Un porche que se cerró, una buhardilla convertida en dormitorio, una ampliación o una piscina hechas sin licencia. Es muy habitual encontrarlas al vender o heredar una casa, o al pedir una hipoteca. Según el caso, se pueden legalizar o, si ya no se puede actuar contra ellas, dejar en regla en el Registro.
Fran Cortés es arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico (COAATM n.º 105.287), y está en la lista de peritos judiciales del COAM. Estudiamos lo construido, te decimos qué camino tiene y redactamos el proyecto o el certificado que corresponda.
Dos caminos según lo que permita el planeamiento
Si lo construido cumple la norma: legalizar
Si la ampliación o la piscina se podrían haber hecho con licencia (respetan edificabilidad, ocupación, alturas y retranqueos), se pide ahora el permiso de lo ya hecho con un proyecto de legalización. Se pagan el ICIO y las tasas como en una obra nueva, y si el Ayuntamiento ya había abierto un expediente puede haber además una sanción.
Si no cumple: cuándo ya no se puede demoler
La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid da al Ayuntamiento un plazo para ordenar que se restablezca la legalidad (incluida la demolición): seis años desde la total terminación de las obras con carácter general y quince en suelo no urbanizable de protección (artículo 195). En viales, zonas verdes, espacios libres y dominio público no hay plazo (artículo 200).
Pasado el plazo, la obra no queda legalizada: queda fuera de ordenación, con límites para reformarla o ampliarla. Sí puede inscribirse en el Registro con un certificado técnico de antigüedad; lo explicamos en la guía de la declaración de obra nueva por antigüedad.
Qué lleva un proyecto de legalización
- Levantamiento de lo construido: medición, planos y fotografías.
- Justificación de que cumple el planeamiento del municipio.
- Comprobación de la estructura y de la seguridad de lo ejecutado.
- Valoración de la obra, que es la base del ICIO y de las tasas.
- Si el Ayuntamiento lo pide, el certificado final de lo ejecutado.
Los casos que más vemos
- Porches y terrazas cerrados, que pasan a contar como superficie construida.
- Buhardillas y sótanos convertidos en estancias.
- Ampliaciones en planta baja o en altura.
- Piscinas y casetas de jardín (si aún no la has hecho, mira proyecto y licencia de piscina).
- Casas compradas o heredadas en las que el Catastro o la escritura no coinciden con lo que hay.
Cómo lo hacemos
- Vemos la casa y la documentación: escritura, Catastro, licencias antiguas.
- Comprobamos con el planeamiento del municipio si se puede legalizar y desde cuándo está terminada la obra.
- Te damos el diagnóstico y el camino: legalización o certificado de antigüedad.
- Redactamos el proyecto o el certificado y lo tramitamos.
Si quieres saber qué camino tiene tu casa, cuéntanoslo en una consulta gratuita de 30 minutos. Si hay un conflicto con el constructor o un juicio de por medio, mira también nuestro servicio de perito arquitecto.
Preguntas frecuentes
¿Se puede legalizar una casa ya construida?
Sí, si lo construido cumple el planeamiento del municipio: se presenta un proyecto de legalización y se pide el permiso de lo ya hecho. Si no lo cumple, no se puede legalizar, pero pasado el plazo de la Ley del Suelo ya no se puede ordenar su demolición.
¿Cuántos años tienen que pasar para que no puedan obligarme a demoler?
En la Comunidad de Madrid, seis años desde la terminación total de las obras, y quince en suelo no urbanizable de protección. En zonas verdes, viales, espacios libres o dominio público no hay plazo.
¿Qué diferencia hay entre legalizar e inscribir por antigüedad?
Legalizar da a la obra su permiso, como si se hubiera pedido a tiempo. Inscribir por antigüedad solo la hace constar en el Registro: la obra sigue fuera de ordenación.
¿Cuánto cuesta legalizar una ampliación?
Hay que sumar el ICIO y las tasas del municipio, que se calculan sobre el valor de la obra, y los honorarios del proyecto. Si hay expediente abierto, puede añadirse una sanción. Te damos un presupuesto cerrado después de ver la casa.
¿Puedo vender una casa con obras sin legalizar?
Se puede, pero el notario, el banco o el comprador lo van a detectar si la escritura y el Catastro no coinciden con la realidad. Conviene aclararlo antes de poner la casa a la venta.
Fuentes consultadas el 3 de noviembre de 2026: Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, título V (artículos 195 y 200, redacción de la Ley 7/2024) · Ley 2/2026, de 11 de junio (BOE), que no cambia esos artículos.
