Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: requisitos, normativa y trámite

Antes de comprar un local o pedir presupuesto de obra, necesitas saber si ese local puede ser vivienda. Muchos no pueden. En Madrid capital, además, la modificación del Plan General de 2025 (conocida como Plan Reside) cerró esa puerta en buena parte del centro y en las calles comerciales.

En esta página te explico qué dice hoy la norma, qué condiciones tiene que cumplir la vivienda y qué pasos sigue el trámite. Al final tienes las fuentes oficiales.

¿Se puede convertir mi local en vivienda?

En Madrid capital lo decide el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 (PGOUM). Sus normas urbanísticas se modificaron para proteger el uso residencial por Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 27 de agosto de 2025 (BOCM n.º 211, de 4 de septiembre). El texto de las normas se publicó en el BOCM n.º 226, de 22 de septiembre de 2025, y desde entonces se aplica.

Condiciones generales del Plan General

Los artículos 7.3.12 y 7.3.13 de las normas urbanísticas fijan cuándo se puede transformar un local en vivienda:

• El edificio tiene que ser residencial. El uso principal debe ser el de vivienda. En un edificio de uso exclusivo no residencial solo cabe si se transforma el edificio entero.
• La norma zonal no puede vincular el local a otro uso ni prohibir la transformación.
• No puede estar catalogado. Quedan fuera los locales del catálogo de establecimientos comerciales y los que tengan limitaciones por protección del patrimonio.
• Tiene que estar en planta baja o en planta de piso. Si el suelo del local queda, aunque sea en parte, por debajo del terreno en contacto con él, no se puede. Sótanos y semisótanos quedan descartados.
• No puede tener encima locales de uso terciario recreativo o comercial.
• Límite de viviendas. Si el ámbito fija un número máximo de viviendas, la transformación no puede superarlo.
• Locales industriales en planta baja que superen el fondo máximo edificable: solo se transforman si se demuele el exceso.

Dónde lo impide el Plan Reside en planta baja

• Centro Histórico (APE 00.01, Zona 1). En las calles con niveles de compatibilidad C y D no se admite pasar a vivienda los locales de planta baja o inferior (artículo 8.1.32.3).
• Ejes terciarios. En los tramos de calle que recogen los artículos 8.10.1 y 8.10.2, los locales de planta baja o inferior no pueden transformarse en vivienda (artículo 8.10.2.9). Entre ellos hay tramos de calles como San Francisco de Sales o Reina Victoria.

La limitación va por tramos de calle y por nivel de compatibilidad, no por barrios enteros. Dos locales de la misma zona pueden tener respuestas distintas. Por eso el primer paso siempre es comprobar el local concreto.

Si el local está en otro municipio de la Comunidad de Madrid

Cada ayuntamiento tiene su propio planeamiento y sus propias condiciones. Un ejemplo reciente es Móstoles: su Plan Especial para el cambio de uso de local a vivienda (aprobado el 26 de febrero de 2026, BOCM de 25 de marzo de 2026) solo admite locales de hasta 250 m² construidos, no permite vivienda en sótano ni semisótano y la prohíbe en planta baja con fachada a calles de interés comercial. En Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda o cualquier otro municipio revisamos su norma antes de darte una respuesta.

Requisitos de habitabilidad de la vivienda

La vivienda que sale del local tiene que cumplir las mismas condiciones que cualquier vivienda nueva del Plan General (artículo 7.3.14) y el Código Técnico de la Edificación (CTE). Tienes el detalle en nuestra página de condiciones mínimas de habitabilidad en Madrid. Estas son las cifras que más locales descartan:

