Antes de pensar en cuántos dormitorios tendrá tu casa, hay una cifra que lo condiciona todo: la edificabilidad de tu parcela. Es el máximo de metros cuadrados que el planeamiento te deja construir. Si la calculas mal, el proyecto nace con un problema. Aquí te explicamos qué es, cómo se calcula y qué metros cuentan y cuáles no, con normas reales.
Si quieres ver los cinco parámetros que limitan una parcela (retranqueos, ocupación, altura, edificabilidad y uso) y cómo se combinan, lo tienes en nuestra guía ¿Qué puedo construir en mi parcela?. Este artículo se centra solo en la edificabilidad y en su letra pequeña.
Qué es la edificabilidad
La edificabilidad es la superficie máxima que se puede construir en una parcela, sumando todas las plantas que computan. Se expresa en metros cuadrados construidos.
Las Normas Urbanísticas del Plan General de Madrid de 1997 lo definen así:
- Superficie edificable o edificabilidad (art. 6.5.6): el valor que señala el planeamiento para limitar la superficie edificada total que puede construirse en una parcela.
- Coeficiente de edificabilidad (art. 6.5.7): la relación entre la superficie total edificable y la superficie de referencia de la parcela. Funciona siempre como un máximo.
- Superficie edificada total (art. 6.5.4): la suma de las superficies edificadas de cada planta del edificio.
Cada municipio tiene su propio plan y sus propias palabras. Unos hablan de «edificabilidad», otros de «superficie máxima construible». La idea es la misma.
Qué significa «m²/m²»
El coeficiente se escribe en metros cuadrados construidos por cada metro cuadrado de parcela (m²/m², o m²t/m²s). Un coeficiente de 0,4 m²/m² quiere decir que por cada metro de suelo puedes construir 0,4 metros de casa.
Edificabilidad no es ocupación, ni altura, ni retranqueo
Es la confusión más habitual. Son cuatro límites distintos y tu proyecto tiene que cumplirlos todos a la vez:
- Edificabilidad: cuántos metros puedes construir en total, sumando plantas.
- Ocupación: qué porcentaje del suelo puede tapar la casa en planta (art. 6.4.1 de las Normas de Madrid).
- Altura: cuántas plantas y cuántos metros puedes subir.
- Retranqueos: a qué distancia de la calle y de los vecinos debe quedar la casa (arts. 6.3.8 y 6.3.9).
Puedes tener edificabilidad de sobra y no poder usarla porque la ocupación o la altura no te dejan. O al revés. En la guía de la parcela tienes un ejemplo de cómo se reparten.
Cómo se calcula: un ejemplo sencillo
La fórmula básica es una multiplicación:
Superficie de parcela × coeficiente de edificabilidad = superficie edificable
Con una parcela de 800 m² y un coeficiente de 0,4 m²/m²:
800 m² × 0,4 m²/m² = 320 m² edificables.
Esos 320 m² son el techo. Ahora viene lo importante: qué parte de lo que dibujas cuenta para llegar a esa cifra.
Qué superficie de parcela se usa
La que indique tu norma. Por ejemplo, la Ordenanza Zonal 3 de Las Rozas aplica sus coeficientes a la «superficie neta» de la parcela (art. 10.3.9). Si una parte de tu finca está afectada por un vial o una cesión, puede no contar. Por eso conviene partir de una medición topográfica, no de la escritura.
Ejemplo real de coeficientes en una misma ordenanza
Dentro de un mismo municipio, la edificabilidad cambia según la zona. En la Ordenanza Zonal 3 (vivienda unifamiliar) de Las Rozas, el coeficiente va de 0,3 m²/m² en el grado 1.º, con parcela mínima de 2.000 m², a 1,0 m²/m² en el grado 5.º, con parcela mínima de 125 m². Dos parcelas del mismo pueblo pueden tener derechos muy distintos.
