El seguro decenal cubre durante diez años los daños materiales por defectos de la estructura de la casa. Para contratarlo, la aseguradora necesita saber que el proyecto y la obra están bien hechos, y casi siempre se lo pregunta a un organismo de control técnico (OCT).
Esta guía explica qué papeles mira el OCT, cuándo visita la obra y qué hacemos como dirección facultativa para que su informe final salga limpio.
Lo general del seguro decenal
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor de viviendas a contratar una garantía de diez años por los daños que vengan de la cimentación, los pilares, las vigas, los forjados o los muros de carga y que comprometan la estabilidad del edificio.
El autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio está exento. Si vende la casa antes de que pasen esos diez años, tiene que contratarlo por el tiempo que falte, salvo que el comprador le exima expresamente; en ese caso debe acreditar que ha vivido en ella.
Qué es el OCT y por qué lo piden las aseguradoras
El OCT es una entidad de control de calidad independiente de la obra. La ley las define como empresas capacitadas para dar asistencia técnica en la verificación de la calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución. Para ejercer, presentan una declaración responsable ante su comunidad autónoma.
La aseguradora va a responder durante diez años de la estructura de una casa que no ha visto levantar. Para medir ese riesgo encarga, o pide al promotor que encargue, un OCT que revise el proyecto y siga la obra en las fases que afectan a la estructura. Con sus informes decide si asegura, en qué condiciones y si deja alguna parte fuera.
El OCT revisa y opina, pero no dirige la obra ni sustituye a la dirección facultativa. Las órdenes en obra las siguen dando el director de obra y el director de ejecución.
Qué documentación del proyecto y de la obra pide el OCT
Cada aseguradora y cada contrato con el OCT fijan su lista. En una vivienda unifamiliar lo normal es que te pidan esto:
- Proyecto de ejecución completo, con la memoria, los planos y los anejos de cálculo de la estructura. El OCT revisa el proyecto con el que se va a construir, no el básico que se presentó para la licencia.
- Estudio geotécnico. El Código Técnico lo exige como anejo del proyecto, y es lo primero que mira el OCT, porque de él dependen el tipo y la profundidad de la cimentación.
- Plan de control de calidad. También es un anejo del proyecto. Dice qué materiales se ensayan, cuántas veces y con qué criterio se aceptan o se rechazan.
- Actas e informes de obra: el acta de replanteo o de comienzo, las órdenes del Libro de Órdenes y Asistencias, los albaranes y certificados de los materiales de estructura, los resultados de los ensayos (por ejemplo, las probetas de hormigón) y las modificaciones de proyecto aprobadas.
- Certificado final de obra, firmado por el director de obra y el director de ejecución, con la relación de controles realizados y sus resultados.
- Acta de recepción de la obra, firmada por el promotor y el constructor, con o sin reservas.
- Libro del edificio: el proyecto con sus modificaciones, el acta de recepción, la relación de agentes que han intervenido y las instrucciones de uso y mantenimiento. Lo recibe el propietario, y la aseguradora puede pedirlo al cerrar la póliza.
Cuándo entra el OCT en tu obra
Antes de empezar: revisión del proyecto
El OCT estudia el geotécnico y el proyecto de ejecución antes de que se mueva tierra. Comprueba que la cimentación encaja con el terreno, que el cálculo de la estructura es coherente y que el plan de control de calidad es suficiente. Lo que no le convence lo anota en su informe de revisión del proyecto.
Durante la obra: visitas en las fases críticas
Después visita la obra en los momentos que marque su contrato. En una casa suelen ser estos:
- Cimentación: el fondo de la excavación y las armaduras antes de hormigonar.
- Estructura: pilares, vigas y forjados, sobre todo las armaduras antes de que queden tapadas.
- Cubierta y fachadas, cuando la póliza incluye también la impermeabilización o los cerramientos. Si solo se asegura la estructura, el contrato puede no prever estas visitas.
Lo que ya está hormigonado no se puede volver a ver. Por eso el calendario de visitas se cierra con el constructor desde el principio, y al OCT se le avisa antes de cada hormigonado.
Al terminar: informe final
Con la obra acabada, el OCT emite un informe final con lo que ha visto, la documentación que ha revisado y las reservas que sigan abiertas. Con ese informe la aseguradora decide si emite la póliza y en qué condiciones.
Qué son las reservas del OCT y cómo se levantan
Una reserva es una objeción del OCT: algo del proyecto o de la obra que no considera bien resuelto o que no puede comprobar. Puede ser un detalle de cálculo sin justificar, un ensayo que falta o una armadura que no pudo ver porque se hormigonó sin avisar.
Si la reserva sigue abierta en el informe final, la aseguradora puede dejar fuera de la cobertura la parte afectada, pedir más pruebas o negarse a asegurar. Para levantarla hay que resolver la causa y demostrarlo por escrito:
- Si es de proyecto, el arquitecto aporta el cálculo o el detalle que falta, o modifica el proyecto.
- Si es de obra, se corrige lo ejecutado y se documenta con fotos fechadas, actas o resultados de ensayos.
- Si falta información, se entrega: certificados de materiales, resultados de probetas, órdenes del Libro de Órdenes.
El OCT revisa lo aportado y da la reserva por levantada en su siguiente informe.
Las reservas del acta de recepción son otra cosa. Las anota el promotor cuando el constructor le entrega la casa, y la ley excluye del seguro los daños que vengan de esas partes hasta que se subsanan y se firma un acta nueva. Los diez años empiezan a contar desde la recepción sin reservas o desde que se subsanan.
