Un presupuesto de obra dice qué se va a hacer, cuánto de cada cosa y a qué precio. Si lo sabes leer, puedes comparar dos ofertas de constructoras sin quedarte solo con la cifra final, que es justo donde suelen esconderse las diferencias. En esta guía te explicamos cómo está hecho un presupuesto, qué significan el PEM y el PEC, qué número va a la licencia de obra y en qué fijarte antes de firmar.
Cómo está hecho un presupuesto de obra
El Código Técnico de la Edificación fija lo que tiene que llevar el proyecto de ejecución de una casa (Parte I, anejo I). Dos de sus documentos son la base de cualquier presupuesto:
- Mediciones: el desarrollo por partidas, agrupadas en capítulos, con las descripciones técnicas necesarias para especificar y valorar cada una. Por ejemplo, metros cúbicos de excavación, kilos de acero o metros cuadrados de fachada.
- Presupuesto: el cuadro de precios por capítulos y el resumen por capítulos.
Una partida tiene siempre tres datos: la descripción (qué material, qué espesor, qué acabado), la cantidad medida y el precio unitario. Multiplicando cantidad por precio sale el importe de la partida; sumando las partidas, el de cada capítulo (movimiento de tierras, cimentación, estructura, cubierta, fachadas, carpintería, instalaciones, acabados…).
Algunas partidas se presupuestan «alzadas»: un importe cerrado sin medición, como «ayudas de albañilería» o «limpieza final». Son normales en poca cantidad. Cuando hay muchas, o son grandes, ya no puedes comprobar qué estás pagando.
PEM, gastos generales, beneficio industrial y PEC
El presupuesto de ejecución material (PEM) es la suma de las partidas: cantidad por precio unitario, más las partidas alzadas. Así lo define el artículo 131 del Reglamento de contratos de las Administraciones Públicas (Real Decreto 1098/2001), y es el término que se usa también en la obra privada.
Sobre el PEM, la constructora añade sus gastos generales (oficina, seguros, financiación, tasas) y su beneficio industrial. En la obra pública ese reglamento los fija entre el 13 y el 17 % de gastos generales y un 6 % de beneficio industrial. En la obra privada no hay porcentajes obligatorios: cada constructora pone los suyos, y a veces los reparte dentro de los precios unitarios en lugar de mostrarlos aparte.
PEM más gastos generales más beneficio industrial es el presupuesto de ejecución por contrata (PEC). Encima va el IVA, cuyo tipo depende de la obra. El importe que vas a pagar a la constructora es el PEC con IVA.
Qué presupuesto se presenta para la licencia de obra
El ayuntamiento calcula el ICIO sobre el coste de ejecución material de la obra. El artículo 102.1 de la Ley de Haciendas Locales deja fuera de la base el IVA, las tasas, los honorarios de los técnicos y el beneficio empresarial del contratista. Por eso en la solicitud de licencia se declara el PEM del proyecto, no la oferta de la constructora. Lo explicamos en nuestra guía del ICIO y la licencia de obra.
Cómo comparar dos presupuestos de constructoras
Dos ofertas solo se pueden comparar si presupuestan lo mismo. Antes de mirar el total, revisa esto:
- Que partan de las mismas mediciones. Lo ideal es que todas las constructoras oferten sobre las mediciones del proyecto. Si una ha medido por su cuenta, compara capítulo a capítulo las cantidades: una diferencia grande en metros de fachada o kilos de acero suele ser un error o una partida que falta.
- Partidas quitadas. Busca lo que está en el proyecto y no aparece en la oferta: urbanización de la parcela, acometidas, piscina, muros de contención, gestión de residuos, seguridad y salud, control de calidad.
- Partidas cambiadas. Lee las descripciones, no solo los títulos. Un «solado de porcelánico» puede ser de calidades muy distintas, y una carpintería «de aluminio» puede no llevar rotura de puente térmico.
- Partidas alzadas y precios contradictorios. Cuantas más haya, más fácil es que la obra acabe costando otra cosa.
