En Andalucía, una casa, una ampliación o una piscina hechas sin licencia, contra las que el Ayuntamiento ya no puede actuar porque ha pasado el plazo, se regularizan con la declaración de asimilado a fuera de ordenación (AFO). La regulan la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), en sus artículos 173 y siguientes, y su Reglamento General (Decreto 550/2022), en los artículos 404 y siguientes.
Preparamos el expediente de AFO en Málaga, Marbella, Fuengirola, Estepona, Mijas y el resto de la Costa del Sol, con equipo en nuestras oficinas de Marbella y Fuengirola. Fran Cortés es arquitecto (COAM n.º 21.503) y arquitecto técnico (COAATM n.º 105.287) y firma el certificado técnico.
Qué es el AFO y qué no es
El AFO reconoce que una edificación terminada existe y que ya no se puede ordenar su demolición. No la legaliza: puede cumplir o no el planeamiento, pero en ambos casos queda con un régimen limitado. Si lo construido cumple la norma, lo que toca es legalizarlo con licencia, no el AFO.
Requisitos
- Que la edificación esté terminada, en cualquier clase de suelo y con cualquier uso.
- Que haya pasado el plazo para restablecer la legalidad, que con carácter general es de seis años desde la terminación. Hay supuestos en los que no corre plazo, así que lo comprobamos en cada caso.
- Que reúna las condiciones mínimas de seguridad y salubridad del artículo 407 del Reglamento. En una vivienda, por ejemplo: estancia de estar y descanso, cocina, aseo independiente, ventilación e iluminación naturales y ninguna pieza habitable en sótano.
- Si hay riesgos naturales (inundación, erosión), que se describan las medidas para evitarlos.
Qué documentación hay que presentar
- Identificación catastral y registral de la finca, o su cartografía georreferenciada.
- Clase y categoría del suelo y análisis de riesgos.
- Descripción de la edificación: superficie, plantas, tipología y uso, con plano georreferenciado.
- La fecha de terminación, acreditada con certificado de técnico competente, acta notarial, certificación catastral u otra prueba válida.
- El certificado de condiciones mínimas: seguridad estructural, estanqueidad y aislamiento, y suministro de agua, electricidad y saneamiento.
- La declaración del titular sobre procedimientos sancionadores o penales que afecten a la edificación, si los hay.
Cada ayuntamiento tiene su modelo de solicitud. Lo pedimos y lo preparamos con la documentación.
Qué permite el AFO
Con la resolución se pueden contratar los suministros básicos, siempre que no hagan falta más obras que las de la acometida. En suelo rústico, normalmente con instalaciones autónomas en lugar de conexión a las redes urbanas. También permite hacer constar la edificación en el Registro de la Propiedad y facilita vender o hipotecar con la situación aclarada.
Cómo lo hacemos
- Vemos la casa y la documentación: escritura, Catastro, fotografías antiguas.
- Comprobamos la clase de suelo, la fecha de terminación y si se puede pedir AFO o conviene legalizar.
- Hacemos el levantamiento y redactamos el certificado técnico y la documentación.
- Lo presentamos en el ayuntamiento y seguimos el expediente.
Si tienes una casa en la Costa del Sol en esta situación, cuéntanoslo en una consulta gratuita de 30 minutos. Si la casa está en la Comunidad de Madrid, el camino es otro: lo explicamos en cómo legalizar una vivienda en Madrid. Y si buscas arquitecto para una villa, mira nuestra página de arquitecto en Marbella.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el AFO de una vivienda?
Es la declaración del ayuntamiento que reconoce una vivienda construida sin licencia contra la que ya no se puede actuar. No la legaliza, pero permite contratar los suministros básicos y aclarar su situación en el Registro.
¿Cuántos años tienen que pasar para pedir el AFO?
Con carácter general, seis desde la terminación de la obra. Hay casos en los que no corre plazo, así que conviene revisarlo antes de empezar.
¿Se puede pedir el AFO de una casa en suelo rústico?
Sí, en cualquier clase de suelo, si se cumplen los requisitos. En suelo rústico los servicios suelen resolverse con instalaciones autónomas.
¿Puedo ampliar o reformar una casa con AFO?
Solo con limitaciones: el régimen del AFO restringe las obras. Antes de comprar una casa así, o de planear una reforma, conviene saber qué permite el ayuntamiento.
¿Quién firma el certificado de AFO?
Un técnico competente. Fran lo firma como arquitecto o arquitecto técnico.
Fuentes consultadas el 3 de noviembre de 2026: Ayuntamiento de Jerez, regularización de edificaciones irregulares, que recoge la LISTA (Ley 7/2021, artículos 173 y siguientes) y el Reglamento General (Decreto 550/2022, artículos 404 y siguientes).
