Si tu casa tiene grietas, humedades o defectos de obra y necesitas demostrarlo, te hace falta un informe pericial firmado por un técnico competente. Fran Cortés es arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico (COAATM n.º 105.287). Está en la lista de peritos judiciales del COAM. Con las dos titulaciones puede analizar tanto el proyecto como la ejecución de la obra, que es donde suelen aparecer los problemas.
Trabajamos desde Pozuelo de Alarcón en toda la Comunidad de Madrid y también en la Costa del Sol.
Qué es un informe pericial
Es un documento técnico en el que un perito describe unos daños, averigua su causa, dice quién intervino en esa parte de la obra y valora lo que cuesta repararlos. Se apoya en lo que el perito ha visto en la visita, en las mediciones y en la documentación del edificio.
La Ley de Enjuiciamiento Civil lo llama «dictamen de peritos». Lo regula en los artículos 335 a 352. El perito tiene que declarar bajo juramento o promesa que actúa con objetividad y que tiene en cuenta lo que puede favorecer o perjudicar a cualquiera de las partes.
Cuándo lo necesitas
- Vas a reclamar al promotor, al constructor o a los técnicos por defectos de tu vivienda.
- Han aparecido daños en tu casa por una obra del vecino.
- Tu aseguradora no reconoce un siniestro o lo valora por debajo de lo que cuesta repararlo.
- Has comprado una vivienda y han salido defectos que no se veían.
- Te han demandado y necesitas un dictamen técnico para defenderte.
- Quieres saber si merece la pena reclamar antes de hablar con un abogado.
Tipos de peritaje que hacemos
Vicios y defectos de construcción
Revisamos si la obra se ejecutó según el proyecto, el Código Técnico de la Edificación y las buenas prácticas. Identificamos el defecto, su origen (proyecto, ejecución, materiales o mantenimiento) y el coste de repararlo.
Humedades
Distinguimos entre filtración, capilaridad y condensación, porque cada una tiene una causa y una reparación distintas. Cuando hace falta, medimos el contenido de humedad de los paramentos y localizamos el punto de entrada del agua.
Grietas y fisuras
Una fisura en el enlucido y una grieta por asiento de la cimentación no tienen nada que ver. Analizamos su forma, su dirección y si siguen abiertas para saber si afectan a la estructura o solo a los acabados. Esto también decide qué plazo de la LOE se aplica.
Daños por obras colindantes
Excavaciones, demoliciones o nuevas construcciones al lado de tu casa pueden provocar asientos, grietas o filtraciones. Si nos llamas antes de que empiece la obra, podemos levantar un acta del estado previo de tu vivienda. Después sirve para comparar.
Defectos al comprar una vivienda
Si los defectos aparecen después de firmar la compra, el informe documenta qué hay, desde cuándo puede estar y cuánto cuesta arreglarlo, para que tu abogado valore la reclamación.
Siniestros con aseguradora
Incendios, roturas de tuberías o daños por temporal. Hacemos un informe independiente del perito de la compañía con la causa del siniestro y la valoración de la reparación.
Valoración de daños
Medimos y presupuestamos la reparación partida a partida, con mediciones y precios justificados. Es lo que necesita el juez o la aseguradora para fijar una indemnización.
Perito de parte o perito judicial
El perito de parte es el que contratas tú. Su dictamen se aporta con la demanda o con la contestación (art. 336 LEC). Si no se puede aportar en ese momento, hay que anunciarlo y presentarlo después, dentro de los plazos del artículo 337. La parte contraria puede tachar al perito si hay motivos, por ejemplo interés en el asunto o relación con una de las partes (art. 343).
El perito judicial lo nombra el juzgado. Puede pedirlo cualquiera de las partes en sus primeros escritos y lo paga quien lo pide, o se designa cuando hay justicia gratuita (art. 339). Cada mes de enero los juzgados piden a los colegios profesionales una lista de colegiados dispuestos a actuar como peritos. El primer nombramiento de cada lista se hace por sorteo y los siguientes por orden correlativo (art. 341). El perito judicial puede ser recusado.
En Madrid, el COAM elabora cada año la lista de arquitectos que quieren ser peritos judiciales, por especialidades como patología y rehabilitación, estructuras o tasaciones, y la envía a los juzgados de la Comunidad de Madrid. Fran Cortés está en esa lista, así que el juzgado también puede designarle.
En los dos casos el juez valora el dictamen «según las reglas de la sana crítica» (art. 348). Pesa más un informe claro, bien documentado y que se sostiene cuando el perito lo explica en el juicio.
Cómo trabajamos
- Primera consulta. Nos cuentas el caso y nos envías fotos y documentos. Te decimos si hace falta un informe pericial y de qué tipo.
- Presupuesto cerrado. Con el caso visto, te damos un precio fijo y un plazo de entrega.
- Visita de inspección. Revisamos la vivienda, tomamos fotos y medidas y anotamos todos los daños.
- Ensayos y mediciones, si proceden. Por ejemplo, medición de humedad, seguimiento de grietas o catas. Solo los proponemos cuando aportan algo al informe.
- Informe. Descripción de los daños, causas, responsables por fase de la obra y valoración económica de la reparación, con fotos y planos.
- Ratificación en juicio. Si el caso llega a juicio, el perito acude a explicar el dictamen y a responder las preguntas de las partes y del juez (art. 347 LEC). Está incluida en el presupuesto.
