En corto. Proyectamos y dirigimos viviendas unifamiliares a medida en Marbella y en la costa, desde el primer croquis sobre la parcela hasta el certificado final de obra firmado. El equipo técnico completo arranca en 26.000 € más IVA, facturado por metro cuadrado de vivienda y nunca como porcentaje de lo que acabe costando la obra.
El estudio es de Madrid y aceptamos pocos encargos al año. No hay catálogo: cada casa se proyecta para su parcela, su orientación y las ordenanzas de su ayuntamiento.
Hay cien páginas que dicen ser arquitectos en Marbella. Lo único que se puede comprobar es lo construido, y lo nuestro está en tres sitios: la Costa del Sol, la costa de Alicante e Ibiza.
Obra construida en la costa y las islas
Donde la casa va enlazada con una superficie, esa es la superficie construida publicada en su propia ficha. Donde va enlazada sin ella, no la hemos publicado y no nos la vamos a inventar aquí.
| Zona | Municipio | Obra terminada |
|---|---|---|
| Costa del Sol | Marbella | Villa RS61 · 209,90 m² |
| Málaga | Casa FP9 · 136 m² | |
| Fuengirola | Villa RA4 | |
| Estepona | Trabajamos aquí | |
| Mijas | Trabajamos aquí | |
| Benalmádena | Trabajamos aquí | |
| Torremolinos | Trabajamos aquí | |
| Alicante | Altea | Villa R25 · 1.138,17 m² |
| Calpe | Casa R37 | |
| Jávea | Trabajamos aquí | |
| Baleares | Ibiza | Villa C58 · 539,62 m² |
| Palma de Mallorca | Trabajamos aquí |
El rango es lo interesante. Casa FP9 tiene 136 m² y Villa R25 tiene 1.138,17 m², y las dos se proyectaron igual: para la parcela en la que están. Las plantas están publicadas enteras en planos de casas, y preferimos que nos juzgues por ellas antes que por una fotografía.
Los municipios que salen sin casa al lado. Estepona, Mijas, Benalmádena, Torremolinos, Jávea y Palma son sitios en los que trabajamos y a los que nos desplazamos. No tenemos obra terminada en ellos, y una página que diera a entender lo contrario estaría empezando con una mentira.
Una villa necesita dos titulaciones, y eso lo dice la ley
Conviene saberlo antes de comparar presupuestos, porque es donde se esconden las diferencias. La ley española no permite que un solo técnico cubra una vivienda: la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación nombra tres funciones y reserva cada una a una titulación.
El proyectista
Firma el proyecto: el básico con el que se concede la licencia y el de ejecución con el que se construye la casa.
En vivienda, reservado a un arquitecto.
El director de obra
Responde de que lo construido se corresponda con el proyecto, y de las decisiones que hay que tomar cuando la obra y los planos no coinciden.
También reservado a un arquitecto.
El director de la ejecución
Comprueba materiales, ejecución y mediciones, y da por buena cada certificación mensual antes de que se le pague al constructor.
Reservado a un arquitecto técnico, el aparejador.
O sea que hacen falta las dos titulaciones y las dos firman el certificado final de obra. Lo normal es que eso sean dos despachos, dos contratos y una junta entre ellos donde se esconde la responsabilidad cuando algo sale mal.
Aquí no pasa. Fran Cortés tiene las dos —arquitecto, colegiado COAM n.º 21503, y arquitecto técnico, colegiado COAATM n.º 105287—, así que las tres funciones van en un solo contrato: qué hace la segunda con tu dinero.
El visado colegial va incluido. Es el sello con el que el colegio certifica que quien firma los planos está colegiado, asegurado y habilitado para firmarlos. Lo piden los ayuntamientos y también los bancos en una hipoteca de autopromotor. Su coste está dentro de nuestros honorarios, y eso no es lo habitual.
El impuesto de la obra lo pone el ayuntamiento, no el Estado
Casi todo lo que regula una vivienda en España es estatal, empezando por el Código Técnico de la Edificación. Lo que se lleva el ayuntamiento antes de que llegue el primer camión no lo es, y eso pilla a mucha gente al comparar dos parcelas separadas por diez minutos de coche.
El ICIO se calcula sobre el presupuesto de ejecución material: materiales y mano de obra, antes de los gastos generales y el beneficio industrial del constructor y antes del IVA. Cada ayuntamiento fija su tipo dentro de una banda legal y cobra además una tasa de licencia aparte, que es otra línea del presupuesto.
No vamos a imprimir aquí un tipo para Marbella, Calpe ni Ibiza. La tabla de tipos que publicamos es de municipios de Madrid, leída ordenanza por ordenanza. En la costa la cifra tiene que salir de la ordenanza del ayuntamiento al que pertenezca tu parcela, y es de las primeras cosas que miramos. Lo que sirve en cualquier punto de España es el mecanismo: sobre qué se calcula el impuesto, qué es la tasa y cuándo se paga cada cosa, en la guía del ICIO y la licencia de obra.
¿De cuánto estamos hablando? En la tabla de Madrid, entre el ayuntamiento más barato y el más caro hay 9.750 € de diferencia en una casa con 300.000 € de presupuesto de ejecución material. Esa cifra es de Madrid y no se traslada a la costa, pero da el orden de magnitud y explica por qué leemos ordenanzas en vez de suponer. La calculadora de coste hace esa cuenta de punta a punta —obra, impuesto, tasa y honorarios— pero tiene cargados los tipos de treinta municipios de Madrid: en una parcela de costa úsala para la forma del total, no para poner precio a tu ayuntamiento.