Qué computa y qué no
Aquí está la letra pequeña. No todo lo que construyes cuenta como edificabilidad. Pero tampoco todo queda fuera. Lo decide la ordenanza de tu municipio, y cambia mucho de uno a otro.
Te ponemos el ejemplo de la ciudad de Madrid. Su artículo 6.5.3 enumera lo que se excluye del cómputo y, para la vivienda unifamiliar, de cualquier tipología, aplica una regla más estricta: solo se excluyen algunos de esos supuestos, tanto sobre como bajo rasante. Por eso conviene revisar caso a caso qué cuenta en tu proyecto.
En la práctica, para una casa unifamiliar en Madrid capital:
- Sótanos: el garaje en plantas inferiores a la baja no computa, incluidos sus accesos (apartado e). Pero un sótano vividero (sala de juegos, gimnasio, bodega habitable) no está entre las exclusiones, así que sí computa.
- Soportales y espacios abiertos: los espacios diáfanos de planta baja sin cerramiento, como los soportales, no computan (apartado a). Si los cierras, cambia todo.
- Terrazas: no computan las descubiertas ni las cubiertas cuyo techo esté al menos dos plantas por encima de su suelo (apartado p). Una terraza o porche cubierto por la planta de arriba, en principio, sí computa.
- Bajo cubierta: solo se excluye cuando se destina a depósitos u otras instalaciones del edificio (apartado c). Si es vividero, computa. Además, la planta bajo cubierta vividera cuenta como planta sobre rasante, salvo que la norma zonal diga otra cosa (art. 6.6.15).
- Balcones, miradores y jardineras en fachada que cumplan el artículo 6.6.19: no computan (apartado j).
Fuera de Madrid capital, las reglas son otras. Por ejemplo, la Ordenanza Zonal 3 de Las Rozas permite estancias vivideras bajo cubierta, pero dice expresamente que computan en la edificabilidad (art. 10.3.8). Por eso no vale copiar la cuenta de la parcela de un amigo en otro municipio.
Dónde se consulta la edificabilidad de tu parcela
La ley te reconoce el derecho a ser informado por escrito de las condiciones urbanísticas de una finca concreta (art. 5.d del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). En la práctica tienes tres vías:
- Cédula o informe urbanístico del ayuntamiento. Es el documento de referencia. El Ayuntamiento de Madrid tiene un trámite de solicitud de cédula urbanística en su sede electrónica. Otros municipios lo llaman informe o certificado urbanístico.
- Visores de planeamiento. El Visor SIT de la Comunidad de Madrid muestra la cartografía y los parámetros del planeamiento aprobado de los municipios madrileños. Es muy útil para orientarte, pero el propio visor avisa de que su información «carece de valor legal».
- La normativa del plan: las normas urbanísticas y la ficha de la ordenanza o norma zonal que afecta a tu parcela.
Por qué el Catastro no sirve para esto
El Catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda que describe los inmuebles (art. 1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario). Te dice qué hay construido a efectos fiscales. No te dice cuánto puedes construir: eso lo fija el planeamiento municipal. Úsalo para saber qué hay, nunca para saber qué cabe.
Errores habituales
- Olvidar lo ya construido. La edificabilidad es de la parcela, no de la obra nueva. Si ya hay una casa, un garaje cerrado o una caseta que computa, esos metros se restan.
- Dar por hecho que puedes ampliar. Si la casa ya agota la edificabilidad, no queda margen. En Madrid capital, en edificios que exceden la edificabilidad asignada, solo se admiten ampliaciones que incorporen espacios excluidos del cómputo según el artículo 6.5.3 (art. 2.3.3 de las Normas). Si estás pensando en ampliar, lee antes nuestra página de ampliación de casas en Madrid.
- Contar el sótano como «gratis». Depende de la ordenanza. En Madrid capital, un sótano vividero en unifamiliar computa.
- Usar la superficie de la escritura. Puede no coincidir con la real ni con la neta.
