En corto. Proyectamos y dirigimos viviendas unifamiliares a medida en la Comunidad de Madrid y en la costa de Málaga. El equipo técnico completo empieza en 26.000 € más IVA y se factura por metro cuadrado construido, no como porcentaje del presupuesto de obra.
Trabajamos con pocos encargos al año y sin catálogo: cada casa se proyecta para su parcela y para quien va a vivir en ella. Eso es una decisión, no una limitación, y condiciona cuántos proyectos podemos aceptar a la vez.
Qué firma un arquitecto en una vivienda, y qué no
Antes del precio conviene tener claro qué se está contratando, porque en una vivienda la ley reparte el trabajo entre tres figuras y no deja elegir.
Proyectista
Redacta el proyecto: lo que se va a construir, con qué y cumpliendo qué normativa. En vivienda esta función está reservada al arquitecto.
Es lo que el ayuntamiento examina para conceder la licencia.
Director de obra
Dirige el desarrollo de la obra para que se construya lo proyectado, resuelve lo que aparece y firma el certificado final. También reservado al arquitecto en vivienda.
Es quien defiende tu proyecto cuando en obra se propone «hacerlo de otra manera».
Director de la ejecución
Controla la ejecución material, la calidad de lo que se pone y las certificaciones mensuales. Corresponde al arquitecto técnico, el aparejador.
Firma el certificado final junto con el arquitecto. No es opcional.
Las tres, en el mismo estudio. Fran Cortés es arquitecto (COAM nº 21.503) y arquitecto técnico (COAATM nº 105.287). Es poco habitual y tiene una consecuencia práctica: el proyecto y el control de lo que se ejecuta no se reparten entre dos despachos que se echan la culpa cuando algo no encaja.
Las tres funciones y quién puede desempeñarlas están en los artículos 10, 12 y 13 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
Lo que cuesta, publicado
Buscar lo que cobra un arquitecto devuelve porcentajes, rangos y tablas por fases, pero casi nunca una cifra de alguien que podría construir tu casa. Nosotros la damos.
La diferencia entre cobrar por metro cuadrado y cobrar un porcentaje del presupuesto no es contable, es de incentivos. Si el arquitecto cobra un porcentaje de lo que te gastas, su factura sube cada vez que la obra se encarece: cada partida extra, cada modificado, cada precio nuevo del constructor. Nosotros no facturamos así, y por eso revisar las certificaciones cada mes no nos cuesta nada.
Ver qué incluye, qué no y de qué depende →
Cómo va un encargo, paso a paso
Antes de comprar la parcela, si aún estás a tiempo
Comprobamos qué deja construir el planeamiento: edificabilidad, ocupación, retranqueos y altura. Es la única decisión del proceso cuyo error no tiene arreglo.
Anteproyecto
La casa en planta y en volumen, con su superficie y su encaje en la parcela. Es donde se decide de verdad cómo vas a vivir, y donde cambiar cuesta un dibujo en vez de una obra.
Proyecto básico y licencia
El documento que examina el ayuntamiento. Aquí aparecen el ICIO y la tasa de licencia, que cambian mucho de un municipio a otro: entre el más barato y el más caro de nuestra tabla hay 9.750 € por la misma casa.
Proyecto de ejecución y visado
El proyecto con el que se construye: detalles constructivos, mediciones y presupuesto. Va visado por el colegio, y el coste del visado está incluido en nuestros honorarios.
Obra: dirección y control de la ejecución
Visitas, resolución de lo que aparece y revisión de cada certificación mensual contra lo realmente ejecutado y los precios contratados.
Si hay hipoteca de autopromotor, esas certificaciones son las que liberan el dinero: cómo funciona →
Final de obra y papeles para vivir en la casa
Certificado final firmado por los dos técnicos, libro del edificio, primera ocupación y declaración de obra nueva. Sin esa secuencia no hay luz y agua definitivas ni inscripción en el Registro.
Cuánto tarda. Entre el encargo y las llaves suele irse a dos años: seis a nueve meses de proyecto y licencia y doce a dieciséis de obra. El plazo de licencia es la parte menos previsible y no depende ni de nosotros ni de la constructora. Desconfía de quien te garantice una fecha sin saber todavía en qué municipio está la parcela.
Casas que existen, con su superficie y su municipio
Un portfolio sirve para poco si no dice cuánto mide lo que enseña. Estas están construidas o en obra, y de cada una publicamos la planta, la superficie y el municipio.
| Proyecto | Municipio | Superficie |
|---|---|---|
| Villa R25 | Altea | 1.138,17 m² |
| Villa C58 | Ibiza | 539,62 m² |
| Villa E82 | Majadahonda | 396,23 m² |
| Villa IL3 | Madrid | 380,29 m² |
| Villa L26 | La Moraleja | 302,58 m² |
| Villa G04 | Collado Villalba | 292,50 m² |
| Villa L01 | Torrelodones | 290,80 m² |
| Villa RS61 | Marbella | 209,90 m² |
| Casa FP9 | Málaga | 136 m² |
Ver las plantas de las veinte casas →
Dónde trabajamos
Las obras están sobre todo en la corona noroeste de Madrid y en el Corredor del Henares, y en la costa de Málaga. Cada municipio tiene su ordenanza, sus plazos y su forma de cobrar la licencia, y eso pesa más que los kilómetros.
- Las Rozas
- Pozuelo de Alarcón
- Torrelodones
- Alcobendas
- Alcalá de Henares
- Collado Villalba
- Getafe
- Chamartín
- Marbella
- Fuengirola
- Málaga
- Altea
Antes de escribirnos, haz el número
El coste de una vivienda unifamiliar no es solo la obra: son el suelo, la construcción, el equipo técnico, los impuestos de tu ayuntamiento y las acometidas. La calculadora suma las cinco partidas con los tipos reales de treinta municipios de Madrid, sin registrarse y sin dejar el correo.