Plazos de garantía de la LOE
La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999, art. 17) fija desde cuándo y durante cuánto tiempo responden los agentes de la obra por daños materiales en el edificio. Los plazos cuentan desde la recepción de la obra.
- 10 años: daños por vicios o defectos en la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- 3 años: daños por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad. Aquí entran muchas humedades.
- 1 año: el constructor responde de los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado.
Además, el artículo 18 da dos años para reclamar desde que se producen los daños. Si ves un daño, no esperes. Un informe a tiempo te ayuda a reclamar dentro de plazo. Tu abogado te dirá qué acción encaja en tu caso.
Qué documentos conviene aportar
- Fotos de los daños, mejor con fecha.
- Escritura de compraventa o contrato de obra.
- Proyecto, certificado final de obra y acta de recepción, si los tienes.
- Libro del edificio o documentación de la vivienda entregada por el promotor.
- Correos, burofax o reclamaciones que ya hayas enviado.
- Póliza de seguro y comunicaciones con la aseguradora, si hay siniestro.
- Si hay procedimiento judicial, la demanda o la contestación y los plazos que te ha dado tu abogado.
Si te falta algo, no pasa nada. Empezamos con lo que tengas.
Peritaje o inspección antes de comprar
Un informe pericial sirve para reclamar por unos daños que ya existen. Si lo que quieres es revisar una vivienda antes de comprarla, lo que necesitas es una inspección técnica. Ese servicio lo presta ITVIVIENDA, nuestra marca de inspección de viviendas para compradores.
Peritajes y legalizaciones
Si además de reclamar tienes que regularizar una obra o una ampliación, puedes ver el servicio en peritajes y legalizaciones. Para cualquier caso, cuéntanos lo que pasa en la solicitud de presupuesto y te respondemos en 24 a 48 horas.
Informe pericial de humedades
Las humedades son el encargo más habitual de un perito en una vivienda. El informe sirve para saber de dónde vienen, quién responde y cuánto cuesta arreglarlas, y para reclamar con base a la constructora, al promotor, al seguro o a la comunidad.
Los tres tipos que más vemos
- Capilaridad: el agua del terreno sube por muros y tabiques desde la cimentación. Deja manchas y salitre en la parte baja de las paredes.
- Filtración: el agua entra desde fuera por cubiertas, terrazas, fachadas, carpinterías o muros enterrados mal impermeabilizados.
- Condensación: el vapor del interior se condensa en las zonas frías, como puentes térmicos o esquinas mal aisladas, y aparece moho.
Qué hace el perito
- Inspecciona la vivienda y mide la humedad de los paramentos; si hace falta, con termografía.
- Localiza el origen y lo documenta con fotografías y planos.
- Revisa el proyecto y lo ejecutado para ver si el fallo es de diseño, de obra o de mantenimiento.
- Propone la reparación y la valora.
Plazos para reclamar en una casa nueva
La Ley de Ordenación de la Edificación fija desde la recepción de la obra tres plazos de responsabilidad: diez años por daños en la estructura, tres años por defectos que afectan a la habitabilidad, entre ellos la mayoría de las humedades, y un año por defectos de acabado (artículo 17). Por eso conviene encargar el informe en cuanto aparecen.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un informe pericial de humedades?
Depende del tamaño de la vivienda, del número de zonas afectadas y de si hacen falta mediciones con equipos. Te damos un presupuesto cerrado después de ver el caso.
¿Cuánto cuesta un perito arquitecto?
Depende del tipo de daño, del tamaño de la vivienda, de si hacen falta ensayos o mediciones. La ratificación en el juzgado va incluida. Por eso no damos una tarifa general. Cuando vemos el caso y la documentación, te damos un presupuesto cerrado con el precio y el plazo de entrega.
¿Qué diferencia hay entre un perito de parte y un perito judicial?
Al perito de parte lo contratas tú y su informe se aporta con la demanda o la contestación. Al perito judicial lo nombra el juzgado, a petición de una parte o cuando hay justicia gratuita, a partir de las listas que envían los colegios profesionales. El juez valora los dos informes con las reglas de la sana crítica.
¿Cuánto se tarda en hacer un informe pericial?
Depende del caso y de si hacen falta ensayos. El plazo de entrega te lo damos junto al presupuesto. Si tienes un plazo judicial, dínoslo desde el principio para organizar la visita y la redacción.
¿Tengo que ir a juicio con el perito?
Tú no tienes que hacer nada especial. Si una de las partes o el juez lo piden, el perito acude al juicio para explicar el informe y responder preguntas. La ratificación en el juzgado está incluida en nuestro presupuesto: no se cobra aparte.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por defectos de construcción?
La LOE fija 10 años para daños estructurales, 3 años para daños que afectan a la habitabilidad y 1 año para defectos de acabado, contados desde la recepción de la obra. Desde que aparece el daño hay dos años para reclamar. Tu abogado te confirmará la vía y el plazo en tu caso.
¿Hacéis peritajes fuera de Madrid?
Sí. Trabajamos en toda la Comunidad de Madrid y en la Costa del Sol. Si tu vivienda está en otra zona, cuéntanos el caso y te decimos si podemos atenderlo.
Fuentes consultadas el 2 de noviembre de 2026: Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, arts. 335-352 (BOE) · Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, arts. 17 y 18 (BOE) · COAM, convocatoria de la lista de peritos judiciales 2026.
