Informe de defectos
Grietas, humedades, filtraciones o fallos de instalaciones: qué ha pasado, por qué y cuánto cuesta repararlo.
Servicios · Peritajes y legalizaciones
Peritajes y legalizaciones de obras en Madrid
Informes periciales de defectos de construcción, para reclamar o para juicio, y legalización de obras hechas sin licencia. En la Comunidad de Madrid y en la Costa del Sol (Málaga).
Perito arquitecto
Cuando la obra tiene un problema
Hacemos informes periciales de defectos de construcción en viviendas y edificios, y legalizamos obras hechas sin licencia: ampliaciones, porches, piscinas o cambios que nunca se tramitaron. En la Comunidad de Madrid y en la Costa del Sol (Málaga).
Los firma Fran Cortés, arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico (COAATM n.º 105.287), que conoce la obra por los dos lados: el proyecto y la ejecución.
También redactamos el proyecto de actividad para abrir un local en Madrid.
Si tienes una ampliación, un porche cerrado o una piscina sin licencia, lee cómo legalizar una vivienda en Madrid.
Qué hacemos
Peritajes y legalizaciones
Dictamen pericial para juicio
Si el problema acaba en el juzgado, redactamos el dictamen para la demanda o la contestación y lo defendemos en el juicio.
Legalización de obras
Si la obra cumple el planeamiento, preparamos la documentación para legalizarla en el ayuntamiento. Licencia o declaración responsable.
Reconocimiento en Andalucía
Si ya no se puede legalizar, tramitamos el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación cuando procede.
Plazos para reclamar
Cuánto tiempo tienes para reclamar defectos
La Ley de Ordenación de la Edificación fija desde la recepción de la obra tres plazos de responsabilidad (artículo 17): 10 años para los daños en la estructura, 3 años para los defectos que afectan a la habitabilidad y 1 año para los acabados, de los que responde solo el constructor.
Una vez aparecido el daño, la acción para reclamar prescribe a los 2 años (artículo 18). Por eso conviene documentarlo con un informe técnico en cuanto aparece.
En un juicio, cada parte puede aportar el dictamen de su propio perito con la demanda o con la contestación (Ley de Enjuiciamiento Civil, artículos 335 y 336).
Fuentes consultadas el 4 de octubre de 2026: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (BOE) · Ley de Enjuiciamiento Civil (BOE).
Si necesitas un informe para reclamar o para un juicio, tienes todo lo que hacemos como peritos en perito arquitecto en Madrid.
Obras sin licencia
Cómo se legaliza una obra sin licencia
Comunidad de Madrid
El ayuntamiento puede actuar contra una obra hecha sin licencia durante los 6 años siguientes a su terminación, o 15 en suelo no urbanizable protegido. Si lo hace, requiere al propietario para que pida la legalización en 2 meses (Ley 9/2001, artículo 195). En viales, zonas verdes, espacios libres y dominio público no hay plazo (artículo 200).
Andalucía
El plazo es de 6 años desde que termina la obra, con excepciones sin plazo, como el dominio público (Ley 7/2021, artículo 153). Pasado ese plazo, el ayuntamiento puede reconocer la situación de asimilado a fuera de ordenación, que no es una legalización pero permite obras de conservación y reforma (artículos 173 y 174).
En los dos casos, lo primero es comprobar si la obra cumple el planeamiento: si lo cumple, se puede legalizar.
Fuentes consultadas el 4 de octubre de 2026: Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (BOE) · Ley 7/2021 de Andalucía (BOE).
Cómo trabajamos
De la visita al informe
Paso 1
Visita
Inspeccionamos la vivienda o la obra y revisamos la documentación que tengas: proyecto, licencia, contrato o fotos.
Paso 2
Diagnóstico
Explicamos qué ha pasado y por qué, o si la obra se puede legalizar según el planeamiento.
Paso 3
Informe
Redactamos el informe pericial, con valoración de las reparaciones, o la documentación para el ayuntamiento.
Paso 4
Siguiente paso
Si hace falta, ratificamos el dictamen en el juicio o redactamos el proyecto de reparación.
Preguntas frecuentes
Preguntas sobre peritajes y legalizaciones
¿No está tu duda? Escríbenos y te contestamos en el día.
Pregunta por WhatsApp¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un defecto de mi casa?
Depende del daño: 10 años en la estructura, 3 en lo que afecta a la habitabilidad y 1 en los acabados, desde la recepción de la obra. Y una vez aparecido el daño, 2 años para reclamar.
¿Vais a juicio a defender el informe?
Sí. Si el informe se presenta como dictamen pericial, lo ratificamos y lo explicamos ante el juez.
¿Se puede legalizar cualquier obra?
No. Solo la que cumple el planeamiento. Si no lo cumple, hay que adaptarla o, en algunos casos, demolerla. Lo comprobamos antes de empezar.
¿Qué pasa si han pasado más de 6 años?
En Madrid, pasados 6 años desde que terminó la obra (15 en suelo no urbanizable protegido), el ayuntamiento ya no puede exigir el restablecimiento; en Andalucía, pasados 6 años. Hay excepciones sin plazo, como zonas verdes o dominio público. En Andalucía se puede pedir además el reconocimiento de asimilado a fuera de ordenación. Qué pasa con las casas en suelo rústico.
¿Hacéis la inspección de una vivienda antes de comprarla?
Para eso tenemos ITVIVIENDA, nuestro servicio de inspección técnica para compradores.
¿Cuánto cuesta un informe pericial?
Depende del alcance y de si va a juicio. Te damos un precio cerrado después de ver el caso.
Opiniones
Lo que dicen nuestros clientes en Google
Este tipo de trabajos los hacemos en la Comunidad de Madrid y en la provincia de Málaga (Marbella y la Costa del Sol).
Hablemos
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Cuéntanos tu proyecto. Llámanos o escríbenos y te daremos una primera valoración sin compromiso.