
Depende de si aumentan o no las unidades independientes.
Cuando se crean más unidades
El art. 10.3 LPH somete al régimen de autorización administrativa que corresponda:
- La constitución y modificación de complejos inmobiliarios del art. 26.6 del RDL 7/2015.
- La división material de pisos o locales para formar otros más reducidos e independientes, su aumento por agregación o su disminución por segregación, de acuerdo con la legislación urbanística y previa aprobación de la junta con la mayoría que corresponda según la LPH. Hace falta además el consentimiento de los propietarios afectados, y la junta fija las nuevas cuotas.
El art. 26.6 del RDL 7/2015 exige que la constitución y modificación del complejo inmobiliario sea autorizada por la Administración competente, y esa autorización es requisito para inscribirlo. No hace falta cuando el número y las características de los elementos privativos coinciden con los de la licencia de obras que autorizó la construcción, ni cuando la modificación no aumenta el número de elementos privativos.
Cuando la división coincide con la licencia
Si el edificio se construyó con licencia para, por ejemplo, dos viviendas, la división horizontal en esas dos viviendas no necesita una nueva autorización. Si se quiere crear una unidad que no estaba en la licencia (dividir un piso, convertir un local en dos viviendas), sí.
En la Comunidad de Madrid
La autorización se canaliza a través del título habilitante municipal de las obras y, en su caso, del cambio de uso: licencia o declaración responsable según los arts. 152 y 155 de la Ley 9/2001. En la ciudad de Madrid, la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM) concreta cuál corresponde en cada caso.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública lo confirmó en su Resolución de 25 de marzo de 2024: para inscribir la división de un local en viviendas en un municipio madrileño exigió el acto de conformidad del ayuntamiento y la autorización de ocupación, no solo la declaración responsable. Si además hay cambio de uso, te lo explicamos en cambio de uso de local a vivienda y en la guía de licencia de primera ocupación.
Quién firma la documentación técnica
Para hacer una división horizontal hace falta describir con exactitud cada elemento: superficies, linderos, plantas, anejos y cuotas. Esa documentación la prepara un técnico competente.
- Si la división no implica obras, lo habitual es aportar planos y una memoria descriptiva con el cálculo de cuotas, firmados por arquitecto o arquitecto técnico.
- Si exige obras con proyecto en un edificio residencial (por ejemplo, porque altera la configuración arquitectónica o cambia el uso característico), la Ley de Ordenación de la Edificación reserva el proyecto al arquitecto (arts. 2.2.b y 10.2.a LOE).
- Al terminar la obra, el certificado final de obra acredita que lo construido se ajusta a lo autorizado. Notarios y registradores lo piden para inscribir (art. 28 RDL 7/2015).
Notaría, Registro y Catastro
- Notaría. El título constitutivo se otorga en escritura pública, normalmente junto con la declaración de obra nueva o su modificación. El notario exigirá la autorización administrativa cuando sea necesaria.
- Registro de la Propiedad. La inscripción crea una finca registral para cada piso o local. Los estatutos solo afectan a terceros si se inscriben (art. 5 LPH).
- Catastro. La división y la segregación de inmuebles son hechos que deben declararse al Catastro (art. 13.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, RDL 1/2004), para que cada unidad tenga su referencia catastral.
Cómo lo hacemos en el estudio
Fran Cortés es arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico (COAATM n.º 105.287). Firma con un equipo de arquitectos y aparejadores. Este tipo de trabajos los hacemos en la Comunidad de Madrid y en la provincia de Málaga (Marbella y la Costa del Sol).
- 1. Revisión previa. Analizamos escrituras, nota simple, Catastro, licencias anteriores y planeamiento para saber si la división es viable y si necesita autorización.
- 2. Levantamiento. Medimos el inmueble y comprobamos que lo construido coincide con lo autorizado. Si no coincide, estudiamos su legalización.
- 3. Documentación técnica. Planos, memoria descriptiva, superficies y propuesta de cuotas.
- 4. Tramitación. Si hay obras o nuevas unidades, preparamos el proyecto y gestionamos la licencia o la declaración responsable. Te ayudamos a elegir la constructora y dirigimos la obra de forma independiente del constructor.
- 5. Cierre. Certificados para notaría, Registro y Catastro.
Si en la revisión aparecen partes sin legalizar, lo tratamos en peritajes y legalizaciones. Y si solo necesitas una opinión técnica antes de decidir, tienes nuestro asesoramiento de arquitectura.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre división horizontal y segregación?
La segregación divide el terreno en parcelas distintas y es un acto de parcelación sujeto a licencia en la Comunidad de Madrid (art. 152.d Ley 9/2001). La división horizontal separa en fincas independientes las partes de un edificio o conjunto que comparten elementos comunes.
¿Puedo dividir mi casa en dos viviendas?
Solo si el planeamiento permite ese número de viviendas en la parcela y cada una cumple las condiciones de habitabilidad. Al crear una unidad nueva, hace falta autorización administrativa (art. 10.3 LPH y art. 26.6 RDL 7/2015).
¿Necesito el acuerdo de la comunidad para dividir mi piso?
Sí. El art. 10.3.b LPH exige la aprobación de la junta con la mayoría que corresponda, el consentimiento de los propietarios afectados y la fijación de las nuevas cuotas.
¿Cómo se calculan las cuotas de participación?
Con la superficie útil de cada elemento respecto al total, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso previsible de los servicios y elementos comunes (art. 5 LPH).
¿Cuánto tarda?
Depende de si hace falta autorización municipal, de los plazos del ayuntamiento, de la notaría y del Registro. Lo que depende de nosotros es entregar una documentación completa y coherente cuanto antes.
Fuentes consultadas el 4 de octubre de 2026: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal; RDL 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana; Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid; Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM); Resolución DGSJFP de 25 de marzo de 2024; Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación; RDL 1/2004, Ley del Catastro Inmobiliario.
