En corto. El certificado final de obra acredita que la obra está terminada y conforme al proyecto y a la licencia. Lo firman dos técnicos: el arquitecto director de obra y el aparejador director de la ejecución. Su visado colegial sigue siendo obligatorio, aunque el visado general se eliminó en 2010.
Y una precisión que casi todo el mundo cuenta mal: no arranca los plazos de garantía de diez, tres y un año. Esos arrancan con el acta de recepción.
Dónde está regulado, exactamente
Conviene decirlo con precisión porque se cita mal a menudo: la LOE no tiene un artículo dedicado al certificado final de obra. Lo menciona y lo hace obligatorio de forma dispersa.
| Norma | Artículo | Qué dice |
|---|---|---|
| Ley 38/1999 (LOE) | 6.2 | Se adjunta al acta de recepción, suscrito por los dos directores |
| Ley 38/1999 | 6.4 | La terminación de la obra se acredita en el certificado |
| Ley 38/1999 | 12.3.e | Obligación de suscribirlo del director de obra |
| Ley 38/1999 | 13.2.e | Obligación de suscribirlo del director de la ejecución |
| Código Técnico | Anejo II.3 | Contenido del certificado y sus dos anejos |
| Orden de 28 de enero de 1972 | 1 y 2 | Modelo normalizado y visados |
Qué certifica cada uno
Director de la ejecución
Certifica «haber dirigido la ejecución material de las obras y controlado cuantitativa y cualitativamente la construcción y la calidad de lo edificado de acuerdo con el proyecto, la documentación técnica que lo desarrolla y las normas de la buena construcción».
Director de obra
Certifica «que la edificación ha sido realizada bajo su dirección, de conformidad con el proyecto objeto de licencia y la documentación técnica que lo complementa, hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento».
Y se acompaña obligatoriamente de dos anejos (anejo II.3.3 del Código Técnico): la descripción de las modificaciones introducidas durante la obra, con la conformidad del promotor y haciendo constar su compatibilidad con la licencia, y la relación de los controles realizados durante la ejecución y sus resultados. Un certificado sin sus dos anejos no es visable.
El visado: obligatorio, pero uno solo basta
El Real Decreto 1000/2010 eliminó el visado colegial obligatorio con carácter general y lo dejó en una lista cerrada. El certificado final de obra está dentro de esa lista, en su artículo 2.b, y la obligación alcanza a las obras que requieren proyecto conforme a la LOE. Una vivienda unifamiliar es uso residencial, requiere proyecto, y por tanto su certificado final se visa. Sin matices.
Con un colegio basta. El artículo 5.1 dice que en los certificados finales de obra la materia principal comprende la dirección de obra y la dirección de ejecución, «por lo que bastará el visado de un colegio profesional competente en cualquiera de estas materias». El doble visado sucesivo que exigía la Orden de 1972 —primero aparejadores, luego arquitectos— quedó superado. COAM y COAATM tienen impreso conjunto.
La confusión que más problemas causa
Muchísimas páginas dicen que los plazos de garantía de la LOE empiezan con el certificado final de obra. No es así, y la diferencia puede ser de semanas o meses.
| Certificado final de obra | Acta de recepción | |
|---|---|---|
| Naturaleza | Documento técnico | Acto jurídico de entrega y aceptación |
| Quién firma | Arquitecto y aparejador | Promotor y constructor |
| Qué hace | Acredita la terminación | El constructor entrega y el promotor acepta |
| Visado | Obligatorio | No se visa |
| Efecto temporal | Fija la fecha de terminación | Inicia el cómputo de los plazos de garantía |
El artículo 6.5 de la LOE es literal: el cómputo se inicia «a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción». Y el artículo 17.1 cuenta los diez, tres y un año «desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas, o desde la subsanación de éstas». Si recibes con reservas, el reloj no arranca hasta que se subsanan.
Y la recepción puede ser tácita. El artículo 6.4 dice que tiene lugar dentro de los treinta días siguientes a la terminación acreditada en el certificado, y que «se entenderá tácitamente producida» si en ese plazo el promotor no pone reservas o rechazo motivado por escrito. Es decir: no firmar el acta no evita que la recepción se produzca.