La parcela es el proyecto
Una parcela en la costa es fácil de comprar como oportunidad y no como solar, y no es lo mismo. Retranqueos, edificabilidad, ocupación máxima y altura están en las ordenanzas municipales, y son las que deciden qué casa cabe ahí. Hemos visto parcelas preciosas en las que la casa que el cliente tenía en la cabeza no entraba.
Antes de firmar el suelo, lee qué puedes construir en tu parcela, o mándanos la referencia catastral y lo miramos nosotros. Es el momento del proceso en el que más dinero se puede ahorrar y el que más gente se salta.
Cómo va un encargo en la costa desde un estudio de Madrid
La parcela, antes que nada
Miramos qué te dejan construir las ordenanzas y qué pide la parcela: orientación, pendiente, vistas, dónde da el sol en agosto. Es el momento más barato para descubrir un problema.
Anteproyecto y después proyecto básico
El anteproyecto fija la casa. El básico es con el que el ayuntamiento concede la licencia, y entra con el visado colegial. Preparamos el expediente para que ningún retraso sea culpa nuestra, y no prometemos fechas que no dependan de nosotros.
Proyecto de ejecución
Es el documento con el que se construye la casa de verdad, y el que decide cuántas discusiones hay en obra. Recortar aquí sale caro después.
Obra, con las dos direcciones en el mismo despacho
Se comprueba lo construido contra el proyecto, y cada certificación mensual contra lo que realmente está ejecutado y los precios contratados.
Al final las dos firmas van en el certificado final de obra, y de ahí a la licencia de primera ocupación y a la declaración de obra nueva, la escritura que hace que la casa exista sobre el papel.
Del encargo a las llaves suelen ser unos dos años: entre seis y nueve meses de proyecto y licencia y entre doce y dieciséis de obra. No son fechas que ofrezcamos como garantía. El plazo de la licencia lo fija el ayuntamiento.
Compruébanos antes de escribirnos
- Planos de casas — obra terminada con sus plantas y sus superficies, incluidas las de la costa y las islas.
- Honorarios — de dónde sale la cifra de 26.000 € y qué incluye.
- Las guías — once, sobre el papeleo que no explica nadie: el ICIO, la licencia de primera ocupación, la hipoteca de autopromotor y el resto.
- Vivienda unifamiliar a medida — cómo trabaja el estudio, sin el filtro de la costa.
- Arquitecto en Madrid — la casa del estudio, con la tabla de impuestos municipales completa.
Preguntas frecuentes
¿Habéis construido en Marbella de verdad, o esto es una página de aterrizaje?
Construido y entregado: Villa RS61 en Marbella (209,90 m²), Casa FP9 en Málaga (136 m²), Villa RA4 en Fuengirola, Villa R25 en Altea (1.138,17 m²), Casa R37 en Calpe y Villa C58 en Ibiza (539,62 m²). Donde no ponemos metros es porque no los hemos publicado, no porque la casa no exista.
¿Cuánto cuesta el arquitecto de una villa en Marbella?
Desde 26.000 € más IVA por el equipo técnico completo, facturado por metro cuadrado construido y nunca como porcentaje del presupuesto de obra. El visado colegial va incluido; el interiorismo es un encargo aparte, desde 40 €/m². El desglose está en la página de honorarios. En España no hay tarifa oficial desde 1997 (Ley 7/1997), así que cualquier porcentaje que te ofrezcan como «lo estándar» es una costumbre del gremio, no una norma.
¿Por qué una casa necesita dos titulaciones y no una?
Porque lo separa la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. En una vivienda, el proyecto y la dirección de obra corresponden al arquitecto (artículos 10 y 12) y la dirección de la ejecución al arquitecto técnico (artículo 13). Los dos firman el certificado final de obra. No es un extra que se pueda quitar del presupuesto: es la ley. Fran Cortés tiene las dos titulaciones, así que las dos van en el mismo contrato: qué hace la segunda con tu dinero.
¿Cuál es el ICIO en Marbella?
No vamos a poner en esta página un tipo que no hayamos comprobado. El ICIO va del 3 % al 4 % del presupuesto de ejecución material, y cada ayuntamiento fija el suyo y su tasa de licencia por separado, en su propia ordenanza. El de tu parcela sale de la ordenanza del ayuntamiento que le corresponde, y es de las primeras cosas que miramos. La tabla de tipos que publicamos es de municipios de Madrid: lo que sirve en cualquier sitio de España es el mecanismo, y está en la guía del ICIO y la licencia.
Estáis en Madrid. ¿Eso es un problema para una obra en la costa?
Es una pregunta justa. El estudio trabaja desde Madrid y las seis casas de esta página se proyectaron desde allí y se construyeron en Marbella, Málaga, Altea, Calpe, Fuengirola e Ibiza. Lo que no se hace a distancia es la dirección de obra: eso es estar en la parcela, y es justo la parte por la que se pagan dos titulaciones.
Voy a comprar una parcela en Marbella. ¿Me cabe la casa que quiero?
Eso lo deciden las ordenanzas municipales, no la ley estatal: retranqueos, edificabilidad, ocupación máxima y altura cambian de un ayuntamiento a otro, y dos parcelas que parecen iguales admiten casas muy distintas. Lee qué puedes construir en tu parcela antes de firmar, o mándanos la referencia catastral y la miramos antes.
¿Cuánto se tarda desde el encargo hasta las llaves?
Lo habitual son unos dos años: entre seis y nueve meses de proyecto y licencia, y entre doce y dieciséis de obra. No son plazos que ofrezcamos como garantía. El de la licencia lo fija el ayuntamiento y no está en nuestra mano.
Cuéntanos dónde está la parcela
Mándanos la dirección o la referencia catastral y la casa que tienes en la cabeza, y te contestamos con el alcance y unos honorarios por escrito.
Si los 26.000 € no encajan en tu presupuesto, dilo sin rodeos y nos ahorramos la reunión los dos.