En corto. Una hipoteca de autopromotor no se entrega de golpe. Se libera por tramos, contra certificaciones de obra, y esas certificaciones las firma tu arquitecto y las visa el Colegio. El último tramo, que suele rondar el 15 %, se retiene hasta el certificado final de obra.
Esta página está escrita desde ese lado: el de quien firma los documentos que hacen que el banco pague. Es la parte que ninguna ficha de producto bancario explica y la que decide si la obra tiene tesorería o no.
En qué se diferencia de una hipoteca normal
| Hipoteca normal | Hipoteca de autopromotor | |
|---|---|---|
| Objeto | Una vivienda que ya existe | Un solar y una obra por ejecutar |
| Entrega del dinero | Íntegra en la firma | Fraccionada contra certificaciones |
| Garantía | La vivienda existente | El solar más la obra futura, tasada bajo hipótesis de edificio terminado |
| Quién certifica el avance | Nadie: no hay avance | El arquitecto director de obra |
| Carencia | Poco habitual | Habitual durante la obra, hasta dos años |
Cómo se libera el dinero, de verdad
Los contratos bancarios son bastante explícitos cuando se leen. Uno de los que hemos consultado establece que hasta el 85 % del principal se dispone «en función del desarrollo de la inversión y del ritmo de ejecución», acreditado mediante «certificaciones libradas por el Arquitecto Director de las obras», y retiene el 15 % restante hasta el certificado final de obra «debidamente sellado por los Colegios Oficiales».
Otro es aún más claro sobre el requisito formal: la acreditación del grado de ejecución «se llevará a cabo mediante certificaciones expedidas por el arquitecto director de la obra, visadas por el Colegio respectivo».
| Tramo | Peso orientativo | Qué documento lo libera | Quién firma |
|---|---|---|---|
| Inicial | 40–50 % | Escritura, nota simple y obra nueva en construcción inscrita | Notario y Registro |
| Parciales | 35–45 % | Certificación de obra visada en cada hito: cimentación, estructura, cerramientos, acabados | Arquitecto director |
| Final | 10–20 % | Certificado final de obra visado, y a veces la primera ocupación e inscripción | Arquitecto y aparejador |
Dónde se rompe la tesorería. El banco paga contra obra ya ejecutada. La constructora suele pedir anticipos o cobrar a treinta días. Ese desfase lo tienes que cubrir tú, y es el problema práctico número uno de una autopromoción financiada. Conviene pactarlo con la constructora antes de firmar, no después.
Por qué el proyecto visado cambia la tasación
La tasación se rige por la Orden ECO/805/2003, actualizada en 2025. Su artículo 4 define el valor para la hipótesis de edificio terminado como el que previsiblemente alcanzará un edificio en proyecto o en construcción en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características de su proyecto.
La consecuencia es directa y poca gente la explica:
Solo vale el solar
Sin proyecto visado ni licencia, el tasador solo puede valorar el suelo. La cifra es muy inferior y el préstamo que sale de ahí, también.
Vale la casa terminada
Con proyecto visado y licencia, el tasador emite valor bajo hipótesis de edificio terminado, que es la base sobre la que el banco calcula. El proyecto no es un trámite: es lo que multiplica el valor de tasación.
Si falta documentación urbanística o no se puede inspeccionar, la tasación sale con condicionantes o advertencias, y con condicionante el banco no suele moverse. La normativa actualizada exige además al tasador el proyecto visado, la licencia o autorización, y la certificación de obra ejecutada.
Qué documentación técnica te van a pedir
- Proyecto visado por el Colegio
- Licencia de obras o autorización administrativa
- Presupuesto de ejecución de la constructora
- Tasación bajo hipótesis de edificio terminado
- Certificaciones de obra visadas en cada tramo
- Certificado final de obra visado
- Escritura de obra nueva en construcción, inscrita
- Seguro todo riesgo construcción
El seguro decenal: lo que dice la ley y lo que hace el banco
La ley te exime. La disposición adicional segunda de la LOE deja fuera al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio, con la salvedad conocida de la venta antes de diez años.
El banco es otra cosa. Le preocupa poder revender el inmueble si tiene que ejecutar la hipoteca, y hay evidencia de que muchas entidades lo piden igualmente. Ahora bien: no hemos encontrado ninguna web oficial de un banco que lo exija por escrito. Es una exigencia que se decide caso a caso, así que conviene preguntarlo antes de firmar y no darlo por descartado.