• Superficie útil mínima de 40 m², con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño (artículo 7.3.4).
• Estancia-comedor: 14 m² como mínimo, con un círculo inscrito de 3,00 m.
• Cocina: 7 m², con un círculo de 1,60 m. Puede abrirse a la estancia si se mantiene la suma de las dos superficies.
• Dormitorio principal: 12 m², con un círculo de 2,70 m. Los dormitorios adicionales, 7 m² y un círculo de 2,00 m.
• Baño: 3 m², con lavabo, inodoro y ducha o bañera. No se puede entrar a él desde la cocina ni desde un dormitorio. Si hay varios, basta con que uno tenga acceso independiente.
• Pasillos: 0,90 m de ancho libre.
• Altura libre: 2,50 m en las piezas habitables, con descuelgues puntuales hasta 2,20 m. En cocina y piezas no habitables, 2,20 m (artículo 7.3.5).
• Vivienda exterior (artículo 7.3.3): fachada de más de 3 m y al menos una pieza habitable de más de 12 m² útiles con hueco a fachada, en la que quepa un círculo de 2,70 m. Si ese hueco da a un espacio privado de una manzana cerrada, ese espacio necesita al menos 200 m² y un círculo libre de 12 m.
• Luz y ventilación: los huecos de iluminación de cada pieza habitable suman al menos el 12 % de su superficie útil. La ventilación se resuelve según el documento DB-HS del CTE (artículo 7.3.8).
• Instalaciones: agua potable, electricidad, calefacción, agua caliente sanitaria y saneamiento (artículo 7.3.16). Si del local salen dos o más viviendas, se aplica además la dotación de aparcamiento del capítulo 7.5.
• Fachada: la intervención tiene que dejar un resultado homogéneo con el resto del edificio, y los contadores no pueden ir en fachada (artículo 7.3.15).
• Seguridad: cumplir los documentos de seguridad de utilización y accesibilidad (DB-SUA) y de seguridad en caso de incendio (DB-SI) del CTE.

En un local, lo que más suele fallar es la fachada útil, la luz natural de los dormitorios y la cota del suelo respecto a la calle. Conviene medirlo antes de firmar nada.

Pasos del trámite en Madrid

1. Estudio de viabilidad. Comprobamos el planeamiento, la norma zonal, el catálogo, los ejes terciarios, la cota del suelo, la fachada y si el programa de vivienda cabe. Si hay dudas, se puede pedir al Ayuntamiento un informe de viabilidad urbanística, que la Ordenanza 6/2022 prevé emitir en un mes.
2. Revisión de la comunidad de propietarios. Leemos los estatutos y vemos si la obra toca elementos comunes (más abajo te lo explico).
3. Proyecto técnico. Planos del estado actual y reformado, memoria, justificación del Plan General y del CTE, y presupuesto de ejecución material.
4. Declaración responsable o licencia. Por regla general, la transformación de un local en vivienda va por declaración responsable (artículo 155 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid). Necesita licencia si el edificio está catalogado o protegido, o si la obra cambia de forma esencial la estructura y requiere proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 152). Con la presentación se pagan la tasa urbanística y el ICIO.
5. Obra con dirección facultativa. Seguimiento en obra para que lo construido coincida con el proyecto y con lo declarado.
6. Declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento. Se presenta al terminar, con el certificado final de obra.
7. Catastro y Registro de la Propiedad. El cambio de uso se declara en el Catastro con el modelo 900D, que incluye expresamente la modificación del uso o destino de inmuebles o locales. En el Registro se inscribe la nueva descripción mediante escritura, con el título habilitante y el certificado técnico.

Ojo con los locales que ya se usan como vivienda sin papeles. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirmó en una resolución de 30 de marzo de 2026 (BOE de 8 de julio de 2026) que, para inscribir por antigüedad el cambio de uso de un local en un edificio ya declarado, la certificación catastral no basta: hace falta un certificado municipal de disciplina urbanística.

Sobre plazos, la única cifra oficial que hemos encontrado es la del informe de viabilidad urbanística. El resto depende del local, de la obra y de la carga del Ayuntamiento, y te lo estimamos tras ver el caso.

La comunidad de propietarios

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal te permite modificar los elementos de tu local si no afectas a la seguridad del edificio, a su estructura general, a su configuración o estado exteriores, ni perjudicas a otro propietario. Tienes que avisar antes a quien represente a la comunidad.

El Tribunal Supremo ha dicho que las prohibiciones de cambio de uso tienen que constar de forma expresa en los estatutos y estar inscritas para valer frente a terceros. Que la escritura describa el inmueble como «local» no basta para impedirlo.

Otra cosa es la obra. Si hay que abrir o agrandar huecos en fachada, tocar la estructura o conectar con instalaciones comunes, eso afecta a elementos comunes y necesitarás el acuerdo de la junta. Lo revisamos en el estudio de viabilidad para que no te encuentres el problema con la obra empezada.