- Exclusiones. Muchas ofertas terminan con una lista de lo que no incluyen: tasas, licencias, acometidas, legalización de instalaciones, mobiliario de cocina, jardinería. Súmalas para saber cuánto cuesta de verdad cada oferta.
- Condiciones. Forma de pago, plazo de ejecución que ofrecen, revisión de precios, penalizaciones, retenciones de garantía y quién paga los seguros.
La oferta más barata no siempre lo es. Si le faltan partidas o lleva calidades inferiores, lo que ahorras al firmar lo pagas después en modificados.
Cómo lo hacemos en el estudio
Redactamos el proyecto con mediciones completas para que todas las constructoras oferten sobre lo mismo. Después te ayudamos a buscar constructoras y te podemos presentar algunas con las que hemos trabajado, empresas serias y formales. Comparamos sus presupuestos partida a partida (lo incluido, lo quitado, lo cambiado y las mediciones), te acompañamos a las reuniones y visitas con cada una y te damos nuestra opinión técnica. La decisión de con quién firmar es tuya: el estudio nunca elige la constructora por ti.
Durante la obra, la dirección de obra y la dirección de ejecución firman las certificaciones contra el presupuesto contratado, para que pagues lo que se ha hecho. Lo explicamos en qué hace el director de obra.
Firma Fran Cortés, arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico. Trabajamos en la Comunidad de Madrid y en la Costa del Sol, y contestamos en 24-48 horas.
Errores frecuentes al revisar un presupuesto de obra
- Comparar solo el total, sin mirar capítulos ni mediciones.
- Pedir precio sin proyecto de ejecución. Cada constructora imagina una casa distinta y las ofertas no se pueden comparar.
- Aceptar muchas partidas alzadas sin pedir su desglose.
- No leer la lista de exclusiones.
- Confundir el PEM con lo que vas a pagar. El PEM no lleva gastos generales, beneficio ni IVA.
- Firmar sin definir cómo se pagan los cambios que pidas durante la obra.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se hace un presupuesto de obra?
Se mide cada partida del proyecto, se le pone un precio unitario y se suman por capítulos. Esa suma es el PEM. La constructora añade gastos generales, beneficio industrial e IVA para llegar a su oferta.
¿Qué diferencia hay entre PEM y PEC?
El PEM es el coste de las partidas de obra. El PEC es el PEM más los gastos generales y el beneficio industrial de la constructora. El IVA se calcula aparte, sobre el PEC.
¿Qué presupuesto hay que presentar para pedir la licencia de obra?
El de ejecución material del proyecto, porque es la base del ICIO. El IVA, las tasas, los honorarios técnicos y el beneficio del contratista no forman parte de esa base (artículo 102.1 de la Ley de Haciendas Locales).
¿Cuántos presupuestos de constructoras conviene pedir?
Los suficientes para comparar con criterio, todos sobre el mismo proyecto y las mismas mediciones. Más ofertas no sirven de nada si cada una presupuesta una obra distinta.
¿El arquitecto elige la constructora?
En nuestro estudio, no. Te ayudamos a buscarla, comparamos las ofertas, te acompañamos a las reuniones y te asesoramos, pero decides tú.
¿Qué es una partida alzada?
Un importe cerrado sin medición, para trabajos difíciles de medir. Conviene que sean pocas y que tengan una descripción clara de lo que incluyen.
Te ayudamos a comparar
Si ya tienes ofertas de constructoras o vas a pedirlas, cuéntanos tu caso. Puedes pedir presupuesto o reservar una consulta de 30 minutos con el arquitecto. Si todavía no tienes proyecto, mira cómo trabajamos en el proyecto de obra nueva en Madrid y cuánto cuesta construir una casa.
Normativa consultada el 9-11-2026 en el BOE: Real Decreto 314/2006, Código Técnico de la Edificación, Parte I, anejo I (mediciones y presupuesto); Real Decreto 1098/2001, Reglamento general de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, artículo 131; Real Decreto Legislativo 2/2004, Ley Reguladora de las Haciendas Locales, artículo 102.1; Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, artículo 13.
