En corto. Lo que puedes construir en una parcela no lo decide el arquitecto ni el vendedor: lo decide el planeamiento urbanístico de tu municipio, a través de cinco parámetros. Retranqueo, edificabilidad, ocupación, altura y qué superficie computa.
Y una advertencia que ahorra disgustos: el catastro no te dice nada de esto. El catastro es información fiscal. Los parámetros están en la ficha de la ordenanza de zona, que es otro documento y otro sitio.
Los cinco parámetros, en orden de sorpresas
Retranqueo
La distancia mínima que la edificación debe separarse de cada límite de la parcela: linderos, frente de calle y fondo.
Es el que más licencias tumba, y casi siempre por el mismo motivo: desde dónde se mide.
Edificabilidad
Los metros que puedes construir en total, sumando plantas. Suele expresarse como un coeficiente sobre la superficie de parcela.
Un 0,4 en 800 m² son 320 m² edificables.
Ocupación
Cuánta superficie de parcela puede pisar la edificación, en porcentaje.
Es lo que decide si la casa va en una planta o en dos.
Altura y plantas
La altura máxima de cornisa y el número de plantas permitidas, que no siempre van de la mano.
Hay ordenanzas que permiten bajo cubierta habitable y otras que no.
Superficie computable
Qué cuenta y qué no dentro de la edificabilidad: sótano, porche, terraza, bajo cubierta.
Es el parámetro que más metros gana o pierde, y el que menos se mira.
El retranqueo y el error del metro perdido
El retranqueo es la distancia mínima entre la edificación y un límite de la parcela. Lo fija la ordenanza de zona de cada ayuntamiento y varía muchísimo: hay zonas de vivienda unifamiliar aislada con tres metros a linderos y otras con cinco, y en la misma ciudad.
Pero el problema no suele ser el número. El problema es desde dónde se mide:
- Muchas ordenanzas miden desde el punto más saliente de la edificación. Eso mete dentro el vuelo, el alero y la cornisa.
- Otras miden desde el plano de fachada, y los vuelos tienen su propia regla aparte.
- Algunas incluyen la parte de sótano que sobresale del terreno.
- Y hay ordenanzas que distinguen entre lindero lateral, fondo y frente, con tres distancias distintas para la misma casa.
Un metro de diferencia en un retranqueo puede tumbar una licencia, y lo peor es que se detecta tarde: cuando el proyecto ya está dibujado y el cliente ya lo ha aprobado. Comprobar la definición exacta antes de dibujar cuesta una tarde.
Y no confundirlo con la distancia para abrir ventanas
Son dos reglas independientes y hay que cumplir las dos. El retranqueo es urbanístico. La distancia para abrir huecos hacia el vecino es civil: el artículo 582 del Código Civil exige dos metros entre la pared y la finca vecina para vistas rectas, y sesenta centímetros para vistas oblicuas.
Puedes cumplir el retranqueo municipal y estar incumpliendo el Código Civil. Es una reclamación de vecino, no una cuestión de licencia, y llega después.
Edificabilidad y ocupación: la pareja que casi todo el mundo mezcla
Son dos límites distintos y se aplican los dos a la vez. Con un ejemplo se ve enseguida.
| Dato | Valor | Qué significa |
|---|---|---|
| Superficie de parcela | 800 m² | Lo que has comprado |
| Coeficiente de edificabilidad | 0,4 m²/m² | 320 m² construibles en total, sumando plantas |
| Ocupación máxima | 30 % | 240 m² máximos en planta: lo que puede pisar la casa |
| Resultado A | 1 planta de 240 m² | Cabe, pero desperdicias 80 m² de edificabilidad |
| Resultado B | 2 plantas de 160 m² | Aprovechas los 320 m² y liberas más jardín |
| Resultado C | 240 + 80 m² | Planta baja al máximo y una primera planta pequeña |
Los tres cumplen la norma y dan tres casas radicalmente distintas. Esa decisión es proyecto, no normativa, y es exactamente donde un arquitecto aporta o resta valor.
La superficie computable: donde se ganan metros
Este es el parámetro que menos se mira y el que más cambia el resultado. Qué cuenta dentro de esos 320 m² depende de la ordenanza, pero los criterios habituales son:
| Elemento | Criterio habitual |
|---|---|
| Sótano completamente enterrado | No computa |
| Sótano que sobresale del terreno | Puede computar total o parcialmente |
| Porche cubierto y abierto | Computa al 50 %, o no computa |
| Terraza descubierta | No computa |
| Bajo cubierta | Computa la parte con altura libre suficiente |
| Garaje bajo rasante | Habitualmente no computa |
| Trasteros y cuartos de instalaciones | Depende de si están bajo rasante |
Estos criterios son los habituales, no una norma. Cada ordenanza los define a su manera y hay que leerlos en la ficha concreta de tu zona. Un porche que computa al 50 % en un municipio y no computa en el vecino son veinte metros de diferencia en la casa que puedes hacer.