Qué revisamos en obra para que no aparezcan reservas
Fran Cortés es arquitecto y arquitecto técnico, así que el estudio puede llevar la dirección de obra y la dirección de ejecución de tu casa. La obra la ejecuta la constructora que tú eliges; nosotros la dirigimos y hacemos estas comprobaciones pensando en el informe del OCT:
- Pedimos el geotécnico antes de calcular la cimentación y dejamos el proyecto de ejecución completo antes de que pidas precios a las aseguradoras.
- Comprobamos en el fondo de la excavación que el terreno es el que describe el geotécnico. Si no lo es, se decide antes de hormigonar y queda escrito.
- Revisamos las armaduras de la cimentación y de cada forjado antes de hormigonar, y avisamos al OCT con tiempo para que pueda verlas.
- Controlamos la recepción de los materiales de estructura: albaranes y certificados del hormigón y del acero, y la toma de probetas según el plan de control.
- Cualquier cambio en la estructura se aprueba y se documenta antes de ejecutarse.
- Anotamos las órdenes en el Libro de Órdenes y guardamos fotos fechadas de todo lo que queda tapado.
- Al final, el certificado de obra lleva la relación completa de controles y sus resultados, que es lo primero que mira el OCT.
El criterio del OCT es suyo, así que nadie puede prometer un informe sin ninguna reserva. Lo que sí conseguimos es que, si aparece alguna, se pueda resolver con papeles que ya existen.
La dirección facultativa en el informe final del OCT y en la póliza
La dirección facultativa la forman dos figuras. El director de obra dirige la obra conforme al proyecto y la licencia, y tiene que verificar que la cimentación y la estructura se adaptan al terreno. El director de ejecución dirige la ejecución material, controla los materiales y la calidad de lo construido y recopila la documentación de ese control. La ley permite que las dos funciones las asuma el mismo profesional si tiene la titulación para ambas.
Los dos firman el certificado final de obra y responden de que sea veraz y exacto. Con ese certificado y la documentación del control, el OCT cierra su informe final. El orden habitual al terminar es este:
- La dirección facultativa firma el certificado final de obra.
- Promotor y constructor firman el acta de recepción, que adjunta ese certificado.
- El OCT emite su informe final.
- Se paga la prima, que tiene que estar pagada en el momento de la recepción, y la aseguradora emite la póliza y el certificado de cobertura.
- Con ese certificado vas al notario. Sin acreditar la garantía no se puede autorizar ni inscribir la escritura de declaración de obra nueva, salvo en el caso exento del autopromotor.
Qué pasa si contratas la póliza tarde
Si la obra ya ha empezado cuando llamas a la aseguradora, el OCT llega con la cimentación, y quizá parte de la estructura, ya tapadas. No puede dar por bueno lo que no ha visto. Puede pedir catas, ensayos sobre lo construido o más documentación, dejar partes fuera de la cobertura o no aceptar el riesgo. Cada aseguradora decide, y el precio también lo fija ella.
Con la casa terminada pasa lo mismo, pero con todo cubierto. Lo que más ayuda entonces es la documentación de la propia obra: el geotécnico, los ensayos del hormigón, las fotos fechadas de las armaduras y un certificado final con la relación de controles. Por eso la guardamos desde el primer día, aunque al empezar no vayas a contratar el seguro.
Si eres autopromotor y no descartas vender la casa en los diez años siguientes, decide lo del seguro antes de empezar la obra. Así el OCT puede seguirla desde la cimentación. Si tu banco te lo pide para la hipoteca de autopromotor, pasa lo mismo.
Preguntas frecuentes sobre el OCT y el seguro decenal
¿Quién contrata y paga al OCT?
Lo habitual es que lo pague el promotor, con un OCT que acepte la aseguradora. Antes de firmar con nadie, pregunta a la aseguradora qué OCT admite y si su precio va aparte de la prima.
¿El OCT sustituye a la dirección de obra?
No. El OCT da asistencia técnica y entrega sus resultados a quien se lo encarga y al director de ejecución. Dirigir la obra, dar órdenes y firmar el certificado final sigue siendo trabajo de la dirección facultativa.
¿Cuántas veces visita el OCT una vivienda unifamiliar?
Las que diga su contrato. Lo mínimo es la revisión del proyecto y las visitas a cimentación y estructura. Si la póliza incluye impermeabilización o cerramientos, se añaden cubierta y fachadas.
¿Qué pasa si el OCT pone una reserva en la estructura?
Hay que resolverla antes del informe final. Según la causa, el arquitecto justifica el cálculo o modifica el proyecto, el constructor corrige lo ejecutado o se aportan ensayos y certificados. Si la reserva sigue abierta, la aseguradora puede excluir esa parte de la cobertura.
¿Desde cuándo cuentan los diez años?
Desde la fecha del acta de recepción sin reservas o, si las hubo, desde que se subsanan. No cuentan desde el certificado final de obra ni desde el informe del OCT.
¿Puedo escriturar la obra nueva sin el certificado del seguro?
Solo si estás exento como autopromotor de una única vivienda para uso propio. En el resto de casos, el notario no autoriza la escritura de obra nueva ni el Registro la inscribe sin acreditar la garantía.
Tu casa, documentada desde el proyecto
Proyecto, licencia, dirección de obra y dirección de ejecución en el mismo estudio, con la documentación que piden el OCT, la aseguradora y el notario preparada desde el principio.