Calcular el coste total de mi casa →
Preguntas frecuentes
¿Qué es vivienda unifamiliar en arquitectura?
Es la vivienda que ocupa un edificio destinado a una sola familia, con acceso propio e independiente desde la calle o desde su parcela. Se distingue de la plurifamiliar —el bloque de pisos— y, según cómo toque a las parcelas vecinas, se clasifica en aislada, pareada, adosada o en hilera. Esa clasificación no es académica: determina los retranqueos que exige la ordenanza y, con ellos, lo que de verdad cabe en la parcela.
¿Qué es una vivienda unifamiliar y plurifamiliar?
La unifamiliar aloja a una sola familia en un edificio con acceso independiente. La plurifamiliar agrupa varias viviendas en un mismo edificio, con portal, escalera y otros elementos comunes. La diferencia no es solo de tamaño: cambian la normativa aplicable, los trámites, el seguro decenal y hasta quién puede promoverla.
¿Qué entra en el proyecto de una casa?
Dos documentos distintos. El proyecto básico define superficies, volumen, posición en la parcela y cumplimiento de normativa: es el que se presenta en el ayuntamiento para pedir la licencia. El proyecto de ejecución define la casa hasta el último detalle constructivo, con planos, mediciones, memorias de instalaciones y pliego: es con el que se construye y con el que las constructoras pueden presupuestar lo mismo. Aparte van el estudio de seguridad y salud y la dirección facultativa durante la obra.
¿Qué es lo primero que se hace para construir una casa?
Comprobar qué permite la parcela antes de dibujar nada. Edificabilidad, ocupación, retranqueos, altura máxima y usos salen del planeamiento del municipio, y son los que fijan el techo real del proyecto. Empezar por el diseño y mirar la normativa después es el orden que más dinero cuesta: obliga a rehacer lo ya dibujado.
¿Cuánto cobra un arquitecto por una vivienda unifamiliar?
En este estudio, desde 26.000 € más IVA por el equipo técnico completo. Se factura por metro cuadrado construido, con esa cifra como suelo, y nunca como porcentaje del presupuesto de obra. En España no hay tarifa oficial desde 1997, así que cualquier porcentaje que leas es una costumbre del gremio, no una norma. La página de honorarios lo detalla entero.
¿Por qué hacen falta dos técnicos y no uno?
Porque la ley los separa. En una vivienda, el proyecto y la dirección de obra corresponden al arquitecto (artículo 12 de la Ley 38/1999) y la dirección de la ejecución al arquitecto técnico (artículo 13). Los dos firman el certificado final de obra. No es un extra que se pueda quitar del presupuesto. Aquí lo cubre el mismo estudio, porque Fran Cortés tiene las dos titulaciones: arquitecto por el COAM y arquitecto técnico por el COAATM.
¿Cuánto se tarda desde el encargo hasta las llaves?
Depende sobre todo del ayuntamiento. Entre el encargo del proyecto y las llaves suele irse a dos años, repartidos aproximadamente en seis a nueve meses de proyecto y licencia y doce a dieciséis de obra. El plazo de licencia es la variable menos previsible y no depende de nosotros ni de la constructora. Cualquiera que te garantice una fecha antes de saber en qué municipio está la parcela te está garantizando algo que no controla.
¿Podéis decirme si mi parcela sirve antes de comprarla?
Sí, y es el momento en el que más se puede evitar. Retranqueo, edificabilidad y ocupación deciden cuántos metros caben, y el error no tiene arreglo después: si compras contando con 400 m² y la ordenanza te deja 250, no hay proyecto que lo resuelva. Está explicado en la guía de qué puedes construir en tu parcela.
¿Trabajáis solo en Madrid?
En la Comunidad de Madrid y en la costa de Málaga, que es donde están las obras. También hay proyectos en Altea, Calpe y Baleares. Lo que importa no es la distancia sino conocer la ordenanza del municipio concreto: cada ayuntamiento pide cosas distintas y cobra cantidades distintas por lo mismo.
¿Podéis encargaros también de la obra, no solo del proyecto?
La dirección de obra y la dirección de la ejecución van dentro del encargo. La construcción la hace una constructora, y nuestro papel ahí es defender tu proyecto y revisar lo que te factura: cada certificación mensual se comprueba contra lo realmente ejecutado y contra los precios contratados. Es el trabajo donde más dinero se defiende.
¿Qué pasa si no me encaja el presupuesto?
Mejor saberlo ahora. Por eso el precio está publicado y la calculadora es libre: si el número no encaja, te ahorras dos reuniones. Y si encaja, la conversación empieza donde tiene que empezar, que es tu parcela y tu programa.
¿Qué es un visado colegial y quién lo paga?
Es el sello que el colegio profesional pone al proyecto y que certifica que quien firma está colegiado, asegurado y habilitado. El ayuntamiento lo pide, y el banco también si hay hipoteca de autopromotor. Aquí el coste del visado va dentro de los honorarios, que no es lo habitual: muchos estudios lo repercuten aparte.
¿Tienes parcela, o estás a punto de comprarla?
Cuéntanos dónde está, qué casa tienes en mente y en qué fase estás. Si aún no has firmado el suelo, mejor: es el momento en el que más se puede evitar.
Si los 26.000 € no encajan en tu presupuesto, dilo sin rodeos y te ahorramos la reunión. Preferimos eso a descubrirlo en la segunda.