Qué se desbloquea con el certificado
- La recepción de la obra, en los treinta días siguientes
- La liquidación definitiva del ICIO sobre el coste real
- La declaración responsable de primera ocupación
- La escritura de obra nueva terminada y su inscripción
- Los suministros definitivos
- El último tramo de la hipoteca de autopromotor
Si la obra no salió exactamente como el proyecto
Se puede certificar igual, siempre que las modificaciones sean compatibles con la licencia. El sistema está previsto: el anejo de modificaciones es el llamado final de obra con modificaciones, y el arquitecto certifica conformidad con «el proyecto objeto de licencia», no con el proyecto original inalterado.
En Madrid capital, las variaciones no sustanciales —las que no afectan al volumen, la forma, la posición, la ocupación, la edificabilidad ni el número de unidades— no se consideran modificación de la licencia y se relacionan en el acta de comprobación. Las sustanciales exigen expediente de modificación o legalización, y en la legalización el visado del proyecto y del certificado vuelve a ser obligatorio.
Lo que no se puede hacer. Un certificado que declare conformidad con una licencia que la obra no cumple es falso, con las consecuencias que eso tiene para quien lo firma. Cuando algo no encaja, la vía es la modificación o la legalización, no el certificado.
Preguntas frecuentes
¿Basta con la firma del arquitecto?
No. El artículo 6.2 de la LOE exige la firma del director de obra y del director de la ejecución de la obra. Los artículos 12.3.e y 13.2.e lo imponen a cada uno por separado.
¿Hay que visar el certificado final de obra?
Sí, obligatoriamente. El Real Decreto 1000/2010 eliminó el visado general pero dejó una lista cerrada de nueve trabajos, y su artículo 2.b incluye expresamente el certificado final de obra de edificación, con la documentación del anejo II.3.3 del Código Técnico.
¿Hay que visarlo en los dos colegios?
No, basta uno. El artículo 5.1 del Real Decreto 1000/2010 dice que la materia principal comprende la dirección de obra y la dirección de ejecución, «por lo que bastará el visado de un colegio profesional competente en cualquiera de estas materias». El doble visado sucesivo de la Orden de 1972 quedó superado.
¿Con el certificado ya empiezan a correr los diez años de garantía?
No, y es el error más extendido. El artículo 6.5 de la LOE dice que el cómputo arranca con la firma del acta de recepción, o cuando se entienda tácitamente producida. El certificado solo fija la fecha de terminación.
Hemos cambiado cosas durante la obra. ¿Se puede firmar igual?
Sí, si son compatibles con la licencia. El anejo II.3.3.a del Código Técnico obliga a adjuntar la descripción de las modificaciones con la conformidad del promotor, haciendo constar su compatibilidad con la licencia. Ese anejo es el llamado final de obra con modificaciones. Si son sustanciales, hace falta modificar la licencia o legalizar.
¿Puedo escriturar la casa sin el certificado?
No. El artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo exige certificación de técnico competente sobre la finalización conforme al proyecto, y la declaración responsable de primera ocupación en Madrid exige el certificado final suscrito por la dirección facultativa.
¿Hay un plazo para emitirlo?
No existe plazo legal para que la dirección facultativa lo emita tras terminar la obra. Sí lo hay después: la recepción debe producirse dentro de los treinta días siguientes a la fecha de terminación acreditada en el certificado, salvo pacto en contrario.
¿Cuánto cuesta?
El visado en el COAM se calcula por fórmula sobre superficie y presupuesto; el certificado corresponde a la fase de liquidación y recepción, que es el 15 % del precio de visado, con un mínimo de 45 euros por fase. Los honorarios de la dirección facultativa son de libre pacto: los baremos orientativos colegiales están prohibidos desde 1997.
El final de obra, entregado completo
Certificado con sus dos anejos, valoración final, libro de órdenes, visado y depósito colegial. Y coordinado con la primera ocupación y la escritura, que es donde se acumulan los retrasos.