Cuánto se tarda en construir una casa: el calendario mes a mes

Este mes todavía no se dibuja una casa. Se comprueban dos cosas que, si salen mal, no tienen arreglo después: qué permite construir la parcela y cómo vivís de verdad.

Lo primero es un trabajo de lectura: normativa municipal, edificabilidad, ocupación, retranqueos, altura, y si hay algo en el planeamiento que estropee la idea. Es lo que explica la guía de qué puedes construir en tu parcela. Lo segundo son preguntas que probablemente nadie os ha hecho: a qué hora desayunáis, si la casa se llena los domingos, si queréis una casa para enseñarla o una de la que no apetezca salir.

De ahí sale el anteproyecto: no es la casa definitiva, es la primera vez que lo que imaginabais tiene metros y orientación.

• Si la casa se va a adaptar a cómo vivís, o vais a acabar viviendo como la casa os obligue.
• Si dentro de diez años seguiréis diciendo «esta casa es muy nuestra».
• Nada irreversible. Este mes todo se puede cambiar y no cuesta dinero.

El proyecto básico es el documento que define la casa lo suficiente para pedir licencia: superficies, volumen, posición en la parcela, cumplimiento de normativa. No baja al último tornillo —eso es el de ejecución— pero es lo que el ayuntamiento va a leer.

Y es el mes de los números. En España no existe tarifa oficial de honorarios desde 1997 (Ley 7/1997 y Ley 15/2007), así que cualquier porcentaje que os ofrezcan como «lo estándar» es una costumbre del gremio, no una norma. Este estudio factura por metro cuadrado construido, con el desglose publicado en honorarios.

Conviene saber que a la casa no la paga solo la obra. Están el IVA, el equipo técnico, los impuestos del ayuntamiento, la urbanización y una reserva para imprevistos: entre un 35 % y un 50 % por encima del precio de construcción. La calculadora lo suma con los datos de vuestro municipio.

• Si empezáis sabiendo exactamente qué firmáis, o lo descubrís con los primeros imprevistos.
• El presupuesto total que manejáis, incluyendo el suelo si aún no lo tenéis.
• Si contratáis solo proyecto o proyecto y dirección de obra.

El proyecto se lleva a visado colegial, que sigue siendo obligatorio para obra de nueva planta (RD 1000/2010, art. 2.b) y que basta con hacerlo en un solo colegio, el que corresponda (art. 5.1). El visado del COAM se calcula con una fórmula oficial y es una partida de unos cientos de euros, no un porcentaje del presupuesto: muchas calculadoras del sector lo inflan.

Y se entra la licencia. Aquí empieza el plazo que descoloca a todo el mundo: el Ayuntamiento tiene tres meses para resolver desde que la solicitud entra en el registro municipal (art. 154 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid). Tres meses es el máximo legal, no una estimación amable.

Y el silencio es negativo. Si pasan los tres meses sin respuesta, la solicitud se entiende desestimada, no concedida (art. 154.7 de la ley madrileña y art. 11.4 del Texto Refundido de la Ley de Suelo). Esperar no da la licencia. Es al revés de como lo cuenta media internet.

• Prácticamente nada: es un mes técnico y administrativo.
• Empezar a conocer constructoras. No por precio todavía, sino por afinidad y garantías.
• Si vais a pedir hipoteca de autopromotor, este es el mes de hablar con el banco: tiene su propio calendario.

Mientras el expediente está en el ayuntamiento, el equipo técnico desarrolla el proyecto de ejecución: planos constructivos, detalles, memorias de instalaciones, mediciones y pliego. Es el documento que define la casa hasta el último tornillo, y la razón de que luego, en obra, no haya sorpresas.

Aquí hay un dato que casi nadie explica y que adelanta el arranque: una vez concedida la licencia sobre el proyecto básico, para empezar la obra basta una declaración responsable de que el proyecto de ejecución desarrolla el básico sin modificaciones sustanciales (art. 154.3 de la Ley 9/2001). No hay que esperar a una segunda licencia.

Se redacta también el estudio de seguridad y salud. El umbral que decide en una unifamiliar no suele ser el del presupuesto, sino el de 500 jornadas de trabajo, que salta mucho antes de lo que la gente cree.

• Nada técnico. Es trabajo del estudio.
• Seguir viendo constructoras, sin prisa y sin compromiso.
• Si vais a querer interiorismo, decidirlo ahora ahorra rehacer instalaciones después.

