Un informe pericial es el documento con el que un técnico explica a un juez, a una aseguradora o a la otra parte qué le pasa a una construcción, por qué ha pasado y cuánto cuesta arreglarlo. En una reclamación por defectos de obra suele ser la prueba que más pesa. Esta guía cuenta qué debe llevar un buen informe, quién puede firmarlo, cuándo hay que presentarlo y qué ocurre en el juicio.
Para qué sirve
La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé el dictamen de peritos cuando hacen falta conocimientos técnicos para valorar hechos relevantes del caso (artículo 335.1). En la práctica se encarga en situaciones como estas:
- defectos en una casa nueva o recién reformada: humedades, grietas, filtraciones, suelos levantados;
- reclamaciones a la promotora, a la constructora o a los técnicos dentro de los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación;
- daños causados por una obra vecina;
- siniestros con la aseguradora, cuando su perito y tú no estáis de acuerdo;
- compras de vivienda con vicios ocultos.
Muchos informes se usan para negociar y cerrar un acuerdo sin llegar al juzgado.
Qué tiene que llevar un buen informe
Un juez no está obligado a dar por bueno un informe por el hecho de presentarlo: valora los dictámenes según las reglas de la sana crítica (artículo 348). Lo que le convence es un informe concreto y bien razonado. Esta es la estructura que seguimos:
- Objeto. Qué se pide al perito y quién lo encarga.
- Antecedentes y documentación. Escrituras, proyecto, licencias, contrato de obra, actas, fotos anteriores, correos con la constructora.
- Inspección. Fecha de la visita, qué se vio y cómo se midió: humedad, fisuras, nivel, temperatura, fotografías fechadas.
- Catas y ensayos, si hacen falta para ver lo que está oculto.
- Análisis de las causas. Es la parte que decide los casos. No basta con describir una mancha: hay que explicar de dónde viene el agua y por qué entró.
- Responsabilidades técnicas. Si el origen está en el proyecto, en la ejecución, en los materiales o en el uso y el mantenimiento.
- Reparación y valoración. Qué hay que hacer para arreglarlo y cuánto cuesta, partida a partida.
- Conclusiones claras y numeradas, que se puedan citar en una demanda.
- Anexos: reportaje fotográfico, planos y resultados de ensayos.
Además, el perito tiene que declarar, bajo juramento o promesa, que ha actuado con la mayor objetividad posible, teniendo en cuenta tanto lo que favorece como lo que perjudica a cada parte (artículo 335.2).
Quién puede firmarlo
El perito debe tener el título oficial que corresponde a la materia del dictamen (artículo 340.1). Desde la reforma de 2025, la ley añade que sea experto acreditado en esa materia. En edificación hay dos perfiles:
- Arquitecto. Es el técnico del proyecto y de la dirección de obra: diseño, estructura, cimentación, cumplimiento del proyecto y de la normativa urbanística.
- Arquitecto técnico. Es quien lleva la dirección de la ejecución y controla la calidad de lo construido (Ley de Ordenación de la Edificación, artículo 13). Por eso conoce mejor los defectos que nacen en la ejecución: impermeabilizaciones, aislamientos, revestimientos, encuentros de fachada.
Muchos casos mezclan las dos cosas. Fran Cortés tiene las dos titulaciones y está en la lista de peritos judiciales del COAM, así que puede analizar el problema completo sin repartir el caso entre dos técnicos.
Plazos para reclamar
La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos desde la recepción de la obra (artículo 17.1):
- diez años para los daños en la estructura que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio;
- tres años para los defectos que afecten a la habitabilidad, como las humedades o el aislamiento;
- un año para los defectos de acabado, que responde el constructor.
Si sospechas que un problema puede acabar en reclamación, encarga el informe pronto. Es más fácil demostrar el origen de un daño reciente, y los plazos corren.
Cuándo se presenta en un juicio
El informe del perito que tú encargas se presenta con la demanda o con la contestación (artículo 336.1). Si no está listo a tiempo, hay que anunciarlo en ese escrito y aportarlo en cuanto se tenga, y como tarde cinco días antes de la audiencia previa en el juicio ordinario (artículo 337.1). Conviene hablar con tu abogado y con el perito a la vez, para que el informe responda justo a lo que se va a pedir.
La ratificación en el juicio
En el juicio, el perito puede tener que explicar su informe y responder a las preguntas de las partes y del juez, si el tribunal lo admite (artículo 347). Un perito que conoce bien la obra y la explica con claridad suele convencer más que un informe largo. En el estudio la ratificación en el juzgado va incluida en el presupuesto del informe.
Preguntas frecuentes
¿Vale más el informe del perito judicial que el de parte?
No por definición. El juez valora todos según la sana crítica. Pesa más el que analiza mejor las causas y concreta la reparación.
¿Puedo encargar un informe sin ir a juicio?
Sí. Muchas reclamaciones se cierran con un informe y una negociación con la constructora o la aseguradora.
¿Cuánto se tarda en hacer un informe?
Depende de la visita, de las catas y de la documentación disponible. Te damos la fecha de entrega al encargarlo, teniendo en cuenta los plazos de tu procedimiento.
¿Qué necesito tener preparado?
Escrituras, contrato de obra o de compra, proyecto si lo tienes, fotos del problema desde que apareció y las comunicaciones con la otra parte.
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Normativa consultada el 9 de noviembre de 2026: Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, arts. 335, 336, 337, 340, 347 y 348 (BOE, texto consolidado); Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, arts. 13 y 17.1 (BOE).