Cuánto financian
| Entidad | Lo que declara | Fuente |
|---|---|---|
| Santander | Hasta el 100 % del presupuesto de ejecución, limitado al 70 % del valor de reposición de la construcción terminada. No financia el terreno. Carencia hasta dos años | Su web, consultada en agosto de 2026 |
| BBVA | Disposición fraccionada contra certificación visada. No publica porcentaje ni plazo máximo en el contrato | Su contrato oficial de préstamo |
| Otra entidad consultada | 85 % disponible en fases y 15 % retenido hasta el certificado final | Su contrato oficial |
Por qué no ponemos una tabla con todos los bancos. Circulan tablas con porcentajes y tipos de una docena de entidades, tomadas de comparadores. No hemos podido confirmarlas en la web de cada banco, y publicar como condición de una entidad algo que no dice esa entidad nos parece mal. Estas tres son las que hemos podido verificar en fuente propia.
Los ocho problemas reales
Desfase de tesorería
El banco libera contra obra ejecutada; la constructora pide anticipo. Ese hueco lo pones tú.
Retención final bloqueada
Algunos contratos condicionan el último tramo a la inscripción registral, no solo al final de obra. Conviene leerlo antes de firmar.
Reducción de disposiciones
Si la tasación baja o no ejecutas partidas previstas, la entidad puede recortar los tramos futuros.
Desviación de presupuesto
El sobrecoste sobre el presupuesto tasado no se financia.
Modificados de proyecto
Obligan a modificar la licencia y pueden forzar una retasación.
Retraso en certificar
Cada certificación que se demora es un mes de intereses sin obra avanzando.
Plazo máximo de ejecución
Los contratos lo fijan, y superarlo habilita al banco a suspender disposiciones.
Obra sin terminar
Sin certificado final no hay último tramo ni inscripción de obra nueva terminada, y el préstamo dispuesto se amortiza igual.
Lo que puede hacer el estudio. Casi todos estos problemas se gestionan desde la dirección de obra: certificar a tiempo y con el visado en regla, anticipar los modificados en vez de descubrirlos, y calendariar las certificaciones con el banco y con la constructora antes de empezar. Un calendario de certificaciones pactado a tres bandas evita la mayor parte de los sustos.
Preguntas frecuentes
¿El banco me da todo el dinero al firmar?
No. Se estructura en tramos: una disposición inicial, disposiciones parciales contra certificación de obra y un tramo final retenido hasta el certificado final de obra. En un contrato que hemos consultado esa retención final es del 15 %.
¿Quién firma las certificaciones que liberan el dinero?
El arquitecto director de obra, y los contratos bancarios lo dicen expresamente: «certificaciones expedidas por el arquitecto director de la obra, visadas por el Colegio respectivo». Sin esa firma y ese visado, el banco no libera el tramo.
¿Financian el suelo?
Depende de la entidad. Santander declara en su web que no: exige acreditar la propiedad del solar. Otras lo incluyen según los comparadores, pero no hemos podido confirmarlo en la web de cada banco, así que no lo damos por bueno.
¿Cuánto financian?
El techo suele ser el menor entre un porcentaje del valor de tasación bajo hipótesis de edificio terminado y un porcentaje del presupuesto de obra. Santander publica que financia hasta el 100 % del presupuesto de ejecución, limitado al 70 % del valor de reposición de la construcción terminada.
¿Necesito seguro decenal?
La LOE exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Otra cosa es que el banco lo pida de todos modos, porque le preocupa poder revender el inmueble. No hemos encontrado ninguna web oficial de banco que lo exija por escrito: es exigencia caso a caso.
¿Qué es la carencia?
Un periodo inicial en el que no amortizas capital y solo pagas intereses, y solo sobre lo efectivamente dispuesto. Santander declara hasta dos años. Coincide con el tiempo de obra, en el que estás pagando además el alquiler donde vives.
¿Puedo pedirla sin licencia?
No con garantías. Sin proyecto visado y licencia, o al menos una autorización administrativa que cubra buena parte del presupuesto, la tasación sale con condicionante y el banco no puede valorar sobre edificio terminado. Ahí es donde el proyecto visado multiplica el valor de tasación.
¿Y si el presupuesto se dispara o la obra se para?
El sobrecoste sobre el presupuesto tasado no se financia: lo aportas tú. Y una obra parada deja de generar certificaciones, con lo que deja de recibir dinero. Sin certificado final no se libera el último tramo ni se inscribe la obra nueva terminada.
Las certificaciones que libera tu banco las firmamos nosotros
Como dirección facultativa emitimos las certificaciones parciales visadas y el certificado final, que son los documentos con los que el banco paga. Y montamos el calendario de certificaciones con la constructora antes de empezar, para que la obra no se pare esperando dinero.