Este es el mes que más tiempo pide y el que más tiempo ahorra. Se cierran, una por una, las decisiones de detalle: cerámicas, maderas, encimeras, sanitarios, grifería, carpinterías, colores, mecanismos, iluminación.

En la mayoría de las obras estas decisiones se toman al final, con la obra parada esperando, con prisa y bajo presión. Así se eligen mal y así se encarecen: cambiar una idea sobre un plano cuesta minutos, y hacerlo con albañiles trabajando cuesta semanas y miles de euros.

Cerrarlas ahora tiene además un efecto en el presupuesto: un precio cerrado solo es cerrado de verdad cuando está definido qué se compra.

• Los materiales y acabados de cada estancia, con tiempo para cambiar de opinión.
• La cocina: es la decisión que más condiciona instalaciones y plazos de suministro.
• Si hay piscina, y dónde. Después de la cimentación, moverla es caro.

Llega la licencia y llega la factura del ayuntamiento. Se paga el ICIO y la tasa de licencia, y ahí hay una diferencia real de dinero según dónde esté la parcela: entre el 4,84 % de Las Rozas y el 7,0 % de Majadahonda sobre la misma casa. La tabla municipio a municipio está en la guía del ICIO y la licencia de obra.

Un detalle que cuesta dinero si se hace mal: la base del ICIO es el presupuesto de ejecución material (PEM), no el de contrata (art. 102.1 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Excluye IVA, tasas, honorarios, beneficio industrial y gastos generales. Calcularlo sobre el PEC infla el impuesto casi un 19 %.

Se firma el acta de replanteo y arranca la obra. Aviso útil: el Ayuntamiento de Madrid dejó de exigirla en junio de 2022, al derogar la OMTLU con la Ordenanza 6/2022 — buena parte del sector sigue citando un artículo de una ordenanza muerta.

• La constructora. Esta sí es irreversible en la práctica.
• El calendario de pagos, que si hay hipoteca va atado a las certificaciones.
• Quién dirige la ejecución: la figura del aparejador no es opcional en obra nueva.

Se vacía, se cimenta y sube la estructura. Es la fase que más rápido se ve avanzar y la que menos decisiones os va a pedir: todo estaba definido en el proyecto.

Es también donde aparecen los imprevistos de verdad, si van a aparecer: el terreno es lo único de una obra que no se puede dibujar del todo por adelantado. Un estudio geotécnico bien hecho antes reduce mucho esa incertidumbre, pero no la elimina.

• Nada nuevo, si el mes 5 se hizo bien.
• Si hay hipoteca, se pide la primera certificación.

La casa deja de ser un esqueleto: se cubre y se cierra. Por dentro empieza a haber espacios reconocibles, aunque todavía sin ventanas ni tabiques.

Cerrar la casa no es solo un hito visual: a partir de aquí se puede trabajar dentro con independencia del tiempo que haga, y eso protege el plazo.

• Nada nuevo.
• Es buen momento para revisar sobre el terreno si alguna decisión del mes 5 no encaja.

Este es el mes del que va esta página. Entráis en la obra y veis exactamente las mismas paredes que hace tres semanas. La sensación es que se ha parado.

Y casi nunca es verdad. Por dentro han pasado electricistas, fontaneros, climatización, aislamientos, pruebas y mediciones: trabajos que no cambian el aspecto de nada y que son la mitad del valor de la casa. Lo que se ve en un mes de instalaciones es cable y tubo. Lo que se está decidiendo es si dentro de diez años la casa funciona.

Esto produce un desgaste enorme cuando nadie lo explica: sin entender lo que ocurre, cualquier silencio parece un problema y cualquier retraso parece el principio de un desastre. Por eso, si algo debéis exigir a quien dirige la obra, es que os lo cuente antes de que preguntéis.

• Nada. Y esa es justamente la parte difícil.
• Si algo cambió en la cocina o los baños, este es el último mes barato para decirlo.

Suben los tabiques y, de golpe, la casa deja de ser un plano. Se puede recorrer el pasillo, entrar en el dormitorio, ver por dónde da el sol en el salón a las siete de la tarde.

Es el momento en que se entienden de verdad las decisiones del mes 1. Y es también la última frontera práctica para mover un tabique sin que cueste una fortuna.

