En corto. Ser autopromotor es promover la construcción de tu propia vivienda en lugar de comprársela a alguien. Te ahorras el margen del promotor y asumes su papel: el de los artículos 9, 17 y 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación.
El proceso son diez pasos y unos dos años. Debajo están todos, con lo que hay que tener en cada uno y lo que cambia si construyes en la Comunidad de Madrid, que en varios trámites no es lo que dice la mayoría de páginas que encontrarás.
Los diez pasos
Encontrar la parcela ideal
Antes del precio, cinco cosas: localización, accesos rodados y peatonales, servicios —agua, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones hasta el lindero—, topografía y, sobre todo, normativa: qué se puede construir ahí de verdad.
También hay que mirar las cargas, gravámenes y afecciones. Es el error más caro de una autopromoción, porque cuando lo descubres ya has firmado. Si el terreno tiene pendientes fuertes, rellenos o antecedentes raros, conviene mirar el subsuelo antes de comprar: lo contamos en la guía del estudio geotécnico.
Comprar la parcela
La financiación de un solar no funciona como la de una vivienda: necesitas más ahorro. Hay tres caminos. Con banco, sabiendo que muchas entidades se niegan a financiar suelo y las que aceptan ponen condiciones duras. Con recursos propios. O comprando con proyecto y licencia ya en marcha, que es la mejor opción, porque la parcela se tasa junto con la vivienda.
Aquí entra la hipoteca de autopromotor, que no se entrega de golpe sino por fases contra certificaciones de obra.
Contratar al arquitecto
Habla con varios estudios y mira sus obras terminadas, no solo sus renders. Una vez elegido: contrato con los servicios detallados, formas de pago, plano topográfico y estudio geotécnico.
La dirección facultativa la forman dos figuras y las dos son obligatorias: el arquitecto, que dirige la obra, y el arquitecto técnico o aparejador, que dirige su ejecución material.
Desarrollo del proyecto
El proyecto básico define las características generales y sirve para pedir la licencia, pero es insuficiente para construir. El proyecto de ejecución lo desarrolla por completo, define todos los materiales y sistemas y es el que se visa y con el que se construye.
Con el proyecto va el estudio de seguridad y salud, que sin él no hay visado ni licencia.
Aspectos administrativos
El ICIO grava el coste de ejecución material de la obra. Cada ayuntamiento fija su tipo y no puede pasar del 4 % (artículo 102 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Encima va la tasa de licencia, que es otra cosa y también varía por municipio.
Del IVA hay dos tipos: el 10 % en la ejecución de obra de vivienda contratada directamente con el constructor, y el 21 % en servicios técnicos y en entrega de bienes. Los impuestos municipales no llevan IVA. Puedes ver el reparto completo con tu ayuntamiento en la calculadora de coste.
Contratar la constructora
Aquí se decide buena parte del resultado. Da a las constructoras toda la información del proyecto, reúne al equipo técnico con ellas y cierra un presupuesto cerrado. Deja pactado por escrito que cualquier cambio extraordinario se valora a precio de proyecto.
Comprueba que el contratista y sus subcontratas están inscritos en el Registro de Empresas Acreditadas: es dato obligatorio de la comunicación de apertura del centro de trabajo.
El inicio de la obra
El día que se firma el acta de replanteo tiene que estar todo cerrado: licencia concedida, proyecto de ejecución visado, plan de seguridad y salud aprobado por el coordinador, comunicación de apertura del centro de trabajo presentada por el contratista, libro de órdenes diligenciado por el Colegio y libro de incidencias.
El aviso previo que sigue apareciendo en muchas guías está derogado desde 2010. Sus datos van hoy en la comunicación de apertura.
Durante la obra
Visita la obra, pero no sustituyas a los técnicos. Cualquier cambio se comunica primero a la dirección facultativa y se refleja por escrito en un acta de modificación con su valoración económica, firmada por todas las partes.
Los pagos van contra certificación de obra: el constructor factura, la dirección facultativa comprueba lo ejecutado y emite la certificación. Si hay hipoteca, esa certificación es la que libera el dinero.
Final de obra
Tres documentos. El certificado final de obra, firmado por arquitecto y aparejador y visado. El libro del edificio. Y el acta de recepción, que es la entrega formal y la que arranca los plazos de garantía de diez, tres y un año.
Puedes recibir la obra con reservas. Si las pones, los plazos de garantía cuentan desde que se subsanan, no desde la firma.
Legalización de la obra
Liquidación definitiva del ICIO sobre el coste real. Primera ocupación, que en Madrid ya no es una licencia sino una declaración responsable. Escritura de obra nueva e inscripción en el Registro de la Propiedad. Y alta en el Catastro.