Qué hacemos como arquitectos

Fran Cortés es arquitecto (COAM 21.503) y arquitecto técnico (COAATM 105.287). En un cambio de uso nos encargamos de:

• Visitar y medir el local, y decirte con claridad si se puede o no.
• Redactar el proyecto y justificar cada condición del Plan General y del CTE.
• Preparar y presentar la declaración responsable o la licencia, y responder a los requerimientos.
• Dirigir la obra con independencia del constructor, revisando presupuesto, calidades y certificaciones.
• Firmar el certificado final y preparar la primera ocupación y la documentación para notaría, Catastro y Registro.

Si tienes un local en Madrid o lo vas a comprar, mándanos la dirección, la superficie y unas fotos desde la solicitud de presupuesto. Te diremos si merece la pena seguir antes de que gastes en proyecto.

Preguntas frecuentes

¿Qué requisitos tiene que cumplir un local para convertirse en vivienda en Madrid?

En Madrid capital, el edificio tiene que ser de uso residencial, el local no puede estar catalogado ni vinculado a otro uso por la norma zonal, tiene que estar en planta baja o de piso sin suelo bajo rasante y no puede tener encima usos terciario comercial o recreativo. Desde 2025 tampoco se admite en planta baja en parte del Centro Histórico ni en los ejes terciarios. La vivienda resultante necesita al menos 40 m² útiles, 2,50 m de altura libre en piezas habitables, condición de vivienda exterior y huecos de luz del 12 % de cada pieza habitable.

¿Cuánto cobra un arquitecto por un cambio de uso de local a vivienda?

Depende del local y del alcance: superficie, estado actual, si hay que tocar fachada o estructura, si salen una o varias viviendas, si va por declaración responsable o por licencia y si incluye la dirección de obra. Por eso no damos una cifra genérica. Primero vemos el local y su viabilidad y después te damos un presupuesto cerrado por escrito.

¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios para pasar un local a vivienda?

Para el cambio de uso en sí, no, salvo que los estatutos inscritos lo prohíban de forma expresa. Según la Ley de Propiedad Horizontal tienes que avisar antes a la comunidad de las obras. Si la obra afecta a elementos comunes, como la fachada, la estructura o instalaciones comunes, sí necesitarás el acuerdo de la junta.

¿Cuánto cuesta la licencia de cambio de uso en el Ayuntamiento de Madrid?

Se pagan dos conceptos. El ICIO, que en Madrid es el 3,75 % del presupuesto de ejecución material de la obra. Y la tasa por prestación de servicios urbanísticos, que depende del tipo de obra, de la superficie y de si va por licencia o por declaración responsable. Al terminar se paga también la tasa de la primera ocupación. Calculamos los importes de tu caso con el proyecto.

¿Es una licencia o una declaración responsable?

Por regla general, la transformación de un local en vivienda en Madrid va por declaración responsable. Necesita licencia si el edificio está catalogado o protegido, o si la obra altera de forma esencial la estructura y exige proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación. Al terminar la obra se presenta la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento.

¿Se puede convertir un sótano o un semisótano en vivienda?

En Madrid capital, no. El Plan General no permite transformar en vivienda locales cuyo suelo quede, aunque sea en parte, por debajo del terreno en contacto con ellos, y las viviendas nuevas no pueden tener piezas bajo rasante.

Fuentes consultadas el 2 de noviembre de 2026: Modificación puntual del PGOUM para la protección del uso residencial (BOCM n.º 211, 4-9-2025) · Artículos modificados de las Normas Urbanísticas (extracto del BOCM, COAM) · Modificación de las Normas Urbanísticas del PGOUM de 2023 (BOCM, 27-11-2023) · Ayuntamiento de Madrid, Instrucción 1/2020 sobre licencia y declaración responsable · Ayuntamiento de Madrid, ICIO al 3,75 % · Orden HAC/1293/2018, modelo 900D (BOE) · Resolución de la DGSJFP de 30-3-2026 (BOE) · Móstoles, Plan Especial de cambio de uso (BOCM, 25-3-2026). Las cifras de habitabilidad siguen el texto consolidado de las Normas Urbanísticas del Plan General; antes de proyectar comprobamos siempre la versión oficial vigente.