• Confirmar sobre el terreno la distribución. Si algo chirría, se dice ahora.
• Puntos de luz y enchufes, si aún se puede: es más barato ahora que después.

Se colocan suelos y revestimientos. La casa empieza a tener el color y el tacto que elegisteis en el mes 5, y por primera vez se ve si aquella muestra de diez por diez centímetros funcionaba a escala de habitación.

También es cuando se nota si las decisiones se cerraron a tiempo: los materiales tienen plazos de suministro, y un cambio aquí no retrasa un día, retrasa semanas.

• Nada nuevo, si el mes 5 se hizo bien.
• Los remates de encuentro entre materiales, que casi nunca están en plano.

Entran ventanas y vidrios y se termina la fachada. La casa pasa a ser estanca y aislada, y de puertas afuera ya se parece bastante a lo que será.

La carpintería exterior es una de las partidas donde más se nota la diferencia entre calidades, y una de las que peor envejece si se elige por precio.

• Nada nuevo.
• Protecciones solares y persianas, si quedaron abiertas.

Se rematan las instalaciones: mecanismos, luminarias, unidades de climatización, sanitarios. Vuelve el trabajo poco vistoso, pero con la casa ya reconocible se lleva mucho mejor que en el mes 9.

Si hay hipoteca de autopromotor, aquí ya se han liberado varios tramos: el banco paga contra certificaciones expedidas por el director de obra y visadas por el colegio, y suele retener en torno a un 15 % hasta el certificado final. El detalle, en la guía de la hipoteca de autopromotor.

• Nada nuevo.
• Confirmar posiciones finales de luminarias y mecanismos in situ.

Se pinta. Es el cambio más brusco de toda la obra: en una semana desaparecen el polvo gris y el aspecto de andamio, y aparece una casa.

A partir de aquí todo lo que queda son remates, y los remates son lo que separa una obra terminada de una obra entregada.

• Nada nuevo.
• Si vais a amueblar, este es el mes de cerrar plazos con los proveedores.

Se monta la cocina y se equipan los baños. Son las dos piezas con más plazo de suministro de toda la casa y las que peor toleran un cambio tardío: si algo se decidió mal en el mes 5, se paga aquí.

• Nada nuevo, si el mes 5 se hizo bien.
• Detalles de electrodomésticos y su instalación.

Acerados, muros, movimiento de tierras exterior, jardín y piscina si la hay. Y las acometidas definitivas de luz, agua y saneamiento.

Las acometidas merecen un aviso: son la partida más imprevisible del presupuesto, porque dependen de la distancia a la red y pueden variar por diez entre dos parcelas de la misma calle. Y tienen su propio calendario, que lo fija la compañía, no la obra. Cómo funciona el alta está en cómo dar de alta la luz.

• Jardín y especies, si no estaba cerrado.
• Nada estructural.

Se prueban las instalaciones, se repasan los acabados y se cierra la lista de pendientes. Es un mes ingrato y necesario: la diferencia entre entregar una casa y entregar una casa con veinte cosas por rematar se decide aquí.

Se termina de componer el libro del edificio, que en la Comunidad de Madrid tiene tres normas propias más exigentes que la estatal. Sin él no se otorga la primera ocupación ni se puede inscribir la obra nueva.

• La lista de repasos. Conviene recorrer la casa despacio y con un cuaderno.
• Fecha real de mudanza, ahora sí.

Se firma el certificado final de obra y se levanta el acta de recepción. Y aquí va el dato que más se cuenta mal del sector: los plazos de garantía de diez, tres y un año no arrancan con el certificado final, sino con el acta de recepción (art. 6.5 de la Ley de Ordenación de la Edificación). No es un matiz: son meses de garantía.

Se presenta la primera ocupación, que en Madrid ya no es una licencia sino una declaración responsable desde la Ley 1/2020. Y la cédula de habitabilidad no existe en la Comunidad de Madrid desde el Decreto 111/2018, por mucho que os la pidan. Las tasas van de unos 32 € en Pozuelo a cerca de 1.590 € en Las Rozas para la misma vivienda.

Y se hace la declaración de obra nueva, con un AJD del 0,75 % en Madrid sobre el coste de la obra, no sobre el valor de la casa ni sobre el suelo.

• Nada. Este mes se firma y se abre la puerta.
• Guardar bien el libro del edificio: hará falta para vender, para el seguro y para cualquier reforma.