Con eso la casa existe legalmente y se pueden contratar los suministros definitivos.
Tres cosas que casi todas las guías cuentan mal
El aviso previo
Sigue apareciendo como trámite en decenas de páginas. Está derogado desde el 24 de marzo de 2010 por el Real Decreto 337/2010. Sus datos se integraron en la comunicación de apertura del centro de trabajo.
La cédula de habitabilidad
En la Comunidad de Madrid no existe desde 2018: la suprimió el Decreto 111/2018. Nadie la expide. Si te la piden, están aplicando normativa de otra comunidad.
Los plazos de garantía
No arrancan con el certificado final de obra. Arrancan con el acta de recepción (artículo 6.5 de la LOE). El certificado solo fija la fecha de terminación.
Qué necesitas tener claro antes de empezar
- Qué se puede construir en la parcela, con la normativa en la mano
- Cuánto cuesta todo, no solo la obra
- Cuánto tienes disponible y de dónde sale
- Si el terreno tiene cargas, servidumbres o afecciones
- Quién dirige la obra y quién dirige su ejecución
- Qué reserva de imprevistos vas a mantener
- Cómo va a liberar el dinero el banco, si hay hipoteca
- Cuánto tarda la licencia en tu ayuntamiento concreto
El número que más disgustos da. La mayoría de los sustos de una autopromoción no vienen de la obra: vienen de haber empezado con un número equivocado en la cabeza. Alguien multiplica metros por un precio que ha leído por ahí y descubre a los seis meses que faltaban el ayuntamiento, la urbanización exterior, el IVA y la reserva. La calculadora de coste suma todas las partidas con los tipos de tu municipio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es exactamente un autopromotor?
La persona que promueve la construcción de su propia vivienda en lugar de comprarla a un promotor. A efectos legales asume las obligaciones del promotor que fija el artículo 9 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: encargar el proyecto, contratar a los técnicos, obtener las licencias y suscribir el acta de recepción.
¿Cuánto se ahorra construyendo uno mismo?
Te ahorras el margen del promotor. No es una cifra fija ni garantizada: depende del suelo, de la constructora y de que el proyecto esté bien cerrado antes de empezar. Lo que sí es seguro es que asumes tú el riesgo y la gestión que antes asumía él.
¿Necesito seguro decenal si construyo para mí?
No. La disposición adicional segunda de la LOE exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Con una trampa: si la vendes antes de diez años tendrás que contratarlo por el tiempo que reste, salvo que el comprador te exonere expresamente y tú acredites haber usado la vivienda. Sin eso, la escritura de venta no se autoriza ni se inscribe.
¿Cuánto tarda una autopromoción de principio a fin?
Depende sobre todo del ayuntamiento. Entre el encargo del proyecto y las llaves suele irse a dos años, repartidos aproximadamente en seis a nueve meses de proyecto y licencia y doce a dieciséis de obra. El plazo de licencia es la variable menos previsible.
¿Puedo empezar la obra en cuanto tenga el proyecto básico?
No. El proyecto básico sirve para pedir la licencia, pero es insuficiente para construir. Hace falta el proyecto de ejecución, visado, y tener concedida la licencia. Empezar antes es una obra sin título habilitante.
¿Es obligatorio el aparejador?
Sí. La LOE exige dirección facultativa, y la dirección de la ejecución de la obra en vivienda corresponde al arquitecto técnico (artículo 13). El certificado final de obra lo firman los dos: arquitecto y aparejador.
¿Qué pasa si me quedo sin dinero a mitad de obra?
Es el riesgo real de la autopromoción, y por eso la reserva para imprevistos no es opcional. Si hay hipoteca de autopromotor, además, el banco libera contra certificaciones: una obra parada deja de generar certificaciones y deja de recibir dinero.
¿Puedo contratar yo directamente a los gremios y ahorrarme la constructora?
Puedes, y hay una excepción en el Real Decreto 1627/1997 (artículo 2.3) que evita que te conviertas en contratista cuando contratas autónomos para tu propia vivienda. Pero sigues siendo promotor: estudio de seguridad y salud y coordinador siguen siendo obligatorios. Y si metes trabajadores por cuenta propia, pasas a ser empresario a todos los efectos.
Te acompañamos en los diez pasos
Como dirección facultativa firmamos el proyecto, la dirección de obra, las certificaciones que libera el banco y el final de obra. Y llevamos la relación con el ayuntamiento, que es donde se pierde más tiempo.
Cuéntanos dónde está la parcela y en qué fase estás.