Derribar una casa para construir otra, quitar un anexo o demoler una nave en una parcela no se hace solo con una máquina. Hace falta un documento técnico firmado, el título municipal que corresponda, un estudio de los residuos que va a generar la obra y, si hay amianto, un plan de trabajo aprobado antes de tocar nada. Te contamos qué lleva un proyecto de demolición, qué pide el Ayuntamiento de Madrid y cómo lo llevamos en el estudio.
Cuándo hace falta un proyecto de demolición
Lo habitual en vivienda unifamiliar es uno de estos casos:
- Derribar una casa antigua para construir una nueva en la misma parcela.
- Quitar una ampliación, un porche o un anexo que estorba o que no se puede legalizar.
- Demoler una piscina, una caseta o una nave antes de vender o segregar la parcela.
- Vaciar el interior de un edificio y conservar la fachada.
En todos ellos hay que justificar cómo se va a derribar sin dañar a los vecinos ni la vía pública, qué se hace con los escombros y quién responde en la obra.
Licencia o declaración responsable en Madrid
En la ciudad de Madrid lo regula la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas. La demolición de un edificio protegido, o de partes protegidas de él, necesita licencia. El resto de demoliciones van por declaración responsable, que permite empezar desde que se presenta completa en el registro, aunque el ayuntamiento la compruebe después.
En los demás municipios de la Comunidad de Madrid el trámite lo fija la ordenanza de cada ayuntamiento, así que antes de preparar nada consultamos la de Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda o el que toque. Si al derribo le sigue una obra nueva, comprobamos si se pueden tramitar juntos: lo explicamos en proyecto de obra nueva en Madrid.
Qué lleva el proyecto de demolición
- Estado actual: planos y fotos del edificio, su estructura y lo que lo rodea: medianeras, vallas, árboles, redes y vía pública.
- Proceso de derribo: el orden de los trabajos, los medios (manual o mecánico), los apeos y las protecciones de las fincas vecinas.
- Anulación de acometidas: luz, agua, gas y saneamiento, antes de empezar.
- Estudio de gestión de residuos: el Real Decreto 105/2008 obliga a incluirlo en el proyecto. Recoge la cantidad estimada de residuos en toneladas y metros cúbicos, las medidas para reducirlos, su destino (reutilización, valorización o eliminación), cómo se separan en obra y los planos de su almacenamiento (artículo 4).
- Seguridad y salud: el estudio o estudio básico de seguridad y salud que corresponda a la obra.
- Presupuesto de la demolición y de la gestión de residuos.
Si hay amianto
Muchas casas y naves anteriores a los años noventa tienen placas de fibrocemento, bajantes o depósitos con amianto. El Real Decreto 396/2006 obliga a la empresa que lo retire a estar inscrita en el Registro de empresas con riesgo por amianto (artículo 17) y a hacer un plan de trabajo antes de empezar, en el que el amianto se elimina antes de aplicar las técnicas de demolición (artículo 11). Ese plan lo aprueba la autoridad laboral (artículo 12). Hasta que está aprobado no se puede derribar esa parte.
Por eso, en la primera visita identificamos los materiales sospechosos. Si los hay, se pide una empresa inscrita y se encaja su plan en el calendario de la obra.
Cómo lo hacemos en el estudio
- Visitamos la parcela, vemos el edificio y lo que tiene alrededor y revisamos si hay amianto.
- Consultamos el planeamiento y el trámite del ayuntamiento.
- Redactamos el proyecto de demolición con su estudio de residuos y de seguridad y salud.
- Te ayudamos a pedir precio a empresas de demolición y comparamos sus ofertas. La empresa la eliges tú.
- Dirigimos el derribo y certificamos su final.
Firma Fran Cortés, arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico.
Errores frecuentes
- Empezar sin dar de baja las acometidas.
- No revisar si hay amianto. Si aparece con la obra empezada, todo se para hasta que se aprueba el plan de trabajo.
- Olvidar las medianeras: al derribar una casa pareada hay que proteger y rematar la pared del vecino.
- No guardar los certificados de los gestores de residuos. Los pide el ayuntamiento y sirven para recuperar la fianza, si la hay.
- Derribar antes de tener claro el proyecto nuevo y su licencia.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para demoler una casa en Madrid?
En la ciudad de Madrid, solo si el edificio está protegido. Si no lo está, la demolición va por declaración responsable con su documentación técnica. En los demás municipios depende de la ordenanza de cada uno.
¿Quién firma el proyecto de demolición?
Un técnico competente. Para una vivienda, lo firma un arquitecto o un arquitecto técnico, según el alcance. Fran tiene las dos titulaciones.
¿Qué es el estudio de gestión de residuos?
El documento del proyecto que calcula cuántos escombros va a generar la obra, cómo se separan y adónde van. Es obligatorio según el artículo 4 del Real Decreto 105/2008.
¿Qué pasa si la casa tiene amianto?
Lo retira primero una empresa inscrita en el registro de amianto, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral. Después se derriba el resto.
¿Se puede derribar y construir con un solo trámite?
Depende del ayuntamiento. Lo comprobamos en cada caso antes de presentar nada.
Cuéntanos qué quieres derribar
Mándanos la dirección de la parcela y unas fotos y te decimos qué trámite y qué documentos necesitas. Puedes pedir presupuesto o reservar una consulta de 30 minutos. Si después vas a construir, mira cuánto cuesta construir una casa.
Normativa consultada el 9-11-2026: Real Decreto 105/2008, de residuos de construcción y demolición, artículo 4 (BOE); Real Decreto 396/2006, sobre trabajos con riesgo de exposición al amianto, artículos 11, 12 y 17 (BOE); Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (BOCM n.º 116, de 17-05-2022).