- Fiarse de un visor o de un anuncio. Orientan, pero no sustituyen a la norma vigente ni al informe municipal.
Cómo lo comprobamos en el estudio
En Fran Cortés Arquitectos no dibujamos una línea sin saber cuántos metros caben. Fran Cortés es arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico (COAATM n.º 105.287), y firma con un equipo de arquitectos y aparejadores.
El orden es este:
- Primera reunión: revisamos la parcela, la norma que le aplica y lo que ya está construido.
- Cuadro de superficies: separamos lo que computa de lo que no, según la ordenanza concreta.
- Primera propuesta en planos e imágenes realistas en 10-15 días.
- Cambios semanales hasta dar con la casa (de media, 5-6 versiones), sin salirnos de la edificabilidad.
- Proyecto básico para pedir la licencia en 6-8 semanas, y proyecto de ejecución mientras se tramita.
Si todavía no has comprado la parcela, también podemos estudiar su viabilidad antes: lo explicamos en asesoramiento de arquitectura en Madrid. Y para hacerte una idea del presupuesto de obra, tienes nuestra calculadora de coste de construcción.
Trabajamos en toda España; donde más, en la Comunidad de Madrid y en la Costa del Sol (Málaga).
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Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la edificabilidad de una parcela?
Multiplicando la superficie de la parcela que indique la norma (a menudo, la neta) por el coeficiente de edificabilidad de su ordenanza. Con 800 m² y 0,4 m²/m², salen 320 m² edificables. Después hay que ver qué superficies computan según la norma.
¿El sótano cuenta como edificabilidad?
Depende del municipio. En Madrid capital, en vivienda unifamiliar, el garaje bajo rasante no computa, pero un sótano vividero sí (art. 6.5.3 de las Normas Urbanísticas). Otros planes lo regulan de forma distinta.
¿La buhardilla o el bajo cubierta computa?
Si es vividero, en general sí. En Madrid capital solo se excluye cuando aloja depósitos o instalaciones. En Las Rozas, la Ordenanza Zonal 3 dice expresamente que las estancias vivideras bajo cubierta computan.
¿Dónde puedo saber la edificabilidad de mi parcela?
Pidiendo la cédula o el informe urbanístico al ayuntamiento y revisando la ordenanza que afecta a tu parcela. Los visores de planeamiento ayudan a orientarse, pero no tienen valor legal. El Catastro no informa de la edificabilidad.
¿Qué pasa si mi casa ya ha agotado la edificabilidad?
No podrás ampliar con superficie que compute. En Madrid capital solo se admiten ampliaciones con espacios excluidos del cómputo (art. 2.3.3 de las Normas). Conviene estudiarlo antes de encargar nada.
¿Edificabilidad y ocupación son lo mismo?
No. La edificabilidad limita los metros totales sumando plantas. La ocupación limita la huella de la casa sobre el suelo. Tu proyecto tiene que cumplir las dos.
Fuentes consultadas el 4 de octubre de 2026: Ayuntamiento de Madrid, Compendio de las Normas Urbanísticas del PGOUM 1997 (arts. 2.3.3, 6.3.8, 6.3.9, 6.4.1, 6.5.3, 6.5.4, 6.5.6, 6.5.7 y 6.6.15), según la modificación aprobada por la Comunidad de Madrid el 8 de noviembre de 2023 y publicada en el BOCM de 27 de noviembre de 2023; Ayuntamiento de Las Rozas, Ordenanza Zonal 3: Vivienda unifamiliar (arts. 10.3.8 y 10.3.9); Real Decreto Legislativo 7/2015, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (art. 5.d); Real Decreto Legislativo 1/2004, Ley del Catastro Inmobiliario (art. 1); Comunidad de Madrid, Sistema de Información Territorial (Visor SIT); Ayuntamiento de Madrid, solicitud de cédula urbanística.