Dónde se consultan de verdad
Por orden, y con la advertencia que importa:
El catastro te dice qué tienes, no qué puedes hacer
La Sede Electrónica del Catastro te da la superficie de la parcela, la referencia catastral y lo que ya hay construido. Es información fiscal.
No contiene edificabilidad, ni ocupación, ni retranqueos. Empezar aquí está bien; terminar aquí es el error.
El planeamiento te dice qué puedes hacer
El plan general de ordenación urbana del municipio, o sus normas urbanísticas, asignan a tu parcela una ordenanza de zona. Esa ficha es la que contiene los cinco parámetros.
Casi todos los ayuntamientos la publican, aunque no siempre de forma fácil de encontrar.
Y hay que comprobar las afecciones, que no salen en la ficha
Servidumbres de paso, cauces, carreteras, líneas eléctricas, protecciones arqueológicas o de vía pecuaria, y afecciones aeronáuticas.
Son las que aparecen tarde y las que más caras salen, porque no están en el documento que todo el mundo consulta.
Lo que cuesta equivocarse aquí
Este es el único error de una autopromoción que no tiene arreglo. Si compras una parcela contando con construir 400 m² y la ficha te deja 250, no hay proyecto, constructor ni presupuesto que lo resuelva: has pagado por unos metros que no existen.
Y una vez sabes lo que cabe, lo siguiente es lo que cuesta: la calculadora de coste de construcción lo suma con los impuestos de tu ayuntamiento, y en el ICIO por municipio está lo que se lleva cada uno.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el retranqueo?
La distancia mínima que la edificación tiene que dejar respecto a un límite de la parcela: los linderos con los vecinos, el frente de la calle o el fondo. Lo fija la ordenanza de zona de tu ayuntamiento y varía enormemente de un municipio a otro, e incluso entre zonas del mismo municipio. No es una cifra nacional.
¿Desde dónde se mide?
Aquí está el error más frecuente. Muchas ordenanzas miden desde el punto más saliente de la edificación, y eso incluye vuelos, aleros, cornisas y en algunos casos hasta el sótano si sobresale. Otras miden desde la fachada. La diferencia puede ser de un metro largo, y un metro en un retranqueo puede tumbarte una licencia.
¿El retranqueo es lo mismo que la distancia para abrir ventanas?
No, y se confunden todo el tiempo. Son dos cosas independientes que se cumplen las dos. El retranqueo es urbanístico y lo fija el ayuntamiento. La distancia para abrir huecos es civil: el artículo 582 del Código Civil exige dos metros entre la pared y la finca vecina para vistas rectas y sesenta centímetros para vistas oblicuas. Puedes cumplir el retranqueo y estar incumpliendo el Código Civil.
¿Qué es la edificabilidad?
Los metros cuadrados que puedes construir en total, normalmente expresados como un coeficiente que multiplica la superficie de la parcela. Un coeficiente de 0,4 en una parcela de 800 m² son 320 m² edificables. Ojo: edificabilidad y ocupación son cosas distintas.
¿Edificabilidad y ocupación son lo mismo?
No. La edificabilidad limita el total de metros construidos sumando todas las plantas. La ocupación limita cuánta superficie de parcela puede pisar la edificación. Con 320 m² de edificabilidad y un 30 % de ocupación en una parcela de 800 m², puedes ocupar 240 m² en planta: la casa cabe en una planta, o en dos más pequeñas y con más jardín.
¿El catastro me dice lo que puedo construir?
No, y es una confusión que cuesta dinero. El catastro te da la superficie de la parcela y lo que ya hay construido, que es información fiscal. Los parámetros de lo que puedes construir están en el planeamiento urbanístico: el plan general o las normas del municipio, y concretamente en la ficha de la ordenanza de zona que le corresponde a tu parcela.
¿Qué computa como superficie edificable?
Depende de la ordenanza, y es donde más se pierde o se gana. Habitualmente el sótano no computa si está enterrado, los porches computan al 50 % o no computan, las terrazas descubiertas no computan y los bajo cubierta computan según la altura libre. Cambiar de municipio cambia el criterio, y con él la casa que cabe.
¿Puedo saber todo esto antes de comprar la parcela?
Sí, y es lo más rentable que puedes hacer. Antes de firmar se puede consultar la ficha de ordenanza, comprobar afecciones y verificar que lo que tienes en la cabeza cabe de verdad. Es el error más caro de una autopromoción porque cuando lo descubres ya has firmado, y es el único que no tiene arreglo.
Mándanos la referencia catastral y te decimos qué cabe
Te devolvemos la edificabilidad, la ocupación máxima, los retranqueos, la altura permitida y las alertas que veamos: afecciones, protecciones o servidumbres.
Si aún no has comprado, mejor. Es el momento en que esto vale más.